의정부지방법원 2025타경71335. 남양주시 와부읍 덕소강변삼익아파트 104동 1층 101호, 전용 59.88㎡ 아파트입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 394,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 32,447,000원, 감정가의 약 8.24%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2022.01.25인 대항력 임차인 김형건의 보증금이 370,000,000원이고, 현재 매각가 가정에서 배당받지 못하는 338,537,046원은 매수인이 승계합니다.
현재 회차에서는 최저가 32,447,000원과 인수액 338,537,046원을 합친 370,984,046원이 실질적인 취득원가입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가하므로, 총취득액은 계속 보증금 370,000,000원 부근에 고정됩니다. 따라서 “감정가 대비 8.3%에 사는 물건”이 아니라 “약 3.71억원에 취득하는 물건”으로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 600-3 덕소강변삼익아파트 제104동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.88㎡ · 방3·거실·주방·화장실·발코니 등 |
| 소유자 | 김유진 (2020.07.21. 매매, 2020.08.31. 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 32,447,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형건 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 준공 / 세대수 | 1996.04.16. / 880세대 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 앞선 임차권이 핵심
과거 설정됐던 근저당권과 가압류에는 각각 해지·해제에 따른 말소등기가 이어져 있습니다. 현재 매각에서 제시된 말소기준권리는 2024.11.28. 삼성카드 가압류입니다. 하지만 임차인 김형건은 그보다 앞선 2022.01.25. 전입·점유·확정일자를 갖추고, 2024.02.20. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형건 | 부동산 전부 · 주거 주택임차권등기 | 전입 2022.01.25. 확정 2022.01.25. | 370,000,000원 | 2024.02.20. | 대항력 있음 | 우선변제 | 338,537,046원 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 김형건 1명입니다. 현재 회차 매각대금 32,447,000원에서 집행비용 984,046원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 31,462,954원입니다. 보증금 370,000,000원과의 차액인 338,537,046원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 실질취득액 — 유찰돼도 총액은 약 3.71억원
| 회차 가정 | 매각가 | 미배당 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 32,447,000원 | 338,537,046원 | 370,984,046원 |
| 8회 유찰 시 | 22,712,900원 | 348,095,932원 | 370,808,832원 |
| 9회 유찰 시 | 15,899,029원 | 354,787,154원 | 370,686,183원 |
낙찰가가 32,447,000원에서 22,712,900원, 다시 15,899,029원으로 내려가도 인수액이 338,537,046원에서 348,095,932원, 354,787,154원으로 증가합니다. 실질취득액은 각각 370,984,046원, 370,808,832원, 370,686,183원으로 거의 변하지 않습니다. 유찰을 더 기다리는 전략이 취득원가를 크게 낮춰주지 못하는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 최근 평균보다 5.7% 낮다
강변삼익 동일 면적 59.88㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 393,200,000원, 최신 거래는 2026.07. 428,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.88㎡ | 17 | 428,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 15 | 435,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 13 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 6 | 403,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 4 | 393,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 4 | 394,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 2 | 350,200,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 11 | 352,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 2 | 350,200,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 19 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 4 | 388,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 12건 | 393,200,000원 |
현재 실질취득액 370,984,046원은 최근 12개월 평균 393,200,000원보다 22,215,954원 낮고, 평균의 94.3% 수준입니다. 최신 거래 428,000,000원과 비교하면 86.7% 수준입니다. 다만 본건은 1층이고, 실거래 표본의 최저가는 2층 350,200,000원입니다. 권리 불확실성·명도·체납관리비·1층 가격 차이를 감안하면 5.7%의 평균 대비 차이가 곧바로 충분한 안전마진을 뜻하지는 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 32,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 984,046원 |
| 1. 임차인 김형건 보증금 | 370,000,000원 | 31,462,954원 |
| 임차보증금 미배당 잔액 | - | 338,537,046원 매수인 인수 |
| 삼성카드 가압류 | 5,117,837원 | 0원 |
| 소상공인시장진흥공단 가압류 | 5,617,010원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 6,718,121원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족액 338,537,046원은 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 덕소역(경의중앙선) 남서측 도로 건너편에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측에 덕소역이 위치해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방·화장실·발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트 부지 전방위로 왕복 2차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 철도보호지구, 성장관리권역, 공장설립제한지역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 2,899,000원/㎡입니다.
- 환금성. 880세대 단지의 전용 59.88㎡형으로 최근 12건의 거래가 확인되지만, 본건은 1층이므로 층별 가격 차이를 별도로 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총투입액으로 계산. 현재 회차 기준 최저가 32,447,000원에 인수액 338,537,046원을 더한 370,984,046원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 370,000,000원 지급자료, 계좌흐름, 전입·점유 경위와 반환채권 발생 근거를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 김형건으로 동일한 이유와 강제경매 청구채권의 근거를 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 370,808,832원과 370,686,183원으로 큰 차이가 없습니다.
- 1층 시세 보정. 최근 거래 표본은 2층 이상이며 본건은 1층입니다. 최근 평균 393,200,000원을 그대로 본건 시세로 단정하지 말아야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부와 명도 협의 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 임차권등기명령 서류와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,244만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 최저가는 32,447,000원이지만, 대항력 임차보증금의 미배당 잔액 338,537,046원을 더하면 현재 회차 실질취득액은 370,984,046원입니다. 추가 유찰이 발생해도 총액은 보증금 370,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
실질취득액은 최근 12개월 평균 393,200,000원보다 5.7% 낮지만, 본건이 1층이고 7회 유찰됐으며 임차권자와 경매신청채권자가 동일하다는 점을 함께 봐야 합니다. 가격만 보면 제한적인 할인, 권리분석은 고난도입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 김형건의 370,000,000원 임차보증금과 강제경매 청구채권의 실체를 얼마나 확실하게 검증하느냐입니다.