의정부지방법원 2025타경71479. 남양주시 진접읍 장현리 스톤캐슬 A동 301호, 감정평가상 침실 3개·욕실 2개·주방·거실·발코니로 이용 중인 다세대주택입니다. 전용 비교 대상 면적은 48.26㎡이고, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층에 위치합니다. 사용승인일은 2018년 1월 24일, 단지는 10세대 규모입니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 임차인 이대진은 2021년 6월 2일 확정일자를 받고 2021년 8월 2일 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 185,000,000원입니다. 2023년 8월 30일 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 말소기준인 2025년 4월 4일 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 인수형 임차권입니다.

하지만 매각물건명세서에는 대위변제자인 주택도시보증공사가 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 대항력을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 매각과 말소 과정에서 유효하게 이행되는 것을 전제로 하면 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수형 임차권과 HUG 확약

등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 5월 25일, 확정일자는 2021년 6월 2일, 전입과 점유 개시는 2021년 8월 2일이며 보증금은 185,000,000원입니다. 경매개시결정일인 2025년 4월 4일보다 모두 앞서므로, 확약을 제외한 원칙적 권리분석에서는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차권입니다.

갑구에는 2021년 8월 13일 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 해당 등기의 내용은 임대사업자가 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 것으로, 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 통해 존속·말소 처리 내용을 다시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 43.7%지만 표본은 제한적

스톤캐슬A동의 확인된 거래는 2건입니다. 다만 두 거래 모두 전용 54.42㎡이고 분석 대상의 비교 면적은 48.26㎡로, 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 비율은 참고 지표로 사용하되 직접적인 동일 면적 시세로 단정하면 안 됩니다.

최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 220,000,000원이고, 최저가는 이 금액의 43.7%입니다. 확약을 반영한 실질취득 역시 96,040,000원이므로 시세 비교 기준도 최저가와 같습니다. 수치상 가격 간격은 크지만, 최근 거래는 과거 거래보다 18.5% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 평균 245,000,000원에는 2023년의 270,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 매력 판단은 최신 거래 220,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)

확약을 반영하지 않은 배당 계산에서는 임차보증금 미배당액 91,088,720원이 매수인 인수액으로 남습니다. 그러나 본건은 HUG의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있어, 그 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장승초등학교 남서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·아파트와 중소형 공장·창고가 함께 소재합니다. 감정평가상 입지조건과 주변환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2018.01.24 사용승인됐으며, 위생·급배수·승강기 설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 서측 약 4m 포장도로와 접한 평지의 사다리형 토지이며, 토지면적은 408㎡, 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역· 폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 감정평가서상 미상이지만 등기부와 매각물건명세서에는 이대진의 임차권이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. HUG의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 범위와 적용 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 말소 이행 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출 서류, 이행 주체를 확인해야 실질 인수 0원 판단이 완성됩니다.
• 인도 상태 확인. 임차권등기는 이대진 명의로 건물 전부에 설정돼 있습니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점은 현장조사와 집행기록으로 확인하세요.
• 면적이 다른 시세표본. 대상 비교 면적은 48.26㎡이고 확인 거래는 54.42㎡입니다. 220,000,000원을 동일 조건 시세로 그대로 적용하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최신 거래는 이전 거래 대비 18.5% 낮습니다. 전체 평균 245,000,000원보다 최신 거래 220,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 환금성 점검. 10세대 다세대이고 평균 유찰 횟수가 6회입니다. 내부 상태·주차·관리상태와 인근 동급 다세대의 실제 매도 기간을 확인하세요.
• 민간임대주택등기 대조. 2021.08.13 민간임대주택등기의 최신 존속 여부와 매각 후 처리 내용을 등기부 원본에서 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하고, 당해세와 체납 관리비도 별도로 조회하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 확인해야 한다

최저가 96,040,000원은 감정가의 49%, 최신 거래 220,000,000원의 43.7%입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 실질취득도 96,040,000원이고 매수인 인수는 0원이라, 수치상 가격 간격은 분명 큽니다. 그러나 이 결론은 HUG의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 실제로 적용된다는 전제 위다는 전제 위에 있습니다.

확약이 빠지면 현재 회차에서도 91,088,720원의 미배당 보증금을 인수하고, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액은 늘어납니다. 여기에 6회 유찰, 10세대 다세대, 면적이 다른 2건의 거래표본, 최근 가격의 18.5% 하락 추세가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리상 무조건적인 안전형이 아니라, 확약 확인이 완료될 때만 인수 0원이 되는 조건부 가격형 물건입니다. 결론은 확약 확인 후 검토, 확인 전에는 보류입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 HUG의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되고 실제 말소되는 것을 전제로 합니다. 확약 미반영 계산상 현재 회차의 매수인 인수액은 91,088,720원입니다.