임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리 구조는 단순합니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 용도와 환금성입니다. 공부상 소매점, 현황 공실, 6회 유찰, 집합건축물대장상 위반건축물 표기가 함께 보이므로 최저가가 감정가의 11.8%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
인천지방법원 2024타경17085. 청라월드메르디앙커낼웨이 제1층 제104호입니다. 사건 표기는 도시형생활주택이지만, 감정 이용상태는 공부상 소매점이고 현황은 공실입니다. 말소기준은 2022.08.31. 설정된 진접농업협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이후 압류와 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름이라 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
문제는 “권리가 안전하니 바로 좋은 물건”이라는 식으로 보면 안 된다는 점입니다. 감정가 1,750,000,000원이었던 물건이 6회 유찰되어 현재 최저가 205,885,000원까지 내려왔습니다. 임차인 인수는 없지만, 상가성 용도·공실·위반건축물 표기·대규모 미배당이 함께 나타나는 저환금성 경매로 보는 쪽이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경17085 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로76번길 7-23, 1층104호 (청라동, 청라월드메르디앙커낼웨이) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제1층 제104호 |
| 소유자 | 차한길 (2022.08.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,750,000,000원 / 205,885,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접농업협동조합 / 1,370,245,080원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 없다
임차인 없음. 매수인이 보증금이나 대항력 임차인을 승계하는 구조는 확인되지 않습니다. 말소기준인 진접농업협동조합 근저당권 이후의 압류 2건, 가압류 7건, 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 따라서 권리분석의 결론은 매수인 인수 0원입니다.
② 유찰 구조 — 최저가가 낮아 보여도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 회차는 감정가의 11.8% 수준입니다. 다음 회차 시나리오에서는 7회 유찰 시 144,119,500원, 8회 유찰 시 100,883,650원까지 낮아집니다. 하지만 실질취득액은 현재 기준 205,885,000원이고, 주변 거래가 아닌 유찰률만으로 “싸다”고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 11.8% | 205,885,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.2% | 144,119,500원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.8% | 100,883,650원 | 0원 |
현재 최저가만 보면 낙폭이 커 보입니다. 그러나 공부상 소매점이면서 현황 공실이고, 집합건축물대장에 조경면적 미확보와 공개공지 기준 위반 표기가 있어 사용·임대·대출·매각 가능성을 함께 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 가격이 아니라 낮아진 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,682,390원 |
| 1. 근저당 · 진접농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 202,202,610원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,044,091원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 15,231,065원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 19,936,034원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 39,981,857원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 36,470,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 227,926,029원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 1,794,589,076원 중 배당 예상액은 202,202,610원이고, 미배당은 1,592,386,466원입니다. 당해세·관리비·실제 집행비용 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·하자 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천초은고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통편의는 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 소매점으로 등재되어 있고 현황은 공실상태입니다. 임대상황은 미상으로 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 속하며, 공시지가는 3,634,000원/㎡, 토지면적은 1,749.2㎡입니다.
- 대장 표기. 집합건축물대장에 2023.3.15.자 청라관리과-2935호에 의거 조경면적 미확보 조경훼손 36.56㎡, 공개공지 기준 위반 공개공지 훼손 206.2㎡ 표기가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 표기와 별개로 감정 이용상태는 공부상 소매점입니다. 주거용으로 단정하지 말고 실제 사용 가능 용도와 인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 임차인 인수는 없지만, 공실 물건은 낙찰 후 바로 수익이 발생하지 않을 수 있습니다. 임대 수요와 예상 공실 기간을 따로 계산해야 합니다.
- 위반건축물 표기. 조경면적 미확보와 공개공지 기준 위반 표기는 대출·임대·전매 과정에서 영향을 줄 수 있으므로 집합건축물대장 원본과 관할 구청 확인이 필요합니다.
- 배당 실패폭. 현재가 기준 미배당 1,592,386,466원입니다. 후순위 채권 배당이 사실상 0원인 구조는 채무자·채권자 이해관계가 복잡할 수 있습니다.
- 관리비·공용부분. 집합건물 1층 상가성 호실은 공용부분 관리비와 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·토지이용계획을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”보다 “왜 6회 유찰됐나”
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인 인수도 없습니다. 하지만 감정가 1,750,000,000원에서 현재 205,885,000원까지 내려온 배경을 봐야 합니다. 공부상 소매점, 현황 공실, 집합건축물대장상 위반건축물 표기, 현재가 기준 1,592,386,466원의 미배당이 동시에 존재합니다. 결론은 권리는 통과, 가격 판단은 보수적으로입니다. 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아니라, 사용 가능성·임대 가능성·대장 표기 해소 가능성을 확인한 뒤에야 입찰가가 나오는 물건입니다.