의정부지방법원 2025타경71500. 남양주시 화도읍 가곡리 달빛마을 103동 1층 102호, 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 감정가도, 7회 유찰도 아닌 임차인 박대성의 전입·점유일 2022.10.04입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.09.12 경기신용보증재단 가압류이므로, 박대성은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 확정일자는 2022.09.05이고 배당요구도 했기 때문에 우선변제권도 행사합니다.
따라서 이 사건은 “감정가 351,000,000원이 28,907,000원까지 떨어졌다”는 숫자보다 배당 후 남는 임차보증금을 누가 부담하느냐가 전부에 가깝습니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 280,000,000원 중 27,986,674원만 배당되고 252,013,326원이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71500 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 245-5 달빛마을 103동 1층 102호 |
| 물건종류 / 대상면적 | 집합건물(다세대) · 35.72㎡ · 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김용순 · 2016.10.21 매매 · 거래가액 317,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 28,907,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
과거 우리은행 근저당권 220,000,000원과 안도경 근저당권 45,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 이번 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 분석의 기준점은 2023.09.12 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원입니다. 박대성의 전입·점유는 2022.10.04로 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박대성 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2022.10.04 | 2022.09.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 임차인으로 중복 집계되는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 280,000,000원’을 비교해야 한다
가격 비교에서도 28,907,000원을 시세와 나란히 놓으면 안 됩니다. 현재 구조의 실질취득 기준은 임차보증금과 가까운 약 280,000,000원입니다. 다만 이 단지의 제공 실거래는 2021년 2건이고, 대상면적 35.72㎡와 달리 거래면적이 84㎡대이므로 직접적인 동일면적 시세로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 84.83㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2021.08 | 84.67㎡ | 1 | 319,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 344,500,000원 |
표면적으로는 실질취득 기준 약 280,000,000원이 위 거래금액 319,000,000원·370,000,000원 및 평균 344,500,000원보다 낮습니다. 하지만 면적이 전혀 다른 거래 표본이고 거래시점도 2021.08~2021.09이므로, 이를 근거로 이 물건이 현재 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 특히 “최저가가 비교 평균의 8.4%”라는 숫자는 대항력 임차보증금 인수를 제외한 착시입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,907,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 920,326원 |
| 1. 임차인 박대성 보증금 | 280,000,000원 | 27,986,674원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 롯데캐피탈주식회사 가압류 | 31,481,176원 | 0원 |
| 4. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 25,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 박대성의 미배당 보증금 252,013,326원이 매수인 인수로 계산됩니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 3층 건물 내 제102호입니다.
- 주위환경. 남양주시 화도읍 가곡리 ‘월곡천’ 북측 방향에 위치하며, 주위는 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건 등을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 520.0㎡, 공시지가 400,000원/㎡이며 평지·세로장방 형태로 표시됩니다.
- 환금성. 달빛마을(103동)은 4세대 규모이고 관련 경매 평균 유찰 횟수가 7.0회로 나타납니다. 제공 실거래도 2건뿐이며 대상면적과 거래면적이 일치하지 않아 보수적인 가격 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 28,907,000원이 아니라 대항력 임차보증금 인수를 합친 실질취득 약 280,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 박대성의 보증금은 280,000,000원이며 현재 회차 예상 인수액은 252,013,326원입니다. 배당 결과에 따라 실제 잔액을 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준 날짜 재확인. 말소기준은 2023.09.12 가압류이며 임차인의 전입·점유 2022.10.04가 선행합니다.
- 실거래 직접비교 주의. 대상면적은 35.72㎡인데 제공 거래는 84.83㎡·84.67㎡입니다. 319,000,000원~370,000,000원 거래를 그대로 대상 호실 시세로 대입하면 안 됩니다.
- 유찰 횟수에 현혹되지 않기. 8회·9회 유찰 시에도 매각가 하락만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로 “더 기다리면 무조건 싸진다”는 공식이 적용되지 않습니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당관계와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,890만 원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 가격은 28,907,000원이지만, 권리분석을 거치면 전혀 다른 숫자가 보입니다. 임차인 박대성은 2022.10.04 전입·점유했고 말소기준권리는 2023.09.12이므로 대항력이 있습니다. 보증금은 280,000,000원이고 현재 매각가 기준 미배당액 252,013,326원을 매수인이 인수합니다.
따라서 이 사건을 감정가 대비 8% 수준의 초저가 매물로 해석하는 것은 잘못입니다. 실질취득 기준은 약 280,000,000원이고, 8회·9회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나는 구조입니다. 여기에 7회 유찰, 4세대 규모 다세대, 대상면적과 맞지 않는 2021년 실거래 표본까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리 인수까지 포함한 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 280,000,000원 안팎의 실질취득가를 감당할 가치가 있느냐입니다.
