의정부지방법원 2025타경71542. 경기도 구리시 인창동 구리인창금호어울림아파트 105동 5층 501호입니다. 등기부상 소유자는 김은진이고, 2013.10.31 소유권이전 당시 거래가액은 280,000,000원입니다. 현재 권리관계의 기준점은 2014.07.17 설정된 강서농업협동조합 근저당 198,000,000원입니다. 이후 남아 있는 최병철 가압류 20,000,000원, 주식회사에레츠코퍼레이션 근저당 120,000,000원, 청광건설주식회사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 먼저 점검할 것은 신건 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 589,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12건 평균은 564,166,666원으로, 현재 최저가는 평균보다 약 24,833,334원 높습니다. 2026년 8월 최신 거래 592,000,000원과는 3,000,000원 차이지만, 최근 12개월 평균보다 높은 만큼 가격 할인으로 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 인창동 709 구리인창금호어울림아파트 105동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지상 14층 건물 내 5층 · 아파트로 이용중 |
| 비교 면적 | 84.9764㎡ |
| 소유자 | 김은진 (2013.10.31 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 589,000,000원 / 589,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 104,671,176원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
등기부상 현재 소유권은 김은진 단독소유입니다. 말소기준권리는 2014.07.17 강서농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 198,000,000원입니다. 이후 2023.09.13 최병철 가압류 20,000,000원, 2024.10.14 주식회사에레츠코퍼레이션 근저당 120,000,000원, 2025.04.15 청광건설주식회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.4% 높다
구리인창금호어울림 동일 면적 84.98㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 2월부터 8월까지 거래가격은 490,000,000원에서 620,000,000원 사이이며, 최근 12개월 평균은 564,166,666원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 592,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 585,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 10 | 580,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 566,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 7 | 595,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 7 | 595,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 1 | 490,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 1 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 5 | 580,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 4 | 517,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 564,166,666원 |
현재 최저가 589,000,000원은 최근 12개월 평균 564,166,666원의 104.4%입니다. 가장 최근 2026.08 거래 592,000,000원보다는 3,000,000원 낮지만, 최근 평균 기준으로는 24,833,334원 높습니다. 따라서 최신 거래와 비슷한 가격대이지, 최근 시장 평균보다 싸게 진입하는 가격은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 589,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,290,000원 |
| 1. 근저당 · 강서농업협동조합 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 가압류 · 최병철 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에레츠코퍼레이션 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 청광건설주식회사 | 104,671,176원 | 104,671,176원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 138,038,824원 |
589,000,000원 매각 가정에서는 채권자 청구 합계 442,671,176원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 138,038,824원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 589,000,000원 | 0원 | 138,038,824원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 471,200,000원 | 0원 | 21,416,824원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 376,960,000원 | 71,788,616원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 471,200,000원에서도 현재 계산상 채권자 청구액은 전액 배당되고 소유자에게 21,416,824원이 남습니다. 2회 유찰해 376,960,000원이 되면 71,788,616원의 미배당이 발생하며, 청광건설주식회사 예상배당도 32,882,560원으로 줄어듭니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 인창동 소재 구리IC 북측 인근이며, 주위에는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·경량철골 경사지붕의 지상 14층 건물 중 5층이며, 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,615,000원/㎡입니다.
- 단지. 구리인창금호어울림은 235세대, 2006.06.30 준공이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 589,000,000원은 최근 12개월 평균 564,166,666원보다 24,833,334원 높습니다. 평균 시세 대비 할인된 가격으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래와 구분. 최신 2026.08 거래 592,000,000원과는 3,000,000원 차이입니다. 한 건의 최신 거래만이 아니라 12건 평균과 함께 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정요항표상 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 및 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2014.07.17 강서농업협동조합 근저당이 기준이며, 이후 현재 남아 있는 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 평균 이상”
이 물건은 현재 등기 기준으로 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액이 0원인 구조입니다. 하지만 신건 최저가 589,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 564,166,666원의 104.4%입니다. 최신 거래 592,000,000원과 비교하면 비슷한 수준이지만, 최근 시장 평균보다 높은 만큼 신건에서 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격은 보수적으로 볼 구간입니다.
