감정가 1,100,000,000원이 6회 유찰되어 최저가가 129,413,000원까지 내려온 공장(지식산업센터) 물건입니다. 임차인 인수액은 0원이지만, 현재 회차 배당은 집행비용과 을구 1번 주식회사한화저축은행 배당으로 소진되고 신청채권자 주식회사 국민은행에는 0원으로 산정됩니다. 낮은 최저가만 보고 접근할 물건이 아니라, 환금성·용도·원본 권리관계 대조가 먼저입니다.
인천지방법원 2024타경16709. 인천 서구 오류동 인천표면처리센터공장동 8층 801호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 제8층 제801호입니다. 사용승인일은 2017.03.10, 기본적인 위생·급배수설비, 소화전, 승강기, 주차장 설비가 구비된 물건입니다.
이 사건의 가장 큰 특징은 숫자가 극단적이라는 점입니다. 감정가 1,100,000,000원 물건이 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 129,413,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 매우 낮아 보이지만, 공장·지식산업센터 물건은 아파트처럼 표준화된 실수요층이 넓지 않습니다. 더구나 현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 주식회사 국민은행의 청구 751,761,543원이 회수되지 않는 구조로 나타납니다. 이 신호는 단순한 저가 매수 기회가 아니라 시장 소화력과 권리 원본 확인이 중요한 물건이라는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16709 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가람로 14, 8층 801호 (오류동, 인천표면처리센터공장동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 제8층 제801호 |
| 소유자 | 홍삼문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 129,413,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 751,761,543원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 오래된 공동담보 이력이 복잡하다
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 2017년 이후 공동담보 근저당권 설정과 말소 이력이 길게 이어졌고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금이 집행비용과 을구 1번 주식회사한화저축은행 배당으로 소진됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “임차인 보증금 인수”가 아니라, 선순위 공동담보 이력과 실제 말소 대상의 원본 대조입니다.
② 임차인·인수 리스크
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 대항력, 우선변제, 보증기관 대위·승계 중복신고 이슈는 이 사건의 핵심 리스크가 아닙니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 129,413,000원이 곧 실질취득 기준금액입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 낮아도 ‘저가’로 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가의 11.76% 수준입니다. 숫자만 보면 매우 낮지만, 제공된 실거래 비교자료가 없으므로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)로 이용되는 집합건물입니다. 매수층이 제한될 수 있고, 실제 사용 가능성·업종 적합성·관리비·공실 리스크에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 총 배당 | 미배당 | 국민은행 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 129,413,000원 | 126,801,218원 | 162,080,370,832원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 90,589,100원 | 88,558,496원 | 162,118,613,554원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 63,412,369원 | 61,870,946원 | 162,145,301,104원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 129,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,782원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한화저축은행 | 5,200,000,000원 | 126,801,218원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 제이티저축은행주식회사 | 3,250,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 주식회사삼정저축은행 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 주식회사모아저축은행 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주식회사 국민은행 | 751,761,543원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 일신종합환경 | 11,172,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,611,782원 공제 후 126,801,218원이 을구 1번 주식회사한화저축은행에 배당되는 구조입니다. 신청채권자 주식회사 국민은행 배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 오류동 소재 인천푸른나래공원 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 공장 및 농경지 등이 소재하는 공장지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 토지는 공장 및 지식산업센터 지원시설 건부지로 이용됩니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 24m 내외, 북서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 일반산업단지, 성장관리권역 등에 속합니다. 공시지가는 841,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 국민은행 배당 오해 금지. 현재 회차 126,801,218원은 주식회사 국민은행이 아니라 을구 1번 주식회사한화저축은행 배당액입니다. 국민은행 배당은 0원으로 보아야 합니다.
- 원본 등기 대조. 공동담보 근저당권 설정·말소 이력이 많습니다. 말소 대상, 잔존 권리, 공동담보 해소 여부를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 사용 가능성 확인. 공장(지식산업센터) 물건이므로 실제 입주 가능 업종, 전기·급배수·소방·승강기·주차 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공용 부담. 장기 유찰 물건은 관리비 체납, 공용부분 부담, 내부 원상회복 비용이 낙찰 후 수익성을 흔들 수 있습니다.
- 환금성 검토. 감정가 대비 낮은 가격보다 중요한 것은 재매각 가능성입니다. 매수층이 제한되는 공장·지식산업센터 물건이라는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “팔릴 수 있는가”
이 물건은 임차인 인수액 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 6회 유찰, 공장(지식산업센터) 용도, 복잡한 공동담보 이력, 신청채권자 국민은행 배당 0원이라는 배당 구조를 함께 보면 결론은 달라집니다. 최저가 129,413,000원은 감정가 대비 낮지만, 그것만으로 시세 대비 저렴하다고 말할 수는 없습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 사용 가능성·권리 원본 확인·환금성입니다.
