의정부지방법원 2024타경83025. 남양주시 화도읍 창현리 삼우엠타운빌리지 108동 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정가는 238,000,000원이지만 9회 유찰돼 현재 최저매각가격은 9,605,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 4% 수준이지만, 이 사건은 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 최가은은 2022.05.30부터 주택 전부를 점유하고 2022.05.31 주민등록을 마쳤으며, 2022.07.15 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 지정된 2023.04.24 압류보다 전입이 빠르고 배당요구도 이뤄져 있어, 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어갑니다. 매각물건명세서 역시 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 폭포로 17-24, 108동 2층201호 (삼우엠타운빌리지) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 59.65㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 최창업 (2022.05.30 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 9,605,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,131,205원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 먼저다
말소기준은 2023.04.24 갑구 8번 압류입니다. 그보다 앞선 2022.05.31에 최가은의 주민등록이 이뤄졌고, 2022.07.15 확정일자도 받았습니다. 임차권등기는 2023.12.08로 말소기준 이후이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최가은 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2022.05.31 / 2022.07.15 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 960만원이 아니라 2.26억을 비교해야 한다
삼우M타운빌리지 108동, 59.65㎡ 거래 표본은 2건입니다. 평균 거래금액은 182,500,000원, 최신 거래는 2023.03의 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가격 9,605,000원만 놓으면 최근 평균의 5.3%에 불과하지만, 이 사건에서 그 숫자는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 59.65㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 59.65㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 평균 | 59.65㎡ | 2건 | 182,500,000원 |
실질취득 225,572,890원은 최근 12개월 평균 182,500,000원의 약 123.6%로 약 43,072,890원 높습니다. 최신 거래 140,000,000원과 비교하면 약 161.1%, 금액으로는 85,572,890원 높은 수준입니다. 즉 9회 유찰됐다는 사실과 실제 취득비용이 싸다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 9,605,000원 | 215,967,890원 | 225,572,890원 |
| 10회 유찰 시 | 6,723,500원 | 218,797,523원 | 225,521,023원 |
| 11회 유찰 시 | 4,706,450원 | 220,778,266원 | 225,484,716원 |
③ 예상배당표 (매각가 9,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 572,890원 |
| 1. 임차인 최가은 보증금 | 225,000,000원 | 9,032,110원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 231,131,205원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액 215,967,890원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 화도읍 창현리 마석초등학교 동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택과 중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 201호. 외벽은 벽돌 쌓기 및 일부 석재 붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
- 도로·토지. 정방형 완경사지의 공동주택 건부지로 이용 중이며 약 6m 내외 도로에 접합니다. 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·도시지역·제1종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 삼우M타운빌리지 108동은 10세대, 사용승인일은 2012.08.02입니다. 경매 통계상 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 9.09%로 환금성 지표가 약한 편입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 9,605,000원을 시세와 비교하지 말고 현재 실질취득 225,572,890원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 최가은 보증금 225,000,000원 중 현재 예상 미배당액 215,967,890원이 매수인 부담으로 남습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 10회·11회 유찰 시에도 낙찰가 감소만큼 인수액이 증가해 실질취득은 225,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
- 특별매각조건. 재매각 사건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 1,921,000원입니다.
- 세금·배당 변수. 말소기준은 국의 압류이고 배당계산에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 원본과 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 포함 등 각종 토지이용 제한의 실제 적용 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 4%”가 아니라 “보증금 2.25억”을 본다
이 물건의 가장 강한 착시는 9회 유찰된 최저가 9,605,000원입니다. 그러나 임차인 최가은의 대항력 있는 보증금이 225,000,000원이고, 현재 회차에서는 215,967,890원이 배당으로 해소되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 실질취득은 225,572,890원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 182,500,000원을 약 23.6% 웃돌고, 최신 거래 140,000,000원보다도 크게 높습니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 총부담은 거의 225,000,000원 수준에 묶입니다. 여기에 10세대 규모, 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 9.09%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 표면 가격은 극단적으로 낮지만 실제 취득가격은 시세 이상인 대항력 임차인 인수형 — 이 사건의 결론은 최저가가 아니라 인수보증금에서 나옵니다.
