의정부지방법원 2025타경71335. 덕소강변삼익아파트 104동 1층 101호입니다. 이 사건의 핵심은 경매 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수입니다. 임차인 김형건은 2022.01.25 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 370,000,000원입니다. 등기부에는 2024.02.20 주택임차권이 등기돼 있습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2024.11.28 삼성카드 가압류입니다. 김형건의 전입일 2022.01.25와 임차권등기 2024.02.20은 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 배당액이 줄어든 만큼 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 600-3 덕소강변삼익아파트 104동 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·W.C·발코니 등 |
| 소유자 | 김유진 · 2020.08.31 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 22,713,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 3.7억 임차권
현 소유자 김유진은 2020.08.31 이 부동산을 거래가액 330,000,000원에 취득했습니다. 이후 김형건이 2021.12.11 임대차계약을 체결하고 2022.01.25 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 2024.02.20에는 보증금 370,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 2024.11.28 삼성카드 가압류가 들어왔습니다. 이 삼성카드 가압류가 말소기준권리이며 그 이후 경매개시결정과 가압류들은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형건 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.25 | 2022.01.25 | 370,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 5.3%가 아니라 실질취득 약 86.5%
강변삼익 동일면적 59.88㎡의 최근 12건 평균은 428,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 479,000,000원이며, 최근 12건 범위는 393,000,000원~479,000,000원입니다. 표면 최저가 22,713,000원은 최근 평균의 5.3%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자여서 실제 가격 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 15 | 479,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 11 | 445,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 4 | 435,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 19 | 445,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 17 | 428,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 14 | 460,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 15 | 435,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 13 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 6 | 403,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 4 | 393,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 4 | 394,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 59.88㎡ | 12건 | 428,500,000원 |
현재 회차의 실질취득 370,808,834원은 최근 12개월 평균 428,500,000원의 약 86.5%입니다. 최신 거래 479,000,000원과 비교하면 약 77.4% 수준입니다. 따라서 표면 최저가 5.3%라는 숫자만큼의 할인은 전혀 아니지만, 인수까지 포함한 실질취득 기준으로도 최근 평균보다는 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,713,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 808,834원 |
| 1. 임차인 김형건 보증금 | 370,000,000원 | 21,904,166원 |
| 2. 삼성카드 주식회사 가압류 | 5,117,837원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김형건 | 370,000,000원 | 0원 |
| 4. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 5,617,010원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 6,718,121원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 김형건 임차보증금은 21,904,166원만 배당되고 348,095,834원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 22,713,000원 | 348,095,834원 | 370,808,834원 |
| 9회 유찰 시 | 15,899,099원 | 354,787,085원 | 370,686,184원 |
| 10회 유찰 시 | 11,129,369원 | 359,470,960원 | 370,600,329원 |
이 표가 이 사건의 본질을 보여줍니다. 8회에서 10회까지 매각가는 22,713,000원에서 11,129,369원으로 절반 이하로 내려가지만, 임차보증금 인수액은 348,095,834원에서 359,470,960원으로 늘어납니다. 결과적으로 총 부담은 약 3.706억~3.708억원 범위에 머뭅니다. 즉 추가 유찰이 실질취득가격을 크게 낮춰주지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕소역(경의중앙선) 남서측 도로 건너편에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 북동측 덕소역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 강변삼익 880세대, 1996.04.16 준공이며 동일면적 59.88㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 철도보호지구, 공장설립제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,899,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 입찰가만 보지 말고 매수인 인수액을 합산해야 합니다. 현재 기준 총 부담은 370,808,834원입니다.
- 임차권 원본 확인. 김형건의 전입일·확정일자·임차권등기·보증금 370,000,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 임차인 김형건과 강제경매개시결정 채권자 김형건이 동일하므로 임대차 실체와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 9회·10회 유찰 시에도 매수인 인수액이 증가해 총 취득부담은 약 3.7억원으로 유지됩니다.
- 시세 비교 기준. 최근 12개월 평균 428,500,000원과 최신거래 479,000,000원을 기준으로 실질취득가를 비교해야 합니다.
맺으며 — “2,271만원 낙찰”이 아니라 “3.71억원 취득”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 22,713,000원입니다. 감정가 394,000,000원에서 8회 유찰돼 겉으로는 극단적인 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 김형건의 보증금 370,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않습니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 부족분은 348,095,834원, 이를 낙찰대금에 더한 실질취득은 370,808,834원입니다.
실질취득가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 428,500,000원보다 낮습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 ‘8회 유찰 초저가 아파트’가 아닙니다. 추가 유찰이 돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총 부담은 거의 3.7억원에 고정됩니다. 여기에 임차인과 경매신청 채권자가 동일인이라는 확인 포인트까지 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 미끼가 될 수 있고, 판단 기준은 오직 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득가격입니다.
