인천지방법원 2024타경16525. 운서동 영종해수사우나 3층 301호로, 감정평가상 3층 전체를 여자목욕탕으로 이용하는 근린시설입니다. 현재 소유자는 홍순보이고, 2021년 9월 27일 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 천관농업협동조합이 채권최고액 463,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2024년 10월 7일에는 솔빛신용협동조합이 채권최고액 141,600,000원의 후순위 근저당을 추가했고, 천관농업협동조합이 2024년 12월 12일 임의경매를 신청했습니다. 이후 중구 압류 2건도 등기됐지만 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16525 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 흰바위로 35, 3층301호 (운서동, 영종해수사우나) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 3층 전체 301호 · 영종해수사우나 중 여자목욕탕 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 7층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인 2001.09.18 |
| 소유자 | 홍순보 |
| 감정가 / 최저가 | 753,000,000원 / 180,795,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 392,591,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리관계의 기준점은 2021년 9월 27일 설정된 천관농업협동조합 근저당입니다. 후순위인 솔빛신용협동조합 근저당, 이번 임의경매개시결정, 중구 압류는 모두 그 이후에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 과거 소유자 단계의 근저당·가압류·경매 등기는 이미 말소된 이력입니다.
② 가격 — 감정가 24%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 753,000,000원, 현재 최저매각가는 180,795,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 실제 시장가치보다 낮다는 판단은 이 자료만으로 할 수 없습니다.
더 중요한 것은 일반적인 아파트나 오피스텔이 아니라 여자목욕탕으로 이용 중인 근린시설이라는 점입니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실도 현재 가격만으로 수요가 충분하지 않았음을 보여주는 결과입니다. 반복 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하기보다, 특수 용도에 따른 매수층과 활용 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,795,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,331,130원 |
| 1. 근저당 · 천관농업협동조합 | 463,200,000원 | 177,463,870원 |
| 2. 근저당 · 솔빛신용협동조합 | 141,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 604,800,000원이고, 현재 최저가 가정에서 채권자 예상배당은 177,463,870원, 미배당은 427,336,130원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 공항철도 운서역 서측 인근으로, 주변은 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 공항철도 운서역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 3층 전체 301호로서 영종해수사우나 중 여자목욕탕으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2001.09.18입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 30m 내외 도로와 북측 약 5m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 공시지가는 3,247,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 현장 영업자·점유자와 명도 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 목욕탕 용도 검토. 현재 여자목욕탕으로 이용되는 시설이므로 기존 설비의 상태와 향후 활용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 최저가 하락만 보지 말고 반복 유찰의 배경이 수요·용도·시설 상태와 관련되는지 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 소멸 확인. 솔빛신용협동조합 근저당 및 중구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조이지만, 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과와 차이가 생길 수 있습니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 24.01%라는 숫자만으로 적정 입찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 용도와 환금성을 먼저”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021년 천관농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다.
감정가 753,000,000원에서 4회 유찰돼 180,795,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없고 실제 이용상태가 여자목욕탕인 근린시설입니다. 감정가의 24.01%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 평가할 수는 없습니다. 반복 유찰과 특수한 용도가 겹치는 만큼 이 물건은 권리보다 환금성·점유·시설 활용성 검토가 우선입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류, 특수용도 리스크는 크게 확인입니다.
