의정부지방법원 2025타경71544. 가평군 설악면 선촌리 북한강코아루 103동 8층 801호 아파트입니다. 감정가는 307,000,000원이었지만 6회 유찰되면서 현재 최저매각가는 36,119,000원, 감정가의 약 12% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 확인해야 할 권리 문제가 있습니다. 임차인 이보민의 전입일이 2020.09.23으로 말소기준권리인 2022.10.24 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 가압류보다 빠릅니다. 보증금은 확인되지 않았기 때문에 대항력 여부와 낙찰자 인수액은 최종 확정할 수 없고, 따라서 36,119,000원이 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
시세도 단순 비교하면 안 됩니다. 같은 단지 유사 면적 최근 12개월 거래 7건 평균은 253,885,714원, 최신 거래는 2026.08 230,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 14.2%에 불과하지만, 실질취득가는 36,119,000원 + 인수될 수 있는 임차보증금으로 봐야 합니다. 그 보증금이 미상인 현재는 “시세보다 싸다”는 결론을 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71544 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 선촌리 663 북한강코아루 103동 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.84㎡ · 방3·거실·주방/식당·드레스실·욕실2·발코니·현관 · 지상 18층 중 8층 |
| 소유자 | 정영일 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 36,119,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 730,921,434원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2014.04.02 |
| 단지 규모 | 북한강코아루 · 237세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 말소기준권리는 2022.10.24 접수된 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 가압류 47,279,916원입니다. 이후의 김종용 근저당권, 가평군농업협동조합 가압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 에스비아이저축은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 확인 전에는 인수액을 0원으로 보면 안 된다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보민 | 2020.09.23 | 미상 | 2025.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 이보민 본인의 임차 신고이며, 배당요구는 2025.07.11 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입이 말소기준보다 빠른 만큼 배당 후 남는 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 14.2%만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
북한강코아루 유사 면적 거래는 2024.12부터 2026.08까지 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 267,516,666원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 253,885,714원, 최신 거래는 2026.08 230,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -11.4%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.11㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.65㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.65㎡ | 10 | 264,200,000원 |
| 2026.01 | 84.65㎡ | 16 | 288,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 84.11㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 84.65㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2025.08 | 84.65㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.07 | 84.11㎡ | 11 | 281,000,000원 |
| 2025.07 | 84.11㎡ | 11 | 282,000,000원 |
| 2025.06 | 84.11㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.12 | 84.11㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 253,885,714원 |
최저매각가 36,119,000원은 최근 12개월 평균의 14.2%이고, 전체 실거래 평균 대비로는 13.5%입니다. 입찰금액만 놓고 보면 매우 낮지만, 이 비율에는 선순위 전입 임차인의 미확인 보증금이 포함되지 않았습니다. 따라서 14.2%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,050,142원 |
| 2. 가압류 · 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 | 47,279,916원 | 35,068,858원 |
| 3. 근저당권 · 김종용 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 가평군농업협동조합 | 20,208,495원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 가평군농업협동조합 | 10,511,163원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 24,033,956원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 44,718,712원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 296,752,242원 중 예상배당은 35,068,858원, 미배당은 261,683,384원입니다. 다만 이 표에는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 배당·인수액이 반영되지 못하므로, 낙찰자 인수 위험 판단표로 그대로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 이미 6회 유찰
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 36,119,000원 | 35,068,858원 | 261,683,384원 |
| 7회 유찰 시 | 25,283,300원 | 24,428,201원 | 272,324,041원 |
| 8회 유찰 시 | 17,698,310원 | 16,979,740원 | 279,772,502원 |
가격이 더 내려가도 선순위 임차보증금이 존재한다면 낙찰자의 총 부담액은 단순히 최저매각가만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득가가 보증금 수준에서 고정될 수도 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그 여부를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 이용상태. 현장조사 당시 폐문 상태였고 외부 관찰·집합건축물대장·탐문상 아파트 방3·거실·주방/식당·드레스실·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 18층 건물 내 8층 801호이며 사용승인일은 2014.04.02입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 북한강코아루 237세대이며, 유사 면적 실거래는 215,000,000원부터 305,000,000원까지 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 271,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역·자연녹지지역 관련 사항이 확인됩니다.
- 도로. 토지정보상 소로한면이며 중로2류·소로2류 관련 사항이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이보민의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·임대차 관련 서류에서 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 전입 선후관계 재확인. 전입일 2020.09.23, 말소기준권리 2022.10.24의 선후관계를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 배당 후 미회수 보증금 계산. 임차인이 대항력을 갖춘 경우 실제 배당액을 뺀 잔여 보증금이 낙찰자에게 승계되는지 확인해야 합니다.
- 최저가 14.2% 착시 경계. 36,119,000원은 최근 12개월 평균의 14.2%지만, 인수보증금이 빠진 숫자이므로 그 자체로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래 추세가 -11.4%이고 최신 거래는 230,000,000원입니다. 전체 평균 267,516,666원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 6회 유찰된 사건이므로 권리 문제, 점유·명도, 물건 상태와 시장 수요를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,611만원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가 36,119,000원입니다. 감정가 307,000,000원에서 6회 유찰됐고, 최근 12개월 평균 시세 253,885,714원의 14.2%까지 내려왔습니다. 그러나 그 숫자만으로 입찰 매력을 판단하면 안 됩니다.
임차인 이보민의 전입일은 2020.09.23으로 말소기준권리 2022.10.24보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 최종 확정할 수 없고, 결국 낙찰자의 실질취득가도 미상입니다. 여기에 최근 시세가 -11.4% 하락 추세이고 이 사건이 이미 6회 유찰됐다는 점도 함께 봐야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 임차보증금부터 확인해야 하는 사건입니다. 보증금이 확인되기 전에는 가격 메리트 판단과 응찰가 산정을 보류하는 편이 타당합니다.
