의정부지방법원 2025타경71500. 남양주시 화도읍 가곡리 달빛마을 103동 102호, 다세대주택입니다. 소유자는 김용순으로, 2016년 11월 30일 거래가액 317,000,000원에 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 현재 강제경매는 주택도시보증공사가 신청한 사건입니다.
등기상 말소기준권리는 2023년 9월 12일 경기신용보증재단의 가압류입니다. 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 결정적인 권리는 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 박대성의 보증금 반환청구권입니다.
박대성은 2022년 9월 5일 확정일자를 받고 2022년 10월 4일 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 보증금은 280,000,000원이며, 2024년 5월 3일 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.
임차보증금보다 낙찰대금이 현저히 낮아, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 결과적으로 실질취득비용은 보증금 280,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71500 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 245-5 달빛마을 제103동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡로 41-47 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 전용면적 35.72㎡ · 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 김용순 (2016.11.30 소유권이전등기, 거래가액 317,000,000원) |
| 감정가 | 351,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 14,165,000원 (9회 유찰, 감정가의 약 4.04%) |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 경매신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 280,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.12 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원 |
| 실제 임차인 | 1명 · 박대성 · 보증금 280,000,000원 |
| 예상 인수금액 | 266,489,970원 |
| 예상 실질취득 | 280,654,970원 (부대비용 별도) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
소유권보존 및 신탁 관련 등기를 거쳐 김용순 명의의 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 과거 우리은행 근저당권 220,000,000원과 안도경 근저당권 45,000,000원, 김경민 전세권 100,000,000원은 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매의 핵심은 이 과거 권리들이 아니라 임차인 박대성의 선순위 대항력입니다.
2023년 9월 12일 설정된 경기신용보증재단 가압류가 말소기준권리이며, 이후 롯데캐피탈·소상공인시장진흥공단의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
반면 임차인 박대성은 말소기준권리보다 먼저 전입하고 점유를 시작했습니다. 임차권등기 자체의 매각 후 말소 여부와는 별개로, 전액 배당받지 못한 보증금 반환채무가 매수인에게 승계될 수 있습니다. 매각물건명세서에서도 해당 인수 조건을 명시하고 있으므로, 후순위 등기들이 말소된다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.8억원 인수형
실제 임차인은 박대성 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만 이를 별도 임차인으로 보거나 임차보증금에 다시 더해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박대성 부동산 전부 주거 · 임차권등기 |
280,000,000원 |
전입 2022.10.04 확정 2022.09.05 점유개시 2022.10.04 |
대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 승계 중복신고 아님 | 266,489,970원 |
| 실제 임차인 수 | 1명 |
|---|---|
| 임차인 | 박대성 |
| 임차보증금 | 280,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.12 가압류 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.10.04 · 말소기준보다 빠름 |
| 확정일자 | 2022.09.05 |
| 임차권등기 | 2024.05.03 · 을구 7번 |
| 대항력 | 있음 |
| 우선변제권 | 있음 · 배당요구 |
| 현재 회차 예상배당 | 13,510,030원 |
| 현재 회차 예상 미배당 | 266,489,970원 |
대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 잔액이 남습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수할 보증금이 커지는 유형입니다. 단순히 낙찰가만 기준으로 수익률을 계산하면 취득비용을 심각하게 과소평가하게 됩니다.
③ 유찰 회차별 실질취득 — 가격이 내려가도 약 2.8억
| 회차 | 최저매각가 | 예상 보증금 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 14,165,000원 | 266,489,970원 | 280,654,970원 |
| 10회 유찰 시 | 9,915,500원 | 270,662,979원 | 280,578,479원 |
| 11회 유찰 시 | 6,940,850원 | 273,584,085원 | 280,524,935원 |
각 회차 최저매각가에 매각된다는 가정의 추정치입니다. 실질취득은 낙찰대금과 미배당 보증금 인수액의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다. 실제 배당액은 매각가와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 과거 거래와 현재 실질취득을 혼동하지 말 것
달빛마을 103동의 확인되는 실거래 표본은 2021년 거래 2건입니다. 거래가액은 각각 319,000,000원과 370,000,000원이며 단순 평균은 344,500,000원입니다.
하지만 비교에서 중요한 문제가 있습니다. 경매 대상 물건의 전용면적은 35.72㎡인데, 실거래 표본의 면적은 84.67㎡와 84.83㎡입니다. 동일 면적의 거래가 아니므로 이 평균을 대상 물건의 적정 시세로 직접 사용할 수 없습니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 가격 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 실거래 | 84.67㎡ | 1층 | 319,000,000원 |
| 2021.09 실거래 | 84.83㎡ | 1층 | 370,000,000원 |
| 과거 거래 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 344,500,000원 |
| 경매 대상 감정가 | 35.72㎡ | 1층 | 351,000,000원 |
| 현재 실질취득 추정 | 35.72㎡ | 1층 | 280,654,970원 |
최저매각가 14,165,000원은 과거 거래 평균의 약 4.1%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 보증금 인수액을 제외한 값이어서 실제 투자 판단에 부적합합니다. 보증금 인수를 반영한 실질취득금액은 280,654,970원입니다.
더욱 중요한 것은 거래 시기입니다. 확인되는 2건은 모두 2021년 거래이므로 2026년 기준 최근 12개월의 시세를 대표하지 않습니다. 현재 경매 대상 면적과도 다르기 때문에 과거 평균 344,500,000원보다 실질취득금액이 낮다는 사실만으로 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 14,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 654,970원 |
| 1. 임차인 박대성 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 13,510,030원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 | 31,481,176원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용 654,970원을 공제한 13,510,030원이 임차인 박대성에게 배당되는 추정 구조입니다. 보증금 미배당 잔액은 266,489,970원이며 매수인이 인수할 수 있습니다. 다른 채권자들의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액은 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 가곡리, 월곡천 북측 방향에 위치합니다. 주변에는 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로, 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2016년 7월 25일 준공된 다세대주택이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 창호는 PVC샷시 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생 급배수시설과 소화설비 등을 갖추고 있습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있어 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 지목은 대지, 토지면적은 520.0㎡, 개별공시지가 400,000원/㎡입니다. 지형은 평지·세로장방형으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 총 4세대의 소규모 건물이며, 확인되는 실거래는 2021년 2건으로 면적이 경매 대상과 다릅니다. 현재 대상 면적의 시장가격과 거래 수요를 판단하기 어려워 재매각 및 가격검증 위험이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액부터 계산. 낙찰가 14,165,000원만 자금계획에 넣지 말고 예상 인수액 266,489,970원을 합친 280,654,970원을 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 조건 확인. 박대성의 임차보증금 280,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다. 해당 조건의 최종 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유와 명도. 전입·점유 및 임차권등기 이후의 실제 점유상태를 확인하고, 보증금 반환과 인도가 연결되는 법률관계를 면밀히 검토해야 합니다.
- 추가 유찰에 따른 착시 경계. 10회·11회 유찰 시 낙찰가는 내려가도 인수할 보증금이 늘어 실질취득은 약 280,000,000원 수준으로 유지됩니다. 최저가 하락만을 이유로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 현재 동일 면적 시세 재검증. 2021년 거래 2건은 각각 전용 84.67㎡·84.83㎡로 대상 전용 35.72㎡와 달라 적정 시세의 직접적인 근거로 사용할 수 없습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 4세대 규모와 9회 유찰 이력을 감안하여 금융조달 가능성, 매수 수요, 재매각 소요기간 등을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금·부대비용. 미납 공용관리비, 취득세, 등기비용, 인도 관련 비용을 별도로 점검해야 합니다. 배당 추정에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
- 공적 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 반드시 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,416만원에 낙찰받아도, 1,416만원짜리 집이 아니다”
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 바로 최저매각가 14,165,000원입니다. 감정가 351,000,000원과 비교하면 극단적으로 저렴해 보이고, 9회 유찰이라는 이력은 더 큰 할인처럼 느껴질 수 있습니다. 하지만 실제 구조는 전혀 다릅니다.
임차인 박대성은 말소기준권리보다 먼저 전입하여 대항력을 갖추었고, 보증금은 280,000,000원입니다. 현재 매각가격을 가정하면 임차인이 배당받는 금액은 13,510,030원에 불과하며, 나머지 266,489,970원이 매수인 인수 대상으로 남습니다. 결국 예상 실질취득금액은 280,654,970원입니다.
추가 유찰을 기다려도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 인수할 보증금이 늘어나기 때문입니다. 따라서 감정가 대비 4% 수준이라는 표면적인 할인율로 투자 매력을 평가해서는 안 됩니다.
게다가 비교 가능한 최신 동일 면적 실거래가 확인되지 않고, 2021년 거래 2건은 대상 물건과 면적이 다릅니다. 총 4세대 규모의 다세대주택이라는 점과 반복 유찰 이력 역시 환금성 판단에 불리한 요소입니다.
결론은 고위험·입찰 신중(D등급)입니다. 이 물건은 단순 저가 낙찰 대상이 아니라 선순위 대항력 임차인의 거액 보증금을 인수해야 하는 경매입니다. 적정 시세가 확실하게 검증되고 인수채무와 명도 조건까지 감당할 수 있다는 판단이 서기 전에는 저렴한 최저가만을 근거로 입찰해서는 안 됩니다.
