의정부지방법원 2024타경1306. 사건 용도는 기타 + 토지이고, 감정평가상 건물들은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 기호 10·12·15·18은 공부와 현황 모두 숙박시설이고, 기호 19는 공부상 단독주택이지만 현황은 숙박시설입니다. 여기에 토지가 함께 묶인 일괄매각이며, 목록 29·30·31은 지분경매입니다. 일반적인 단일 아파트 경매처럼 최저가와 등기부만 보고 판단하기보다는, 점유관계와 일괄매각 범위를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.11.08 포천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,430,000,000원이고 이후 박향숙의 2,000,000,000원 가압류, 가평군 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에 나타난 김대홍의 전입일은 2021.11.04로 말소기준보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경1306 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 조종면 운악리 418-35 |
| 등기 건물 | 경기도 가평군 조종면 운악리 418-48 주건축물제1동 · 도로명 경기도 가평군 조종면 현등사길 55-265 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 이용 · 일부 공부상 단독주택이나 현황 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사진흥물산 |
| 감정가 / 최저가 | 2,759,676,880원 / 662,598,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 4회 유찰 · 감정가의 24.01% |
| 청구금액 | 1,348,569,233원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 29·30·31 지분경매 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 4일 빠른 전입이 핵심
말소기준 근저당권은 2021.11.08 설정됐습니다. 근저당권은 이후 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.02.28 이전등기가 접수됐습니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가가 닫히지 않는다
| 점유자 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대홍 | 숙박시설 | 2021.11.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성·금액 미상 |
실제 점유자는 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김대홍 본인의 점유 조사입니다. 현황조사와 매각물건명세서 모두 숙박시설 점유로 나타나며, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건에서는 배당모델에 표시된 인수액 0원만으로 매수인의 최종 인수 부담이 없다고 결론 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 662,598,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,025,980원 |
| 2. 근저당권 · 포천농업협동조합 | 1,430,000,000원 | 653,572,020원 |
| 3. 가압류 · 박향숙 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모델에서는 집행비용 9,025,980원을 제외한 653,572,020원이 근저당권에 배당되고, 박향숙 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 3,430,000,000원 대비 미배당은 2,776,427,980원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김대홍 보증금이 미상인 만큼 이 배당표의 매수인 인수 0원은 최종 확정치로 볼 수 없습니다.
④ 가격 판단 — ‘감정가의 24.01%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 2,759,676,880원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 절대적인 할인폭은 크지만, 이 사건에는 시세와 직접 비교할 수 있는 실거래 기준이 제시되어 있지 않고 숙박시설과 토지가 묶인 일괄매각이며 일부 목록은 지분경매입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 부족합니다.
특히 매수인이 김대홍 보증금을 승계하게 되는 경우에는 실질취득가가 최저가보다 올라갑니다. 현재 단계에서 보증금이 확인되지 않았으므로, 662,598,000원을 최종 취득원가처럼 취급해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가평군 조종면 운악리 ‘운악리보건진료소’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지·임야·단독주택·펜션·캠핑장이 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나, 운행 빈도 등을 감안한 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호 10·12·15·18은 공부 및 현황 모두 숙박시설이며, 기호 19는 공부상 단독주택이나 현황 숙박시설입니다.
- 건물 구조. 관련 건물들은 철근콘크리트구조 2층 건물이며, 사용승인일은 2021.10.05 또는 2021.10.08입니다. 급·배수, 위생, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 확인되는 토지 항목은 지목 ‘대’, 면적 201.0㎡, 공시지가 149,600원/㎡, 계획관리지역이며 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·자연보전권역이 확인되고, 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 21은 지목이 임야이나 기호 20과 일단지로 건축허가를 받은 상태이며, 현황은 나지(운동장 등)입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김대홍 보증금 확인이 최우선. 2021.11.04 전입은 말소기준 2021.11.08보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유의 법적 형태를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 최저가와 실질취득가를 분리. 현재 최저가는 662,598,000원이지만, 선순위 점유자 승계액이 존재하면 실제 취득부담은 그만큼 증가합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 숙박시설과 토지가 함께 매각되고 목록 29·30·31은 지분경매이므로, 각 목록별 소유범위와 현황 이용 관계를 매각목록 원문과 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 포천농업협동조합 근저당권은 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 배당요구·채권신고 관계를 원문에서 확인하세요.
- 가평군 압류 확인. 2023.04.17 가평군 압류가 등기돼 있으므로 실제 세금채권과 배당순위·당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영성 검토. 주위가 펜션·캠핑장·농경지·임야 혼재 지역이고 대중교통이 다소 불편하므로, 일반 주거용 부동산과 다른 이용·환금성 구조를 전제로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 선순위 점유의 금액이 먼저다”
이 사건은 감정가 2,759,676,880원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 662,598,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 김대홍의 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없다는 점이 핵심입니다.
후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 점유 문제는 별도로 남습니다. 여기에 숙박시설과 토지의 일괄매각, 목록 29·30·31 지분경매까지 겹쳐 있습니다. 따라서 현재 회차의 662,598,000원을 보고 가격 메리트를 먼저 판단하기보다는, 김대홍의 실제 보증금과 승계 여부를 확정한 뒤 그 금액을 포함한 실질취득가로 판단해야 하는 사건입니다.
