의정부지방법원 2025타경71380. 남양주시 화도읍 묵현리 비전파크빌 4층 402호로, 감정평가상 방 3개·욕실 2개·테라스 등을 갖춘 도시형생활주택입니다. 2017년 사용승인된 5층 건물의 4층이며 비전파크빌 전체 세대수는 8세대입니다. 감정가 224,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가는 18,447,000원까지 내려왔지만, 이 숫자는 매수인이 실제로 부담할 총액이 아닙니다.
임차인 민재원은 2022년 6월 10일 전입·점유했고, 확정일자는 2022년 5월 13일입니다. 말소기준권리인 오미례 근저당권의 접수일 2022년 8월 3일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 보증금 220,000,000원 중 현재 최저가에서 배당되는 금액은 17,714,954원에 그쳐, 나머지 202,285,046원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 98-27 비전파크빌 4층 402호 도로명: 경기도 남양주시 화도읍 비룡로99번길 49-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 면적 67.44㎡ · 5층 중 4층 · 방 3·욕실 2·테라스 |
| 소유자 | 이우람 (2022.06.13. 매매, 2022.06.30. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 18,447,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 민재원 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인 / 세대수 | 2017.06.16 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 설정됐던 평내새마을금고 근저당권과 우리은행 근저당권 2건은 각각 말소등기가 완료돼 현재 인수할 담보권이 아닙니다. 현재의 말소기준권리는 2022.08.03. 오미례 근저당권 90,000,000원이며, 그 이후의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당액 승계
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 민재원 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 전입·점유 2022.06.10 확정일자 2022.05.13 배당요구 2025.02.26 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
현재 회차의 예상배당은 집행비용 732,046원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 17,714,954원이 배당되는 구조입니다. 보증금 잔액 202,285,046원은 매수인이 인수하므로, 매수인의 현재 회차 실질취득비용은 다음과 같습니다.
최저가가 내려가면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘기 때문에, 총비용은 임차보증금 220,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 18,447,000원 | 202,285,046원 | 220,732,046원 |
| 8회 유찰 시 | 12,912,900원 | 207,719,532원 | 220,632,432원 |
| 9회 유찰 시 | 9,039,030원 | 211,523,673원 | 220,562,703원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.21억을 비교해야 한다
비전파크빌의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 197,000,000원이지만, 2022년과 2023년의 220,000,000원·230,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 2026년 1월 최신 거래 163,000,000원과 최근 12개월 평균 163,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 수준은 이전 거래보다 21.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 66.73㎡ | 2층 | 163,000,000원 |
| 2023.04 | 67.36㎡ | 2층 | 175,000,000원 |
| 2023.03 | 62.95㎡ | 5층 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 67.44㎡ | 4층 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 163,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 197,000,000원 |
최저가 18,447,000원만 보면 최근 거래가의 11.3%에 불과하지만, 이는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 인수액을 포함한 실질취득 220,732,046원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균의 135.4%로, 최근 시세보다 약 57,732,046원 높습니다. 전체 평균 197,000,000원과 비교해도 실질취득비용이 더 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 732,046원 |
| 1. 임차인 민재원 보증금 | 220,000,000원 | 17,714,954원 |
| 2. 근저당권 · 오미례 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,639,664원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 고성훈 | 33,117,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전성구 | 61,153,452원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 민재원 보증금 잔액 | - | 202,285,046원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 임차인 일부 배당만으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 말소기준권리와 후순위 가압류에는 배당되지 않지만 매각으로 소멸합니다. 임차보증금의 미배당 잔액은 별도로 매수인이 인수합니다. 과거 평내새마을금고·우리은행 근저당권은 말소등기가 완료돼 현 배당과 인수 대상에서 제외했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마석역신도브래뉴2차아파트 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 중심의 주택지대로 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 동측 지방도변 버스정류장이 약 5분 거리이고, 경춘선 마석역은 승용차로 약 10분 거리여서 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층이며, 사용승인일은 2017.06.16.입니다. 승강기·개별난방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 6미터 도로에 접하고 차량 출입이 용이합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 330.0㎡, 공시지가 952,500원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인된 거래가 4건에 불과합니다. 최근 거래가격이 이전 거래보다 21.8% 낮아 환금성과 가격 회복을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득비용으로 판단. 현재 회차 기준 총부담액은 220,732,046원입니다. 18,447,000원을 매입가격으로 보면 안 됩니다.
- 임차보증금 인수자금 확보. 낙찰대금 외에 202,285,046원의 보증금 반환부담을 별도로 감당할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 검증. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하므로 계약서, 계좌이체내역, 보증금 출처, 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 명세서 변경 여부 확인. 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서 임차보증금 인수 문구와 배당요구 상태가 유지되는지 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 거래는 163,000,000원 1건이고, 가격 추세는 -21.8%입니다. 과거 최고가 230,000,000원을 기준으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 소규모 건물 환금성. 8세대 건물이고 단지 경매 통계상 평균 7.0회 유찰·낙찰률 0.0%이므로 재매각 기간과 할인 가능성을 고려해야 합니다.
- 현장·비용 확인. 점유 상태, 내부 상태, 테라스 이용 현황, 공용부분 관리비 체납과 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 법원 기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,844만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 표면 최저가는 18,447,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분 202,285,046원을 더하면 실제 취득부담은 220,732,046원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 12,912,900원이나 9,039,030원까지 내려가더라도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득비용은 계속 약 2.21억원에 머뭅니다.
반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 163,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래보다 21.8% 하락했습니다. 실질취득비용이 최근 시세의 135.4%인 데다 7회 유찰, 8세대 소규모 건물, 낮은 경매 환금성이 겹칩니다. 임차관계가 법원 기록으로 달리 정리되지 않는 한, 표면 최저가의 매력보다 선순위 보증금 승계와 최근 시세 초과가 훨씬 큰 물건입니다. 결론은 권리 인수 중대·가격 메리트 없음·입찰 보류입니다.