인천지방법원 2024타경16525. 인천 중구 운서동 영종해수사우나 제3층 제301호, 등기상 집합건물이고 사건 용도는 근린시설입니다. 감정요항의 이용상태는 “3층 전체 301호로서 영종해수사우나 중 여자목욕탕”입니다. 이 물건은 감정가 753,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 368,970,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 커 보이는 할인입니다. 그러나 권리 흐름은 오래된 공동담보·반복 경매·압류가 겹쳐 있고, 배당표상 후순위 채권 대부분이 미배당으로 남는 구조입니다.
말소기준은 2002.02.01 주식회사한국외환은행 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 다만 자료상 국세·지방세 압류가 여러 건 표시되어 있고, notes에는 국세·지방세 압류 4건에 대한 경고가 있습니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있으므로, 최종 배당과 잔금 전 부담은 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 흰바위로 35, 3층301호 (운서동,영종해수사우나) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 3층 전체 301호 · 영종해수사우나 중 여자목욕탕 |
| 소유자 | 홍순보 (2021.09.27. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 753,000,000원 / 368,970,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 392,591,966원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2002년 근저당
임차인 목록은 없습니다. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 보며, 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다. 따라서 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항의 기타참고사항에는 “임대관계는 미상임”이라고 되어 있어, 현장 점유·영업시설·관리관계 확인은 별도의 실사 포인트입니다.
② 임차인·인수 판단
| 구분 | 판단 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 자료 없음 | 0원 | tenants 항목 없음 |
| 보증기관 대위·승계 | 자료 없음 | 0원 | 중복 합산 대상 없음 |
| 매수인 인수 | 인수 0원 | 0원 | distribution.assumed_by_buyer 기준 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 이 사건은 임차인 보증금 데이터가 없고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 실질취득은 현재 회차 기준 최저매각가 368,970,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,965,580원 |
| 1. 을구 1(전 3)번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 1,690,000,000원 | 363,004,420원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 박래열 | 22,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 구룡포수산업협동조합 | 754,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사금화상호저축은행 | 325,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 지옥정 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 김현숙 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당권 · 김선희 | 170,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 10번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 11번 근저당권 · 김현석 | 75,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 12번 근저당권 · 이정대 | 80,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 15번 가압류 · 서진건물관리 주식회사 | 22,363,993원 | 0원 |
| 12. 을구 14번 근저당권 · 천관농업협동조합 | 463,200,000원 | 0원 |
| 13. 을구 15번 근저당권 · 솔빛신용협동조합 | 141,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 368,970,000원 가정. 채권자 총 청구 4,459,163,993원 중 채권자 총 배당은 363,004,420원, 미배당은 4,096,159,573원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 “공항철도 운서역” 서측 인근에 위치합니다. 인근은 근린생활시설 등이 밀집하는 지역입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 공항철도 운서역 및 버스정류장 등이 소재합니다.
- 이용상태. 3층 전체 301호로서 영종해수사우나 중 여자목욕탕입니다. 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 7층 건물 내 제3층 제301호이며, 사용승인일자는 2001.09.18입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등이 표시되어 있습니다. 공시지가 3,247,000원/㎡, 위반건축물 사항은 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 착각 금지. 헤더와 개요는 근린시설입니다. 감정 이용상태도 여자목욕탕이므로 아파트식 시세·명도·환금성으로 판단하면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 경고가 있습니다. 당해세 해당 시 0순위 차감으로 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 점유·영업시설 확인. tenants는 비어 있지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 표시됩니다. 현장 점유자, 시설물, 영업 관련 권리관계를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차는 집행비용 5,965,580원 차감 후 주식회사한국외환은행에 363,004,420원 배당되고 후순위는 대부분 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 258,278,999원, 4회 유찰 시 180,795,299원으로 계산되지만, 그만큼 미배당과 환금성 부담도 커지는 구조입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 팔릴 용도인가
이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%라는 숫자보다, 물건의 성격이 근린시설·여자목욕탕이라는 점입니다. 권리상 매수인 인수액은 0원으로 정리되지만, 배당은 첫 근저당에서 소진되고 후순위 미배당은 4,096,159,573원에 이릅니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건 경고까지 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 용도·환금성·세금 확인 없이는 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.