의정부지방법원 2025타경2290. 경기도 구리시 교문동 244-5 ‘구리수아주퍼스트’ 2층 202호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정평가 이용상태는 근린생활시설, 기준시점 현재 공실상태입니다. 등기부상 소유자는 최훈이고, 2024.01.30 주식회사신한은행 근저당권이 채권최고액 336,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.06.18 신한은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
현재 회차 최저매각가는 164,983,000원으로, 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 근린생활시설입니다. 따라서 단순한 감정가 대비 하락 폭보다 실제 임대 가능성, 상권 수요, 공실 지속 가능성, 재매각 환금성을 함께 봐야 합니다. 매수인이 떠안을 등기상 인수액은 0원이지만, 가격의 적정성은 별도의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2290 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 교문동 244-5 구리수아주퍼스트 2층 202호 · 경기도 구리시 경춘로 167 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 2층 202호 · 현재 공실상태 |
| 소유자 | 최훈 (거래가액 461,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 164,983,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 287,787,471원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.30 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 336,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 현황조사보고서 및 감정평가서상 현재 공실로 보이며, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 확인 범위에서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 산정되지 않았고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 흐름 — 감정가 34%까지 내려온 3회 유찰
감정가는 481,000,000원, 현재 최저가는 164,983,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 115,488,100원, 5회 유찰 시 80,841,670원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 164,983,000원 | 161,873,238원 | 174,126,762원 |
| 4회 유찰 시 | 115,488,100원 | 113,071,267원 | 222,928,733원 |
| 5회 유찰 시 | 80,841,670원 | 78,986,520원 | 257,013,480원 |
유찰이 이어지면 신한은행의 채권최고액 기준 미배당은 커지지만, 이 금액은 채권자의 미회수액이지 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 이를 근린생활시설의 현재 시세보다 저렴하다는 의미로 바로 연결해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,109,762원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 336,000,000원 | 161,873,238원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 신한은행 근저당 배당에 사용되고, 채권최고액 기준 174,126,762원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 교문동 ‘교문초등학교’ 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설·아파트·단독주택·오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 전철 8호선 구리역이 소재해 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하3층·지상26층 건물 내 2층 202호로, 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실상태입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·사다리형이며 공시지가는 8,168,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 대로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현재 공실 근린생활시설인 만큼 단순 공실인지, 임대료 수준·업종 제한·상권 수요 때문인지 현장 확인이 우선입니다.
- 임대관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없고 공실로 보이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 실제 사용자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 대조. 2024.01.30 신한은행 근저당이 말소기준인지 등기부 원본과 매각물건명세서를 입찰 직전 재확인하세요.
- 회차 가격 해석. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 받아들이지 말고, 근린생활시설의 임대수익성과 재매각 가능성을 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
- 관리비·제세금 확인. 공실 기간이 길었다면 관리비 등 비용 누적 가능성을 확인하고, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목도 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 직접 확인하고 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2024.01.30 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 없이 현재 공실로 보이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이미 3회 유찰돼 최저가가 164,983,000원까지 내려온 근린생활시설이라는 점은 별도로 봐야 합니다. 감정가 481,000,000원 대비 큰 폭으로 하락했다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내리기보다, 실제 임대수요·상권·공실 지속 가능성·환금성을 먼저 검증해야 합니다. 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 공실 근린생활시설의 실제 수익성과 매각 가능성입니다.
