의정부지방법원 2025타경71938. 남양주시 별내동 동광비즈타워별내 제1동 제8층 829호 사건입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 기호(1)(2)는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사비즈아일랜드이며, 2020.11.05 중소벤처기업진흥공단이 채권최고액 579,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.07.03 같은 중소벤처기업진흥공단의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 예상배당표와 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 잡혀 있습니다. 반면 물건 현황에는 확인해야 할 포인트가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 목록 1·2 일괄매각, 그리고 목록 1·2는 경계벽을 허물고 일체로 이용 중인 것으로 보이나 확실하지는 않음이라고 기재되어 있습니다. 감정평가서상 기호(1)(2)는 제829호·제830호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 8층 829호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상13층 · 제8층 제829호, 제830호 · 사용승인일 2020.09.25 |
| 소유자 | 주식회사비즈아일랜드 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 636,000,000원 / 218,148,000원 (3회 유찰·감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 488,786,861원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당, 매수인 인수 0원
말소기준은 2020.11.05 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 579,600,000원이고 채무자는 주식회사비즈아일랜드입니다. 2025.07.03 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 예상배당 기준 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격·회차 구조 — 3회 유찰이지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 218,148,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 비교할 실거래 수치가 제시되어 있지 않기 때문에 감정가 대비 하락폭만 보고 시세보다 저렴하다고 평가하는 것은 금물입니다. 이 사건의 가격 판단은 실제 지식산업센터 거래 수준과 829·830호의 현황을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 218,148,000원 | 214,293,928원 | 365,306,072원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 152,703,600원 | 149,765,750원 | 429,834,250원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 106,892,520원 | 104,596,025원 | 475,003,975원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 218,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,854,072원 |
| 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 579,600,000원 | 214,293,928원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 218,148,000원을 기준으로 집행비용 3,854,072원, 중소벤처기업진흥공단 214,293,928원 배당이 예상되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 미배당은 365,306,072원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 별가람초등학교 남동측 인근의 별내택지지구로, 업무시설·근린생활시설·대규모 아파트단지가 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 동측 및 서측 광대로에 접하고 수도권제1순환고속도로와 세종포천고속도로가 인근에 있습니다. 남서측 근거리에 별내역(8호선·경춘선), 서측에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)(2)는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 지하2층·지상13층이며 해당 호는 제8층입니다.
- 현황. 목록 1·2는 일괄매각이고 경계벽을 허물고 일체로 이용 중인 것으로 보이나 확실하지는 않다고 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 성장관리권역·택지개발지구·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 대로1류·대로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 상업기타이며 평지·가로장방 형태입니다. 공시지가는 2,776,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 829·830호 현황 확인. 감정평가상 기호(1)(2)는 829호·830호이고, 목록 1·2가 일체 이용 중인 것으로 보이나 확실하지 않다는 기재가 있습니다. 실제 경계와 출입·사용 상태를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고의 목록 1·2 일괄매각 내용을 기준으로 실제 매각 대상 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유 주체 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가는 218,148,000원으로 감정가 34% 수준이지만, 실거래 비교 수치 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 365,306,072원은 현재 예상배당 기준 매수인 인수액이 아닙니다. 제시된 현재·4회·5회 유찰 시나리오의 매수인 인수는 모두 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현황은 별도 검증”
이 사건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2020.11.05 중소벤처기업진흥공단 근저당이 말소기준이고, 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 3회 유찰되어 최저가가 218,148,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 시세 대비 가격 우위는 확인할 수 없고, 감정평가상 용도도 공장(지식산업센터)입니다.
특히 이 사건은 매각물건명세서에 목록 1·2 일괄매각, 그리고 두 목록이 경계벽을 허물어 일체로 이용 중인 것으로 보이나 확실하지 않음이라고 적혀 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 가격 판단은 보류하고 829·830호 현황부터 확인”입니다. 권리만 보고 접근하기보다 실제 매각 범위·점유·물리적 경계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
