인천지방법원 2024타경17085. 청라월드메르디앙커낼웨이 1층 104호입니다. 사건의 말소기준권리는 2022.08.31. 진접농업협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다. 그 뒤에 붙은 국세 압류, 경기신용보증재단·농협은행·토스뱅크·엔에이치농협캐피탈·케이뱅크·서울보증보험·우리금융캐피탈의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고도 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이번 물건의 핵심은 권리보다 물건의 실제 용도와 가격 검증입니다. 사건상 용도 표시는 도시형생활주택이지만 감정평가 요항상 본건은 공부상 소매점이며 현재는 공실입니다. 또한 감정가 17억5,000만원에서 최저가 2억588만5,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 동일·유사 물건 실거래 시세 자료는 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경17085 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로76번길 7-23, 1층104호 (청라동,청라월드메르디앙커낼웨이) |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 차한길 |
| 감정가 / 최저가 | 1,750,000,000원 / 205,885,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,370,245,080원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 41,177,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2022.08.31. 진접농업협동조합 근저당권이고, 이후 등기된 압류·가압류와 2024.12.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 2023.01.13. 및 2023.07.10. 두 차례의 임의경매개시결정이 있었으나 각각 취하되어 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 11.76%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 205,885,000원으로 감정가 1,750,000,000원의 11.76% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 본건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 205,885,000원 | 202,202,610원 | 1,592,386,466원 |
| 7회 유찰 시 | 144,119,500원 | 141,301,827원 | 1,653,287,249원 |
| 8회 유찰 시 | 100,883,650원 | 98,671,279원 | 1,695,917,797원 |
채권총액은 1,794,589,076원이고 현재 회차에서 배당 가능한 채권액은 202,202,610원에 그쳐 1,592,386,466원이 미배당으로 남습니다. 이는 후순위 채권을 매수인이 승계한다는 뜻은 아니며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,682,390원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 202,202,610원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,044,091원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 15,231,065원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 19,936,034원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 39,981,857원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 36,470,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 227,926,029원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,682,390원을 제외한 202,202,610원이 진접농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류 채권에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천초은고등학교 북동측 인근에 위치하며 주변에는 업무시설·근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 편의는 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 공부상 소매점으로 등재되어 있고 현황은 공실입니다. 임대상황은 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 1층 104호이며 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 남서측으로 약 35미터 및 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 집합건축물대장 주의. 2023.3.15.자 청라관리과-2935호에 의거 조경면적 미확보(조경훼손 36.56㎡), 공개공지 기준 위반(공개공지 훼손 206.2㎡) 관련 위반건축물 표기가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 기준 41,177,000원입니다.
- 용도부터 재확인. 사건 용도 표시는 도시형생활주택이지만 감정평가상 본건은 공부상 소매점입니다. 실제 사용·임대·대출 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만 보지 말고 공실 상태, 이용수요, 전용부분 상태, 건물 전체 관리상태를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표기 확인. 조경 및 공개공지 관련 위반 표기가 본건의 이용·금융·처분에 미치는 영향을 관할 행정기관과 집합건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 없음. 현재 자료상 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황 공실 여부는 매각기일 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 조세채권은 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이며, 말소기준권리 뒤의 다수 압류·가압류도 매각으로 소멸합니다. 권리구조만 보면 비교적 단순한 편입니다. 그러나 감정가 1,750,000,000원에서 6회 유찰되어 205,885,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저평가를 선언할 수는 없습니다. 감정평가상 공부상 소매점·현황 공실이고, 집합건축물대장에는 조경 및 공개공지 관련 위반건축물 표기도 있습니다. 실거래 비교자료 또한 없어 현재 최저가의 시장 적정성을 직접 검증해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
