의정부지방법원 2024타경70074. 구리시 수택동 구리더케이타워 7층 705호, 용도는 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 방3·거실·주방·욕실겸화장실·다용도실·현관을 갖춘 주거형 오피스텔로 기재돼 있습니다. 감정가 258,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 126,420,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 되는 임차권 사건입니다.
말소기준은 근저당이 아니라 2024.01.11. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차 관련 전입일은 유금숙 2020.12.11., 을구 1번 주택임차권은 2021.06.23.이라 모두 말소기준보다 빠릅니다. 특히 보증금 235,600,000원의 을구 1번 임차권은 현재 최저가에서 배당하면 111,749,880원이 남는 구조입니다. 정상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 가까워지는 유형이지만, 이 사건은 관련 상속인과 질권자인 서울보증보험이 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경70074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 안골로97번길 17-6, 7층 705호 (수택동, 구리더케이타워) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거형 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실, 현관 등) |
| 소유자 | 이경희 · 2021.05.28. 매매 · 거래가액 235,640,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 126,420,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임경빈 / 248,851,692원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차가 핵심
갑구 6번 강제경매개시결정이 말소기준이고, 이후의 구리신용협동조합 가압류 56,208,397원과 을구 1번 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸 대상입니다. 그러나 등기 말소와 임대차보증금 인수 여부는 별개입니다. 을구 1번 임차권은 전입 2021.06.23., 확정일자 2021.05.28., 보증금 235,600,000원으로 말소기준보다 선행해 원래라면 잔존 보증금의 매수인 인수 문제가 생깁니다.
② 임차인 현황 — 확약 적용 범위를 나눠 봐야 한다
| 임차 관련자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유금숙 | 2020.12.11. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 망이경희의재산상속인임보라 | 2021.06.23. / 2021.05.28. | 235,600,000원 | 있음 | 있음 | 확약 · 실질 0원* |
| 보험 | 2021.06.23. / 2021.05.28. | 600,000원 | 있음 | 있음 | 별도 확인 |
| 임경빈 | 2021.06.23. / 2021.05.28. | 600,000원 | 있음 | 없음 | 600,000원 인수 기재 |
신청채권자 임경빈과 임차 관련자 임경빈이 동일인으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이 부분은 오히려 자동으로 유리하게 해석할 사안이 아니라, 600,000원 임차 기록과 을구 1번 임차권·상속관계가 실제로 어떻게 연결되는지 원문 서류에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,880원 |
| 1. 임차보증금 · 망이경희의재산상속인임보라 | 235,600,000원 | 123,850,120원 |
| 인수 · 임경빈 보증금 | 600,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 임경빈 | 248,851,692원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 구리신용협동조합 | 56,208,397원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 을구 1번 임차보증금 미배당액은 111,749,880원이고 별도 임경빈 보증금 600,000원이 인수로 잡혀 총 계산상 매수인 인수액은 112,349,880원입니다. 다만 을구 1번 111,749,880원은 확약으로 실질 0원* 처리해야 하며, 유금숙의 보증금 미상 위험은 이 계산에 금액으로 반영돼 있지 않습니다.
④ 유찰이 더돼도 ‘주된 보증금’ 구조부터 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 126,420,000원 | 112,349,880원 | 305,060,089원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 101,136,000원 | 137,279,904원 | 305,060,089원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 80,908,800원 | 157,147,558원 | 305,060,089원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 임차보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형이라 ‘최저가가 내려가니 싸졌다’고 볼 수 없었습니다. 현재 계산상 인수액 112,349,880원도 그 구조를 보여줍니다. 그러나 이 사건은 주된 235,600,000원 임차권에 대한 확약으로 그 핵심 부담이 해소돼 있습니다. 그렇다고 남은 임차 기록까지 함께 0원이 되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 주거형 오피스텔로 이용 중이며 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실, 현관 등으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 구리시 교문동 교문초등학교 동측 인근으로 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설·학교·공공시설이 혼재하며, 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상태는 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생·상하수도·도시가스 개별난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가 기재상 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 전이나 현황은 대로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 임보라·임경빈의 잔존보증금 미청구 확약과 서울보증보험의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 유금숙 확인. 2020.12.11. 전입, 2024.02.20. 배당요구 기록은 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 위험을 금액 확인 전까지 0원으로 두면 안 됩니다.
- 600,000원 기록 확인. 보험 및 임경빈 명의로 각각 600,000원 임차 기록이 있고, 배당계산에는 임경빈 600,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차 관련자 임경빈이 신청채권자 임경빈과 동일인으로 표시돼 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 49%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 주된 인수는 해소됐지만 ‘권리 깨끗’까지는 아니다
이 사건의 가장 큰 위험은 원래 보증금 235,600,000원의 선순위 임차권이었습니다. 현재 126,420,000원에 낙찰된다고 가정하면 배당 후 111,749,880원이 남아 매수인 인수로 이어질 구조지만, 상속인과 서울보증보험의 확약으로 그 주된 부담은 실질 0원*으로 정리됩니다. 이 점만 보면 큰 반전입니다.
그러나 확약 밖에는 2020.12.11. 전입한 유금숙의 보증금 미상·확정일자 미상 기록이 남아 있고, 별도 600,000원 임차 기록도 존재합니다. 게다가 이미 5회 유찰된 오피스텔인데 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 줄 수도 없습니다. 따라서 결론은 “주된 1.12억 인수는 해소, 잔여 임차 위험은 확인 전까지 보수적으로”입니다. 확약만 보고 무인수 안전물건으로 단정하기보다, 남은 임차관계와 실제 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 맞습니다.
