의정부지방법원 2024타경80354. 남양주시 오남읍 오남리의 다세대주택 3층 301호입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 178,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 7,183,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가보다 먼저 봐야 할 숫자가 있습니다. 임차권자 남지완의 보증금 175,000,000원입니다.
남지완은 2020.11.27 전입·점유했고 확정일자는 2020.10.27입니다. 말소기준인 박영우 근저당권은 2021.04.07 설정됐으므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 6,653,706원만 배당되고 보증금 잔액 168,346,294원은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로522번길 8-1, 3층 301호 (주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(침실3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니 등) |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제3층 제301호 |
| 사용승인일 | 2018.04.26 |
| 소유자 | 유영숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 7,183,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,036,985원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2021.04.07 박영우 근저당권 50,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·국세 압류·동작구 압류·남양주시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 남지완의 전입일 2020.11.27은 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2022.12.26이지만, 임차권등기에 기록된 전입·점유와 확정일자에 의해 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남지완 | 건물 전부 · 주거 | 2020.11.27 | 2020.10.27 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 남지완은 배당요구가 되어 있으므로 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 회차에서 예상되는 배당액은 6,653,706원뿐입니다. 나머지 168,346,294원은 매수인에게 승계됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 4.4%가 아니라 실질취득 1.75억을 봐야 한다
오남홈타운(101동) 관련 거래는 5건입니다. 전체 평균은 151,630,000원이지만, 최신 거래와 최근 12개월 가격을 우선하면 기준은 165,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 4층 165,000,000원 1건이고, 최근 가격은 과거 거래군보다 11.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 57.97㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2022.07 | 54.9㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.07 | 57.83㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2022.07 | 57.83㎡ | 3 | 134,150,000원 |
| 2021.08 | 57.97㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 151,630,000원 |
데이터상 최저가 7,183,000원은 최근 12개월 실거래의 4.4%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건에서 가격판단 지표로 쓸 수 없습니다. 낙찰 후 미배당 보증금을 인수해 실질취득이 약 175,000,000원에 이르기 때문입니다. 최신 거래 165,000,000원보다 실질 부담이 높으므로 현재 회차도 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 529,294원 |
| 1. 임차인 남지완 보증금 | 175,000,000원 | 6,653,706원 |
| 2. 근저당권 · 박영우 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기남부수산업협동조합 | 440,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 193,036,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 529,294원을 차감한 뒤 임차인에게 6,653,706원이 배당되고, 임차보증금 부족분 168,346,294원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 7,183,000원 | 168,346,294원 | 실질취득 약 175,000,000원 |
| 10회 유찰 시 | 5,028,100원 | 170,462,406원 | 낙찰가 감소분만큼 인수 증가 |
| 11회 유찰 시 | 3,519,670원 | 171,943,684원 | 실질취득 구조 변화 미미 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 어람중학교 남서측 인근이며, 다세대·아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북서측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2018.04.26 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층으로 승강기·난방·주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역이며 공시지가는 813,000원/㎡입니다.
- 환금성. 오남홈타운(101동)은 총 8세대이고, 경매 평균 유찰 8.1회·낙찰률 11.11%로 데이터상 경매 소화력이 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 7,183,000원을 취득가로 보면 안 됩니다. 미배당 임차보증금 인수를 포함해 약 175,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 전입 2020.11.27·확정일자 2020.10.27·보증금 175,000,000원·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임차권등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 환금성 보수적으로. 8세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 8.1회이므로 재매각·처분기간을 넉넉히 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “718만원짜리 집”이 아니다
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 감정가 178,000,000원이 7,183,000원까지 떨어졌으니 숫자만 보면 4%대입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 남지완의 보증금이 175,000,000원이고, 현재 회차에서 168,346,294원을 매수인이 인수합니다.
그래서 이 물건의 경제적 본질은 명확합니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 총부담은 보증금 수준에 묶입니다. 최신 실거래는 165,000,000원인데 실질취득은 약 175,000,000원 수준입니다. 여기에 9회 유찰, 8세대 다세대, 경매 낙찰률 11.11%라는 낮은 환금성까지 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만 실질가격은 파격적이지 않습니다. 권리분석의 결론은 ‘낮은 최저가’가 아니라 선순위 보증금 승계가 가격을 고정시키는 인수형 물건입니다.
