51,598,000원
267,520,000원
의정부지방법원 2025타경71544. 가평군 설악면 북한강코아루 103동 801호, 전용 84.84㎡ 아파트입니다. 감정가 307,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 51,598,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 19.3%에 불과해 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 최저가에 더해질 수 있는 선순위 임차보증금입니다.
임차인 이보민의 전입일은 2020.09.23이고, 권리분석상 말소기준은 2022.10.24 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 가압류입니다. 전입이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 보고서에서는 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면 그 미회수액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71544 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 선촌리 663 북한강코아루 103동 8층 801호 도로명주소: 경기도 가평군 설악면 자잠로 86 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.84㎡ · 방3·거실·주방/식당·드레스실·욕실2·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 18층 중 8층 · 사용승인 2014.04.02 |
| 소유자 | 정영일 (2022.05.20 소유권이전, 거래가 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 51,598,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 가평군농업협동조합 / 730,921,434원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 단지 | 북한강코아루 · 237세대 · 2014.04.02 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인이 변수
권리분석상 말소기준은 2022.10.24 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 가압류 47,279,916원입니다. 이후 설정된 김종용 근저당, 가평군농업협동조합 가압류, 제이비우리캐피탈·에스비아이저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 이보민의 전입일은 말소기준보다 이른 2020.09.23이므로, 등기상 후순위 권리들이 소멸한다는 사실만으로 이 물건을 ‘인수 0원’이라고 결론 내릴 수 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보민 | 2020.09.23 | 미상 | 미상 | 2025.07.11 배당요구 있음 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일은 말소기준보다 빠르고 배당요구도 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없고, 우선변제권의 성립·순위와 예상배당액도 산정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 표면가는 19.3%, 실질취득가는 미상
북한강코아루 전용 84㎡대의 최근 거래입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 267,520,000원, 최신 거래 250,000,000원, 최근·과거 비교 추세 -9.6%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.65㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.65㎡ | 10 | 264,200,000원 |
| 2026.01 | 84.65㎡ | 16 | 288,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 84.11㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 84.65㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2025.08 | 84.65㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.07 | 84.11㎡ | 11 | 281,000,000원 |
| 2025.07 | 84.11㎡ | 11 | 282,000,000원 |
| 2025.06 | 84.11㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.12 | 84.11㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 2024.11 | 84.84㎡ | 17 | 287,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 267,520,000원 |
전체 12건 평균은 272,266,666원이지만 2024.12 거래가 305,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 267,520,000원이고 최신 거래는 250,000,000원이며, 최근 가격 추세는 과거보다 -9.6%입니다. 감정가 307,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 높고, 시장은 하락 방향을 보이고 있습니다.
현재 최저가 51,598,000원은 최근 12개월 평균의 19.3%입니다. 다만 이 수치는 임차보증금 인수를 제외한 표면가격입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 최근 실거래보다 크게 낮다는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,598,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,328,764원 |
| 2. 가압류 · 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 | 47,279,916원 | 47,279,916원 |
| 3. 근저당 · 김종용 | 150,000,000원 | 2,989,320원 |
| 4. 가압류 · 가평군농업협동조합 | 20,208,495원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 가평군농업협동조합 | 10,511,163원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 24,033,956원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 44,718,712원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 296,752,242원 | 50,269,236원 |
| 미배당 채권 | - | 246,483,006원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 임차인 이보민의 보증금과 우선변제 순위가 확인되지 않았으므로 이를 실제 인수액 0원의 확정 근거로 사용할 수 없습니다. 신청채권자 청구액 730,921,434원에 대한 현재 회차 계산상 배당액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태·토지·실거래 기준)
- 이용상태. 방3, 거실, 주방/식당, 드레스실, 욕실2, 발코니, 현관 등으로 구성된 아파트로 이용 중인 것으로 확인됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 18층 건물의 8층 801호이며 사용승인일은 2014.04.02입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기 설비를 갖췄습니다.
- 단지 규모. 북한강코아루는 237세대입니다. 전용 84㎡대 실거래는 12건 확인되지만 최근 거래 추세가 -9.6%로 하락 방향입니다.
- 토지·규제. 토지면적은 9,642.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸치며 자연보전권역·공장설립제한지역· 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%이며 본건도 5회 유찰됐습니다. 매각가격이 낮아도 재매각 기간과 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이보민의 보증금, 임대차 기간, 임대 목적물 범위와 계약 당사자를 매각기록에서 확인해야 합니다.
- 전입·점유 확인. 전입일 2020.09.23의 주민등록 유지 여부와 실제 점유 상태, 세대원 전입 내역을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당 순위 확인. 확정일자와 배당요구 2025.07.11의 효력을 확인하고, 최종 배당 후 남을 수 있는 보증금 잔액을 계산해야 합니다.
- 근저당권이전 대조. 2025.07.29 농업협동조합자산관리회사 앞으로 기재된 근저당권이전등기의 원권리, 말소 경위와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세는 실질취득 기준. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합친 금액을 최근 12개월 평균 267,520,000원 및 최신 거래 250,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 가격 추세가 -9.6%이므로 전체 거래 평균이나 과거 최고가 305,000,000원을 응찰가 근거로 과도하게 반영하지 않아야 합니다.
- 점유·관리비 확인. 현장 폐문 상태였으므로 실제 점유자, 내부 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.23의 진행 결과와 매각허가 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “51,598,000원은 취득가가 아니라 출발점”
감정가 307,000,000원이 5회 유찰돼 51,598,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 가격 메리트처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 이보민이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가는 실질취득비용이 아니라 확인 가능한 최소 지출액일 뿐입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 267,520,000원, 최신 거래는 250,000,000원이고 가격 추세는 -9.6%입니다. 시장도 하락 방향이며 단지 경매 통계상 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 환금성 역시 낙관하기 어렵습니다. 임차보증금과 대항력, 예상배당 후 잔액 및 근저당권이전등기의 효력을 확인하기 전에는 입찰 보류가 타당합니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담하는지 확인하는 것입니다.
