의정부지방법원 2025타경71380. 남양주시 화도읍 묵현리 비전파크빌 4층 402호로, 감정 이용상태는 방 3·욕실 2·테라스 등을 갖춘 도시형생활주택입니다. 표면상 감정가 224,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가가 12,913,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가 자체가 투자금이 아닙니다. 임차인 민재원은 2022.06.10. 전입·점유를 시작했고 2022.05.13. 확정일자를 갖췄으며, 말소기준권리인 오미례의 2022.08.03. 근저당보다 앞섭니다. 보증금 220,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 12,913,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 632,434원을 제외하고 임차인에게 12,280,566원이 배당됩니다. 보증금 중 207,719,434원이 남고, 이 잔액을 매수인이 승계합니다. 따라서 매수인의 실질취득은 12,913,000원 + 207,719,434원 = 220,632,434원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 늘기 때문에 총 부담은 계속 보증금 220,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 98-27 비전파크빌 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방 3 · 욕실 2 · 테라스 등 · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 이우람 · 2022.06.30. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 12,913,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2017.06.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.08.03. 설정된 오미례 근저당권 90,000,000원입니다. 이후의 서민금융진흥원·고성훈·전성구 가압류와 2025년 강제경매개시결정, 2025년 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸합니다. 하지만 민재원의 대항력은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 2022.06.10. 전입·점유에서 발생합니다. 말소기준보다 먼저 갖춘 대항력 때문에 임차권등기가 형식상 소멸하더라도 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 민재원 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2022.06.10 확정일자 2022.05.13 | 220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 207,719,434원 |
② 시세 비교 — 최저가 7.9%가 아니라 실질취득 135.4%
비전파크빌의 실거래 표본은 4건입니다. 전체 평균은 197,000,000원이지만 2022~2023년의 220,000,000원·230,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01.의 163,000,000원 1건이고, 최근 거래 수준은 과거 표본보다 21.8% 하락한 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 66.73㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2023.04 | 67.36㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2023.03 | 62.95㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 67.44㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 163,000,000원 |
현재 최저매각가만 최근 시세와 비교하면 7.9%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비교가 의미가 없습니다. 실제 부담 기준인 220,632,434원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 163,000,000원보다 57,632,434원 높고 약 135.4%입니다. 즉 8회 유찰로 낙찰가가 극단적으로 낮아져도 임차보증금 인수 때문에 실질취득가격은 최근 시세보다 훨씬 높은 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,913,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 632,434원 |
| 1. 임차인 민재원 보증금 | 220,000,000원 | 12,280,566원 |
| 2. 근저당권 · 오미례 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,639,664원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 고성훈 | 33,117,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전성구 | 61,153,452원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 민재원 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 민재원의 보증금 중 12,280,566원만 배당되고 207,719,434원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 매수인 인수액입니다.
④ 유찰이 더돼도 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 12,913,000원 | 207,719,434원 | 220,632,434원 |
| 9회 유찰 시 | 9,039,100원 | 211,523,604원 | 220,562,704원 |
| 10회 유찰 시 | 6,327,370원 | 214,186,523원 | 220,513,893원 |
9회 유찰 시 낙찰가는 9,039,100원으로 더 떨어지지만 인수액이 211,523,604원으로 늘어 실질취득은 220,562,704원입니다. 10회 유찰에서도 낙찰가 6,327,370원에 인수액 214,186,523원을 더하면 220,513,893원입니다. 즉 낙찰가 하락분이 거의 그대로 임차인 인수액 증가로 이동해 총 부담이 220,000,000원 부근에 머뭅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대·도시형생활주택으로 방 3, 주방, 욕실 2, 테라스 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 마석역신도브래뉴2차아파트 서측 인근이며 주변은 주로 공동주택으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 동측 인근 지방도변 버스정류장이 약 5분 거리이고 경춘선 마석역은 승용차로 약 10분 거리입니다.
- 도로. 동측으로 폭 6미터 도로에 접하고 차량 출입이 용이합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 비전파크빌은 총 8세대이며 실거래 표본도 4건입니다. 최근 거래는 2026.01. 163,000,000원이고 최근 거래 추세는 과거 대비 -21.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 투자금으로 보면 안 됩니다. 현재 12,913,000원 낙찰 가정에서도 실질취득은 220,632,434원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 민재원 보증금 220,000,000원 중 미배당 207,719,434원이 현재 회차 기준 매수인 부담입니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입·점유 2022.06.10.이 말소기준 2022.08.03.보다 빠릅니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 민재원과 경매개시결정 채권자가 동일하므로 임대차계약·보증금 지급 증빙을 원본으로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 163,000,000원이고 최근 대비 과거 추세가 -21.8%입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 9회·10회 유찰 시에도 실질취득은 각각 220,562,704원·220,513,893원으로 거의 달라지지 않습니다.
맺으며 — 8회 유찰의 할인율보다 2.2억 보증금이 더 중요하다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 224,000,000원에서 12,913,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 민재원의 보증금이 220,000,000원이고, 현재 배당으로는 12,280,566원밖에 변제되지 않습니다. 매수인이 207,719,434원을 승계하면 실질취득은 220,632,434원입니다.
최근 12개월 실거래와 최신 거래는 163,000,000원이고 거래 추세도 -21.8%입니다. 실질취득이 최근 시세보다 약 35.4% 높으며, 8회 유찰된 8세대 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “1,291만원짜리 경매”가 아니라 “실질 약 2.21억원에 취득하는 인수형 경매”로 봐야 합니다. 추가 유찰이 진행돼도 보증금 인수액이 증가해 총 부담은 거의 내려가지 않습니다.
