의정부지방법원 2025타경1945. 가평읍 달전리 320-2의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층으로, 1층은 방3·드레스룸·거실·주방·욕실, 2층도 공부상 주택으로 이용되고 있습니다. 사용승인은 2006.09.22이며 토지면적은 817.0㎡입니다. 매각에는 제시외 건물이 포함되고, 목록 3은 목록 1의 부속토지 등으로 이용 중입니다.
등기만 보면 기준권리는 명확합니다. 2014.03.26 설정된 을구 8번 가평군새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 김경자 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 근저당은 2015.04.09 채권최고액이 392,000,000원으로 변경됐고, 2025.06.27 제이비우리캐피탈주식회사로 이전됐습니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기 후순위가 아니라 말소기준보다 앞선 김학진의 전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 달전리 320-2 · 경기도 가평군 가평읍 구리고개안길 25 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인 2006.09.22 |
| 토지 | 817.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 신동림 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,142,474,640원 / 1,142,474,640원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 가평군새마을금고 / 242,499,010원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3은 목록 1의 부속토지 등으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
과거 가평군농업협동조합·주식회사동은파트너스대부·미추홀신용협동조합· 비엔케이캐피탈주식회사 관련 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2014.03.26 을구 8번 근저당입니다. 그 뒤 설정된 김경자의 67,500,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 확인 전에는 인수 0원으로 볼 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김학진 | 2012.02.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입 순위만 놓고 보면 김학진이 기준권리보다 앞서므로 인수 가능성을 우선 검토해야 합니다. 보증금이 얼마인지, 전입과 실제 점유가 계속 유지됐는지, 확정일자와 배당관계가 어떻게 되는지를 확인하기 전에는 매수인 부담액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,142,474,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,824,746원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 가평군새마을금고 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 김경자 | 67,500,000원 | 67,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 725,149,894원 |
위 예상배당은 집행비용과 등기채권을 기준으로 한 계산입니다. 김학진의 보증금과 우선변제 범위가 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수범위는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,142,474,640원 | 0원 | 725,149,894원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 913,979,712원 | 0원 | 498,939,915원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 731,183,769원 | 0원 | 317,971,931원 |
등기채권만 보면 2회 유찰 시까지도 채권 미배당은 0원입니다. 하지만 이 수치는 김학진의 미확정 임차보증금을 뜻하지 않습니다. 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 가격 하락분만큼 인수부담이 커질 수 있으므로 유찰 = 실질취득가 하락으로 단순 연결하면 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 달전2리마을회관 남동측 인근이며 주변은 단독주택, 전, 답 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 주택으로, 1층은 방3·드레스룸·거실·주방·욕실, 2층은 공부상 주택입니다.
- 토지. 817.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 평지, 부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·자연보전권역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 235,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김학진 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금 규모가 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
- 대항요건 확인. 2012.02.24 전입 이후 실제 점유와 주민등록이 계속 유지됐는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 우선변제 가능 범위와 배당 후 잔여 보증금의 매수인 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 목록 3은 목록 1의 부속토지 등으로 이용 중이므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 권리위험이 확정되기 전에는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차관계와 매각범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2014.03.26 근저당이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 김학진의 전입은 그보다 이른 2012.02.24입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 가능·미상으로 접근해야 하며, 매수인 인수액 역시 미상입니다.
따라서 현재 최저가 1,142,474,640원은 입찰가의 출발점일 뿐 실질취득가의 확정값이 아닙니다. 임차관계가 해소되거나 인수액이 특정되기 전까지 이 물건의 핵심은 가격보다 선순위 전입자의 보증금 확인입니다. 등기는 정리돼도 임차인이 남을 수 있습니다. 그 한 가지를 확인한 뒤에야 입찰가 판단이 시작됩니다.
