19,081,000원
의정부지방법원 2025타경71292. 남양주시 화도읍 묵현리 ‘남양주두산위브트레지움’ 108동 32층 3203호 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 승계가 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 말소기준권리는 2022.04.05. 주식회사하나저축은행의 근저당권 62,400,000원입니다. 김보미의 임차권등기 자체는 2023.07.06.로 말소기준보다 늦지만, 전입·점유개시는 2021.07.22., 확정일자는 2021.06.04.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순서만 보고 후순위 임차인으로 보면 안 되며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 19,081,000원을 기준으로 예상되는 김보미의 배당액은 18,337,542원, 미배당 인수액은 296,662,458원입니다. 최저가만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 5.9%에 불과하지만, 매수인의 경제적 부담은 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 하므로 “감정가의 6%짜리 아파트”가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 108동 32층 3203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 · 지상33층 건물 내 32층 |
| 동일면적 실거래 기준 | 59.9722㎡ · 남양주두산위브트레지움 · 1,620세대 · 2020.09.28. 준공 |
| 소유자 | 노희윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 19,081,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2022.04.05. 하나저축은행 근저당권입니다. 남양주시 압류, 국민건강보험공단 압류, 2025.02.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김보미는 등기일이 아니라 전입·점유일 2021.07.22.을 기준으로 보면 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 임대차보증금 315,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보미 부동산(건물) 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.07.22. 확정 2021.06.04. 배당요구 2023.07.06. | 315,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 296,662,458원 |
| 노희준 | 전입 2023.11.10. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사상 임차인·점유자는 김보미와 노희준입니다. 김보미는 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 노희준은 전입일 2023.11.10.이 말소기준 2022.04.05.보다 늦어 현 자료상 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 미상입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
남양주두산위브트레지움 동일면적 59.97~59.98㎡의 최근 12개월 표본 12건입니다. 최근 12개월 평균은 325,666,666원, 최신 거래는 323,000,000원입니다. 현재 최저가 19,081,000원 자체는 이 시세와 비교할 숫자가 아닙니다. 김보미 미배당 인수액까지 합친 실질취득부담이 315,000,000원대이므로, 최근 평균과 최신 거래보다 불과 수% 낮은 수준으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 2 | 323,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 28 | 335,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 21 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 16 | 335,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 10 | 343,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 3 | 319,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 28 | 338,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 325,666,666원 |
거래 범위는 300,000,000원~343,000,000원입니다. 실질취득부담을 현재 회차의 낙찰가 19,081,000원과 인수액 296,662,458원을 함께 놓고 보면 최근 12개월 평균의 약 97%, 최신 거래 323,000,000원의 약 98% 수준입니다. 따라서 이 사건을 “최저가가 시세의 5.9%라서 압도적으로 싸다”고 평가하는 것은 잘못입니다. 가격상 여유는 생각보다 매우 얇습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,081,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 743,458원 |
| 1. 임차인 김보미 보증금 | 315,000,000원 | 18,337,542원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나저축은행 | 62,400,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김보미 보증금 중 18,337,542원만 배당되고, 부족분 296,662,458원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 19,081,000원 | 296,662,458원 | 315,743,458원 |
| 9회 유찰 시 | 13,356,700원 | 302,283,721원 | 315,640,421원 |
| 10회 유찰 시 | 9,349,690원 | 306,218,604원 | 315,568,294원 |
회차가 더 내려가도 실질취득액은 거의 움직이지 않습니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 김보미의 미배당 보증금 인수가 커지기 때문입니다. 이것이 대항력 인수형 사건에서 최저가를 투자 메리트로 해석하면 안 되는 이유입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상33층 건물 내 32층 3203호이며, 감정평가상 이용상태는 아파트입니다.
- 주위환경. 남양주시 화도읍 묵현리 소재 남양주두산위브트레지움 단위호로, 인근은 아파트단지·근린상가·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 간선도로 접근성과 버스정류장 거리·노선수 등을 고려한 감정평가상 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(묵현5지구)이며 대로2류·중로1류에 접합니다. 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 관련 제한이 있습니다.
- 토지·공시지가. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 938,900원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 유동성. 동일면적 최근 12개월 실거래 표본이 12건이고 거래가는 300,000,000원~343,000,000원 범위입니다. 본건의 8회 유찰은 일반 매매가격보다 임차보증금 승계구조와 함께 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 19,081,000원을 매수가격으로 보면 안 됩니다. 김보미 미배당 보증금 296,662,458원을 함께 부담하는 구조입니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 판단 기준은 최근 12개월 평균 325,666,666원과 최신 거래 323,000,000원입니다. 현재 실질취득부담은 이 가격대와 큰 차이가 없습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 9회·10회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 인수액이 각각 302,283,721원, 306,218,604원으로 증가해 실질취득액은 계속 315,000,000원대에 머뭅니다.
- 김보미 대항력 재확인. 전입·점유 2021.07.22., 확정일자 2021.06.04., 보증금 315,000,000원, 배당요구 2023.07.06.의 원본 기재를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 노희준 점유관계 확인. 전입 2023.11.10.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유·임대차관계와 명도 상대를 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요소 확인. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 김보미 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 관련 서류와 채권신고를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 원본 기준으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “19,081,000원에 사는 경매가 아니다”
이 사건의 표면적인 숫자는 극단적으로 저렴해 보입니다. 감정가 331,000,000원이 8회 유찰돼 최저가가 19,081,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 김보미의 보증금 315,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않는 이상, 미배당 잔액은 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차에서는 그 금액이 296,662,458원입니다.
결국 현재 낙찰가와 인수액을 더한 부담은 315,000,000원대이고, 9회·10회 유찰 시에도 실질취득액은 같은 가격대에 머뭅니다. 최근 12개월 실거래 평균 325,666,666원, 최신 거래 323,000,000원과 비교하면 조금 낮을 뿐 압도적인 할인은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 315,000,000원대 실질취득비용을 감수하고도 충분한 여유가 남느냐입니다. 최저가는 파격적이지만, 실질가격은 평범하고 권리는 무겁습니다.
