서울중앙지방법원 2024타경3887. 대방동 ‘리안’ 9층 921호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 허순옥이며, 2017년 6월 26일 거래가액 131,011,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수협은행 채권최고액 108,000,000원 근저당이 설정됐지만 2019년 6월 28일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 7월 19일 청산을 위한 형식적 경매개시결정입니다.
문제는 경매개시보다 앞선 2022년 1월 24일 전입자로 조사된 최지은입니다. 배당요구는 2024년 8월 20일 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “최저가 399만원”만 놓고 실거래가와 비교해 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 가능·인수액 미상 상태가 해소되기 전에는 실제 취득비용 자체가 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경3887 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도로 59, 9층921호 (대방동,리안) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 15.05㎡ · 11층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 허순옥 · 2017.06.26 거래가액 131,011,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 3,997,000원 (16회 유찰) |
| 경매개시 | 2024.07.19 · 파산자 망 허순옥의 파산관재인 홍인섭 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소등기보다 ‘선행 전입’ 확인이 핵심
2017년 설정된 수협은행 근저당은 2019년 이미 말소되어 현재 존속하는 담보권은 확인되지 않습니다. 경매개시결정은 2024년 7월 19일이며, 최지은의 전입일은 그보다 앞선 2022년 1월 24일입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 이 리포트에서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 ‘인수 0원’으로 보면 안 된다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지은 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 2024.08.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득가’를 봐야 한다
리안의 전용 15㎡ 안팎 실거래는 2023년부터 2026년까지 확인됩니다. 전체 12건 평균은 138,333,333원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시장을 더 잘 반영하는 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 135,250,000원, 최신 2026년 7월 거래는 135,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -3.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 15.05㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 15.05㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 15.37㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 15.05㎡ | 8 | 131,000,000원 |
| 2025.05 | 14.59㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2025.03 | 15.37㎡ | 8 | 142,000,000원 |
| 2025.02 | 15.05㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 15.37㎡ | 8 | 139,000,000원 |
| 2024.02 | 14.9㎡ | 8 | 149,000,000원 |
| 2023.07 | 15.37㎡ | 10 | 144,000,000원 |
| 2023.06 | 15.05㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2023.03 | 15.37㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 135,250,000원 |
표면상 최저매각가 3,997,000원은 최근 12개월 평균의 3.0% 수준입니다. 그러나 이 비율은 임차인 인수액을 포함하지 않은 숫자입니다. 따라서 이 사건에서는 “시세보다 97% 싸다” 같은 결론을 낼 수 없습니다. 보증금이 확인돼 실질취득가가 정해져야만 최근 12개월 평균 135,250,000원 및 최신 거래 135,000,000원과 의미 있는 비교가 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,997,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 471,946원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 망 허순옥의 파산관재인 홍인섭 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,525,054원 |
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션입니다. 임차인의 보증금·우선변제 여부가 미상이고 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 따라서 표의 인수 0원 결과를 확정적 권리판단으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대림초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 신대방삼거리역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 11층 건물의 9층 921호입니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·신대방지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 9,284,000원/㎡, 토지면적 618.2㎡이며 3필지 일단의 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 84세대 규모이며 최근 거래는 이어지고 있으나, 경매 평균 유찰 16회·낙찰률 5.88%와 최근 가격 추세 -3.3%를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인이 최우선. 최지은의 임대차계약서·보증금·점유 여부를 확인해 실제 인수 가능 금액부터 확정해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 미상이라 배당순위와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 배당요구일 2024.08.20만으로 우선변제 범위를 단정하면 안 됩니다.
- 최저가와 실질취득가 분리. 3,997,000원은 경매 최저매각가일 뿐입니다. 임차인 인수액이 있다면 이를 더한 금액이 실제 비교 기준입니다.
- 회차 추가 하락 시에도 같은 원칙. 17회 유찰 시 3,197,600원, 18회 유찰 시 2,558,080원이지만 임차인 인수 위험이 확인되지 않으면 최저가 하락만으로 안전성이 개선되는 것은 아닙니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 138,333,333원보다 최근 12개월 평균 135,250,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -3.3%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “399만원짜리 집”이 아니라 “인수액이 아직 안 보이는 집”
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 142,000,000원이 16회 유찰 끝에 3,997,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 135,250,000원과 비교하면 표면 최저가는 불과 3.0%입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 반대 방향으로 신중해야 합니다.
최지은의 전입일 2022.01.24은 말소기준인 경매개시결정 2024.07.19보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·미상, 인수액 미상, 실질취득가 미상입니다. 더구나 최근 거래 추세는 -3.3%, 단지 경매 평균 유찰은 16회, 낙찰률은 5.88%입니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 권리확정 전에는 가격 메리트를 인정할 수 없는 물건 — 이것이 이 사건의 핵심입니다.
