수원지방법원 2022타경59047. 경기도 성남시 분당구 정자동 피더하우스의 집합건물 에이123호입니다. 이 사건을 처음 보면 감정가 4억 1,900만원이 5차례 유찰되어 최저가가 약 7,042만원까지 낮아졌다는 사실이 눈에 들어옵니다. 하지만 이 물건은 일반 아파트가 아닙니다. 공부상 용도는 노유자시설(노인복지시설)이며, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 수 있는 선순위 주택임차권이 명시되어 있습니다.
핵심은 임차인 최재훈의 보증금 380,000,000원입니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2017.12.06으로, 2022.10.11 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 주택임차권등기는 2021.11.17에 이루어졌습니다. 매각물건명세서는 이 보증금이 배당에서 전액 지급되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경59047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 불정로 112, 1층 에이123호 (정자동, 피더하우스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 노유자시설(노인복지시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 3층 / 지상 3층 중 공부상 1층 |
| 현황 호수 | 공부상 에이123호 · 현관문 표시 223호 |
| 소유자 | 주식회사서브엣 (주식회사대양애비뉴에서 상호변경) |
| 감정가 | 419,000,000원 |
| 최저매각가 | 70,421,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 | 최재훈 |
| 청구금액 | 380,204,100원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2022.10.11 갑구 11번 강제경매개시결정 |
| 확인된 선순위 권리 | 2021.09.29 가등기 · 2021.11.17 주택임차권등기 |
| 예상 보증금 인수 | 311,246,578원 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 중요한 선순위 권리
이 사건에서 말소기준으로 정리된 권리는 2022.10.11 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 설정된 2021.09.29 유철재 명의 가등기와 2021.11.17 최재훈 명의 주택임차권등기를 특별히 살펴야 합니다. 과거 신탁·가처분·가등기 중 이미 말소된 이력과 현재 남아 있는 선순위 권리를 혼동해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 및 인수 분석
| 임차인 / 기재 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재훈 건물전부 · 주거(임차권등기) |
2017.12.06 2017.12.06 |
380,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 배당요구 있음 |
인수 위험 311,246,578원 예상 |
| ‘부터’로 기재된 추가 항목 주거 |
미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
최재훈은 2017.06.27 임대차계약을 체결한 것으로 등기되어 있으며, 2017.12.06 전입·점유개시 및 확정일자를 갖추고 있습니다. 2021.11.17 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 보증기관에 의한 대위·승계 신고로 표시된 권리자는 아닙니다.
별도로 명세서에 ‘부터’라고 기재된 주거 관련 항목은 전입일, 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 독립된 임차인인지, 기재상의 문구인지부터 확인해야 하므로 실제 임차인 수를 확정하기 어렵습니다. 해당 항목의 대항력은 가능·미상으로 판단하며, 추가 인수위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,667,578원 |
| 1. 임차인 최재훈 보증금 | 380,000,000원 | 68,753,422원 |
| 2. 경매개시결정 · 최재훈 | 380,204,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시나리오 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구금액과 임차보증금의 관계 및 중복 여부는 별도 확인이 필요하므로 두 금액을 독립된 확정채무로 단순 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 70,421,000원 | 311,246,578원 | 381,667,578원 |
| 6회 유찰 시 | 49,294,700원 | 331,992,605원 | 381,287,305원 |
| 7회 유찰 시 | 34,506,290원 | 346,514,823원 | 381,021,113원 |
현재 회차에서 실질취득 부담은 381,667,578원입니다. 6회 유찰 시 381,287,305원, 7회 유찰 시 381,021,113원으로 계산됩니다. 낙찰가 자체는 큰 폭으로 내려가지만 인수해야 할 보증금이 반대로 증가하여 전체 취득 부담은 380,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 회차별 소폭 차이는 추정 집행비용 등의 영향입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 계원예술고등학교 남동측 인근의 피더하우스입니다. 주변은 분당주택 공원·자연림 지대와 분당신도시 아파트·단독주택 지역으로 구성됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 3층·지상 3층 건물입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 공급·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 경사지에 건축되어 공부상 1층이 외형상 2층으로 보이며, 현관문에는 223호로 표시되어 있습니다. 공부상 에이123호와 현장 호수의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 용도. 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중이며 입주자 제한 여부를 개별 확인해야 합니다. 일반 아파트와 같은 자유로운 주거 사용·임대·매매를 전제할 수 없습니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(분당), 과밀억제권역 등에 속하며, 상대보호구역 및 비행안전제3구역 등의 제한도 확인됩니다.
- 환금성. 노유자시설이라는 법적 용도와 입주자격·사용 제한 여부는 잠재 매수층과 금융조달에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 처분 가능성과 용도변경 가능 여부를 확인하기 전에는 일반 주거시설과 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수. 최재훈의 임차보증금 380,000,000원 중 현재 예상 인수액 311,246,578원을 낙찰대금에 반드시 더해 실질취득 부담을 산출하세요.
- 선순위 가등기. 유철재의 2021.09.29 가등기가 담보가등기인지, 매각으로 소멸하는지, 배당요구의 효력 및 말소 조건을 확인하세요.
- 임차권의 실체. 최재훈의 임대차계약, 전입·점유·확정일자, 임차권등기와 배당요구, 신청채권자와의 관계를 대조하세요.
- 추가 점유자. ‘부터’로 기재된 항목의 인적사항과 별도 임차인 해당 여부, 전입일, 보증금 및 대항력 가능성을 확인하세요.
- 건축물 용도와 입주 제한. 노유자시설의 사용 요건, 입주자격, 임대 가능 범위와 용도변경 가능 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 현장 호수 대조. 공부상 에이123호와 현관문 표시 223호, 건축물대장·도면·현장 점유 부분이 동일한 부동산인지 확인하세요.
- 배당표 검증. 추정 집행비용과 실제 배당순위, 담보가등기권자의 배당 여부, 당해세 및 임차보증금 미배당액 변동 가능성을 확인하세요.
- 실제 취득비용. 낙찰대금 외에 인수보증금, 세금, 미납 관리비, 명도 및 기타 비용을 반영해 투자 가능 여부를 판단하세요.
- 시세 검증. 일반 아파트가 아닌 노유자시설의 동일·유사 용도 거래 사례, 입주 조건과 환금성을 기준으로 실질취득 부담의 적정성을 확인하세요.
- 매각 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건의 최신 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도, 실질취득액은 낮지 않다”
감정가 419,000,000원에서 최저가 70,421,000원까지 내려온 5회 유찰 물건. 겉으로는 할인 폭이 대단히 커 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰대금의 크기보다 낙찰자가 승계할 보증금이 핵심입니다.
현재 계산상 매수인 인수액은 311,246,578원이고, 총 실질취득 부담은 381,667,578원입니다. 유찰이 추가되어도 총부담은 약 380,000,000원 수준을 유지합니다. 게다가 선순위 가등기, 미확인 점유 항목, 노유자시설 사용 제한과 환금성 문제까지 검토해야 합니다.
권리위험이 크고, 가격 매력은 입증되지 않았습니다. 보증금 인수와 가등기 처리, 실제 이용·거래 가능성이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 할 물건입니다. 이 사건의 판단 기준은 7,042만원이라는 최저가가 아니라 실질취득 약 3.82억원과 그 이후에도 남을 수 있는 권리·이용 위험입니다.
