서울중앙지방법원 2024타경3887. 대방동 ‘리안’ 9층 921호, 전용 15.05㎡의 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 142,000,000원인데 16회 유찰로 최저가는 3,997,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 실거래 평균 138,750,000원 대비 2.9% 수준이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 보증금 미상입니다.
경매개시결정 기준일은 2024.07.19로 제공되어 있고, 임차인 최지은의 전입은 그보다 앞선 2022.01.24입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 매수인 부담이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준으로 재고정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경3887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도로 59, 9층921호 (대방동, 리안) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·도시형생활주택) · 전용 15.05㎡ · 지상 11층 중 9층 |
| 소유자 | 허순옥 (2017.06.26 소유권이전, 거래가액 131,011,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 3,997,000원 (16회 유찰) |
| 경매신청 | 파산자 망 허순옥의 파산관재인 홍인섭 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 임차인이 가격 판단을 바꾼다
등기 흐름만 보면 2017년 신탁 보존, 같은 달 허순옥 명의 이전, 2017년 수협은행 근저당 설정 후 2019년 해지 말소 이력이 잡힙니다. 현재 분석의 기준점은 2024.07.19 경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.01.24 전입 임차인입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 우선변제액은 산정 불가입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 사건
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지은 | 2022.01.24 | 2024.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고가 아니라 실제 점유 임차인 1명으로 봐야 합니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 매수인에게 남을지 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 입찰가 판단은 최저가 399.7만원이 아니라 399.7만원 + 미배당 보증금으로 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 싸다는 판단은 보증금 확인 뒤에만 가능
리안의 전용 15㎡ 안팎 최근 거래 12건은 125,000,000원~150,000,000원에 분포하고, 평균은 138,750,000원입니다. 감정가 142,000,000원은 이 평균의 102.3%입니다. 현재 최저가만 보면 3,997,000원으로 극단적으로 낮지만, 선순위 임차인 보증금이 확인되지 않은 이상 시세 대비 매력은 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 15.05㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 15.37㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 15.05㎡ | 8 | 131,000,000원 |
| 2025.05 | 14.59㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2025.03 | 15.37㎡ | 8 | 142,000,000원 |
| 2025.02 | 15.05㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 15.37㎡ | 8 | 139,000,000원 |
| 2024.02 | 14.9㎡ | 8 | 149,000,000원 |
| 2023.07 | 15.37㎡ | 10 | 144,000,000원 |
| 2023.06 | 15.05㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2023.03 | 15.37㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2023.03 | 14.59㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 138,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,997,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 471,946원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행244235-0009895 | 108,000,000원 | 3,525,054원 | 104,474,946원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 파산관재인 홍인섭 | - | 0원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 기준 배당은 집행비용 471,946원과 수협은행 3,525,054원으로 매각대금이 모두 소진되는 구조입니다. 임차인 보증금은 금액이 확인되지 않아 위 표에 수치화되지 않았고, 실제 실질취득 판단에서는 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 회차별 미배당 확대 — 유찰이 해답이 아니다
| 회차 | 최저가 | 수협은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (16회 유찰, 감정가 3%) | 3,997,000원 | 3,525,054원 | 104,474,946원 |
| 17회 유찰 시 (감정가 2%) | 3,197,600원 | 2,740,043원 | 105,259,957원 |
| 18회 유찰 시 (감정가 2%) | 2,558,080원 | 2,112,035원 | 105,887,965원 |
낙찰가가 더 내려가도 해결되는 것은 입찰 보증금 부담뿐입니다. 임차인 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 회수되지 않는다면, 낮아진 낙찰가는 그대로 인수 부담 증가로 이어질 수 있습니다. 유찰 횟수가 많다는 사실 자체가 안전마진을 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 대방동 소재 대림초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 섞인 지역으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 신대방삼거리역)이 위치해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 9층 921호입니다. 급·배수, 위생, 가스, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 속합니다. 토지면적은 618.2㎡, 공시지가는 9,284,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 임대관계는 보증금·확정일자 확인이 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 최지은의 보증금, 확정일자, 배당요구 효력, 실제 점유 범위를 반드시 확인해야 합니다. 이 값이 실질취득가를 결정합니다.
- 시세 비교 기준 수정. 최저가 3,997,000원은 보증금 제외 하한입니다. 시세 비교는 최저가가 아니라 3,997,000원 + 미배당 보증금으로 해야 합니다.
- 등기 말소 이력 대조. 2017년 수협은행 근저당 설정과 2019년 해지 말소 이력이 함께 보이므로, 입찰 전 등기부 원본에서 현재 유효 권리와 배당표를 대조해야 합니다.
- 명도 난도 점검. 실제 임차인이 존재하므로 인도명령 가능성, 이사 협의 비용, 점유 이전 시점을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 소형 주거 환금성. 전용 15㎡ 안팎의 도시형생활주택은 실거래 편차가 작아 보이더라도 임차권 리스크가 붙으면 매수층이 급격히 줄 수 있습니다.
맺으며 — “399만원”이 아니라 “보증금 얼마냐”의 사건
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 1.42억짜리가 16회 유찰 끝에 399.7만원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 이 가격은 보증금이 빠진 숫자입니다. 전입 2022.01.24의 실제 임차인 1명이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 최저가가 아무리 낮아도, 미배당 보증금이 매수인에게 남으면 총 부담은 다시 커집니다. 가격은 파격, 권리는 미확정. 이 사건은 싸게 사는 경매가 아니라, 보증금을 확인해야만 시작할 수 있는 경매입니다.
