의정부지방법원 2025타경2719. 남양주시 호평동 550-6 비동 104호의 다세대주택입니다. 감정가는 464,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 159,152,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건은 최저가 자체가 실제 취득원가가 아닙니다.
임차인 진대연의 전입일은 2022.02.08, 확정일자는 2022.01.11입니다. 말소기준권리인 차동준 근저당권은 2023.07.24 설정됐으므로 전입이 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 550-6 비동 104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(복수층)으로 이용중 |
| 소유자 | 김경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 159,152,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진대연 / 372,829,677원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
현재 소유자는 김경숙이고, 말소기준권리는 2023.07.24 차동준 근저당권 60,000,000원입니다. 그보다 앞선 기존 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 문제는 진대연의 임대차가 말소기준권리보다 먼저 시작됐다는 점입니다. 전입일 2022.02.08, 확정일자 2022.01.11이고 보증금은 360,000,000원입니다.
등기부상 주택임차권은 2025.01.09 등기됐지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.02.08입니다. 따라서 이 임차보증금은 매각대금으로 전액 변제되지 않는 한 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진대연 | 주택 전부 | 2022.02.08 | 2022.01.11 | 360,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 3.63억으로 봐야 한다
확인된 거래는 2021.08부터 2025.04까지 4건이며, 전체 평균은 474,250,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025.04의 477,000,000원 1건입니다. 가격 추세는 최근 거래가 과거 평균보다 0.8% 높은 수준으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 84.83㎡ | -1 | 477,000,000원 |
| 2024.01 | 84.87㎡ | -1 | 470,000,000원 |
| 2022.11 | 84.87㎡ | -1 | 440,000,000원 |
| 2021.08 | 84.87㎡ | -1 | 510,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 477,000,000원 |
현재 최저가 159,152,000원은 최근 거래 477,000,000원의 33.4%지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 인수 예상액을 더한 실질취득 363,028,128원은 최근 거래의 약 76.1%입니다. 다만 확인된 거래의 전용면적은 84.83~84.87㎡이고, 이 사건의 비교 대상 면적 정보는 40.86㎡로 집계되어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 477,000,000원을 이 물건의 직접적인 동일면적 시세로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,028,128원 |
| 1. 임차인 진대연 보증금 | 360,000,000원 | 156,123,872원 |
| 2. 근저당권 · 차동준 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 진대연 | 372,829,677원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 360,000,000원 중 156,123,872원만 배당되고 203,876,128원이 남아 매수인 인수 예상액이 됩니다. 실질취득은 363,028,128원입니다.
④ 회차별 실질부담
| 회차 | 최저가 | 인수 예상액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 159,152,000원 | 203,876,128원 | 363,028,128원 |
| 4회 유찰 시 | 111,406,400원 | 250,953,290원 | 362,359,690원 |
| 5회 유찰 시 | 77,984,480원 | 283,819,241원 | 361,803,721원 |
현재 단지 경매자료의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 그러나 이 사건은 유찰 횟수가 늘어날수록 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘기 때문에, 통상적인 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 접근이 그대로 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 판곡초등학교 남서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 지하1층에서 지상3층까지 일체의 복수층 구조로 이용중입니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현황주의. 대문에는 ‘117-104’라고 표시되어 있고, 공부상 지하1층이 북동측 접면도로 기준 현황 1층으로 출입구가 위치합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 159,152,000원만 낙찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 예상 실질취득은 363,028,128원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 진대연 보증금 360,000,000원의 배당 후 잔액 인수 조건을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 임차관계 검증. 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급흐름·점유관계 등을 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 직접비교 주의. 확인된 거래는 84.83~84.87㎡이고 비교 대상 면적은 40.86㎡로 일치하지 않아, 거래가 477,000,000원을 그대로 본건 적정가로 사용할 수 없습니다.
- 복수층 현황 확인. 지하1층부터 지상3층까지 일체로 이용되는 구조와 현황 출입층을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.59억짜리 경매물건”이 아니다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가 159,152,000원이 아니라 실질취득 약 363,028,128원입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 360,000,000원이고, 현재 회차 매각대금만으로는 이를 전액 변제할 수 없어 203,876,128원이 매수인에게 넘어옵니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 총 부담은 약 360,000,000원 부근에서 유지됩니다.
거래자료상 최근 거래 477,000,000원보다 실질취득은 낮지만, 거래면적이 이 사건과 일치하지 않고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 단순히 “시세 4.77억 대비 3.63억이니 싸다”고 결론내리기보다, 임차보증금 인수의 확정 여부와 실제 면적·복수층 구조를 먼저 검증하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
