의정부지방법원 2025타경2719. 경기도 남양주시 호평동에 있는 다세대주택 비동 104호입니다. 감정평가상 다세대주택을 복수층 구조로 이용하고 있으며, 공부상 지하1층부터 지상3층까지의 건물입니다. 경매신청채권자는 진대연, 청구금액은 372,829,677원입니다. 그런데 이 진대연은 동시에 보증금 360,000,000원의 임차권등기 권리자이기도 합니다.
권리분석의 출발점은 2023년 7월 24일 설정된 차동준의 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고, 해당 권리가 말소기준입니다. 하지만 임차인 진대연은 그보다 앞선 2022년 2월 8일 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 2022년 1월 11일입니다. 따라서 후순위 임차권등기 자체가 매각으로 말소된다고 해서 보증금 반환책임까지 없어지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 550-6 비동 104호 도로명주소: 경기도 남양주시 늘을1로 65-34 |
| 건물명 / 용도 | (550-6)힐링수117동 · 집합건물(다세대주택, 복수층 이용) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하1층 / 지상3층 · 지하1층부터 지상3층까지 복수층 구조 |
| 분석 대상 면적 | 40.86㎡ · 실거래 비교 면적과 불일치 |
| 준공 / 세대수 | 2016.04.22 · 5세대 |
| 소유자 | 김경숙 · 2022.02.08 증여 취득 · 단독소유 |
| 감정가 | 464,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,984,000원 (5회 유찰 · 감정가 약 16.8%) |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 신청채권자 | 진대연 · 청구금액 372,829,677원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.24 · 을구 순위 5번 · 차동준 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 선순위 임차인 | 진대연 · 주택 전부 · 보증금 360,000,000원 |
| 매수인 인수 | 현재 최저가 가정 283,819,712원 |
| 실질취득 추정 | 361,803,712원 (취득세·명도비용 등 별도) |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
기존 2016년 강서농업협동조합 근저당권 336,000,000원과 한국도시개발주식회사 근저당권 74,000,000원은 각각 이미 말소되었습니다. 2021년에 이루어진 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 2022년 말소되었습니다. 현재 분석상 주요 근저당권은 차동준의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이며, 매각으로 소멸할 권리입니다.
2025년 진대연의 임차권등기와 강제경매개시결정 역시 등기상으로는 매각에 따른 말소 대상이지만, 임차권등기가 말소되는 것과 임차보증금 반환책임의 소멸은 별개입니다. 권리의 등기 순위만 보고 인수액을 0원으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 미배당 보증금 인수
실제 임차인은 진대연 1명입니다. 주택 전부에 대해 임차권등기가 되어 있으며, 보증기관의 대위·승계 신고로 인한 별도 임차인 중복 집계는 없습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 진대연 주택 전부 · 주거용 임차권등기 |
360,000,000원 | 전입·점유 2022.02.08 확정일자 2022.01.11 |
대항력 있음
우선변제 있음
승계 없음
|
| 임대차계약일 | 2021.12.22 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.02.08 |
| 점유개시일 | 2022.02.08 |
| 확정일자 | 2022.01.11 |
| 임차보증금 | 360,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.01.09 · 을구 순위 6번 · 임차권등기명령 2025카임1 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.01.09 |
| 대항력 판단 | 있음 · 말소기준권리보다 전입·점유 선행 |
| 우선변제 판단 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 예상 보증금 배당 | 76,180,288원 |
| 예상 미배당 잔액 | 283,819,712원 · 매수인 인수 |
③ 실질취득가 — 낙찰가가 떨어져도 약 3.6억원
대항력 있는 임차인의 보증금이 예상 낙찰가보다 크기 때문에 매수인의 부담은 단순 낙찰대금이 아닙니다. 경매대금에서 임차인에게 배당되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 이전되는 구조입니다.
보증금 360,000,000원 가운데 배당으로 지급되는 금액은 76,180,288원이고, 나머지 283,819,712원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰대금 77,984,000원 중 1,803,712원은 집행비용에 사용된다는 배당 추정에 따른 결과입니다.
입찰가가 더 내려가더라도 그만큼 임차인에게 돌아갈 배당금이 줄고, 인수할 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 하락이 실질취득가의 동일한 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 77,984,000원 | 283,819,712원 | 361,803,712원 |
| 6회 유찰 가정 | 54,588,800원 | 306,793,798원 | 361,382,598원 |
| 7회 유찰 가정 | 38,212,160원 | 322,875,659원 | 361,087,819원 |
각 회차의 실질취득은 낙찰가 가정액과 예상 임차보증금 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정액 차이로 회차별 총액에 소폭 차이가 있지만, 보증금 360,000,000원을 중심으로 실질 부담이 거의 고정됩니다. 취득 관련 세금 및 기타 부대비용은 제외한 금액입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 16.3%가 아니라 실질취득 75.8%
이 물건이 속한 힐링수117동의 거래기록은 총 4건입니다. 전체 평균 거래가격은 474,250,000원, 최신 거래는 2025년 4월의 477,000,000원입니다. 최근 거래 중심으로 집계된 평균도 477,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 거래 면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 84.83㎡ | -1층 | 477,000,000원 |
| 2024.01 | 84.87㎡ | -1층 | 470,000,000원 |
| 2022.11 | 84.87㎡ | -1층 | 440,000,000원 |
| 2021.08 | 84.87㎡ | -1층 | 510,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 474,250,000원 |
| 감정가 | 464,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 77,984,000원 |
| 최근 거래 기준가격 | 477,000,000원 · 2025.04 |
| 최근 거래 집계 평균 | 477,000,000원 · 1건 |
| 전체 거래 평균 | 474,250,000원 · 4건 |
| 최근·과거 거래 추세 | +0.8% · 집계상 소폭 상승 |
| 최저가 ÷ 최근 거래 | 16.3% · 임차보증금 인수 미반영 |
| 실질취득 ÷ 최근 거래 | 약 75.8% · 비교 면적 불일치 |
| 실질취득 추정 | 361,803,712원 |
최근 거래가격 477,000,000원을 단순 참고 기준으로 삼으면, 실질취득 361,803,712원은 약 75.8% 수준입니다. 겉으로 보이는 최저가의 16.3%와 비교하면 투자 판단이 완전히 달라집니다.
거래 추세는 +0.8%로 집계되어 하락 추세로 나타나지는 않습니다. 그러나 거래가 드물고 마지막 거래 시점이 오래되었으며, 무엇보다 거래 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실질취득이 비교 거래금액보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴한 확실한 투자물건이라고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 77,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,803,712원 |
| 1. 임차인 진대연 · 우선변제 | 360,000,000원 | 76,180,288원 |
| 2. 차동준 · 근저당권 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 진대연 · 경매신청채권 | 372,829,677원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 확정 배당 결과 및 법적 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권의 60,000,000원은 채권최고액 기준입니다.
현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 76,180,288원이 임차인 진대연에게 우선 배당되는 구조입니다. 보증금 원금 360,000,000원에서 이를 차감한 283,819,712원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
차동준의 근저당권과 진대연의 경매신청채권에는 별도 배당이 없는 것으로 추정됩니다. 다만 임차인 진대연과 강제경매 신청채권자 진대연이 동일인이므로, 경매청구액 372,829,677원을 임차보증금 360,000,000원과 서로 독립된 채무인 것처럼 무조건 합산해서는 안 됩니다. 채권 원인과 중복 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 남양주시 호평동 판곡초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 형태. 철근콘크리트조 건물로, 외벽은 징크판넬·드라이비트·벽돌쌓기 마감, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시 구조입니다. 도시가스보일러 난방과 위생·급배수설비가 있습니다.
- 복수층 구조. 지하1층에서 지상3층까지 일체의 복수층 구조로 이용하고 있습니다. 공부상 지하1층이 북동측 접면도로를 기준으로 현황 1층에 해당하며 출입구가 위치하는 구조입니다.
- 출입구 표시. 대문에는 '117-104'라고 표시되어 있습니다. 현장 방문 시 경매 목적물의 실제 출입구 및 점유 범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형 완경사지입니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)·과밀억제권역· 배출시설설치제한지역입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 적용 여부를 확인해야 합니다. 토지 공시지가는 696,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다. 다만 복수층 이용 구조와 실제 층별 현황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 5세대 소규모 다세대이며, 확인된 거래는 4건입니다. 최근 거래 시점과 면적 비교의 한계까지 감안하면 매입·재매각 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수부터 계산. 최저가 77,984,000원만을 취득원가로 사용하지 말고, 예상 인수액 283,819,712원을 합산한 361,803,712원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 을구 순위 6번 임차권등기에 대한 미배당 보증금 인수 문구, 전입·확정일자, 임차권 존속 범위와 변경사항을 확인해야 합니다.
- 진대연의 중복 지위 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일인이므로, 임대차계약의 진정성, 보증금 지급 내역, 경매 집행권원, 채권액 372,829,677원의 구성과 임차보증금 채권의 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 유지 관계 검토. 2022.02.08 전입·점유와 2025.01.09 임차권등기 사이의 대항력 유지 여부 및 임차권등기 효력을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 실제 점유와 명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 직접 점유 중이라고 단정할 수 없습니다. 현장 점유자 및 인도 가능성, 보증금 반환과 명도의 관계를 확인해야 합니다.
- 거래사례의 면적 확인. 분석 대상 면적 40.86㎡와 거래사례 면적 84.83~84.87㎡가 일치하지 않습니다. 집합건축물대장, 전유부분 도면, 복수층 구성과 거래 대상의 일치 여부가 핵심입니다.
- 물건 출입구 및 구조 확인. 공부상 지하층과 현황 도로 기준 층의 차이, 대문 표시 '117-104', 실제 비동 104호의 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 인수 외 부대비용. 취득세, 등기비용, 미납 관리비, 명도·수선비용 등을 실질취득 추정액과 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 확정 전까지 보수적으로 접근. 집행비용과 배당액은 추정이며 실제 배당 결과에 따라 임차보증금 인수 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 가격과 유동성의 동시 검증. 5회 유찰, 5세대 소규모 주택, 적은 실거래 표본을 함께 고려해야 합니다. 추가 유찰만으로 실질취득 부담이 의미 있게 낮아지는 구조는 아닙니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”
이 물건은 감정가 464,000,000원에서 최저매각가 77,984,000원까지 내려왔습니다. 5회 유찰로 숫자상 할인율은 매우 커졌지만, 권리분석을 거치면 전혀 다른 가격이 나옵니다.
임차인 진대연의 대항력 있는 보증금 360,000,000원이 핵심입니다. 현재 최저가 기준 예상 배당 76,180,288원을 제외한 283,819,712원을 매수인이 인수하게 되므로, 실질취득 추정액은 361,803,712원에 이릅니다. 유찰이 더 진행되어도 보증금 인수액이 증가해 총 부담은 약 3.6억원 수준에 머무릅니다.
최근 확인된 거래가격 477,000,000원에 비하면 낮아 보일 수 있지만, 비교 거래와 대상 물건의 면적이 다르고, 최신 거래 시점도 2025년 4월입니다. 가격 차이가 실제 수익 기회인지 판단하기에는 거래사례의 직접 비교 가능성부터 확인해야 합니다.
또한 진대연은 임차권등기 권리자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차의 진정성 및 채권 중복 여부, 점유·인도 관계에 대한 법률 검토가 필요합니다. 소규모 다세대의 제한적인 거래와 반복 유찰도 함께 감안해야 합니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토 대상입니다. 최저가만 보고 저가매수를 기대할 물건이 아닙니다. 이 경매의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 임차보증금 인수 구조를 정확하게 이해하고 실제 취득가와 비교 가능한 시세를 검증하는 것입니다.
