수원지방법원 2022타경59047. 분당구 정자동 피더하우스 1층 에이123호로, 감정평가상 이용상태는 아파트가 아니라 노유자시설(노인복지시설)입니다. 감정가 419,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 205,310,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 반값 경매처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰대금 외 인수액이 가격 판단을 지배합니다.
임차권자 최재훈은 2017년 12월 6일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖춘 것으로 등기돼 있습니다. 말소기준인 2022년 10월 11일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금 380,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당액은 201,635,660원, 인수액은 178,364,340원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경59047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 불정로 112, 1층 에이123호 (정자동, 피더하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사서브엣 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 205,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최재훈 / 380,204,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 현황 표시 | 공부상 1층이나 외형상 2층이며, 현관문에는 223호로 표시 |
① 권리 흐름 — 임차권과 가등기를 함께 봐야 한다
또한 최재훈은 임차권자이면서 이 사건의 경매채권자로도 기재돼 있습니다. 제공된 주의사항에는 동일인이 권리자·채무 관계에 함께 등장해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 한다고 적혀 있습니다. 이는 가장임차인으로 확정됐다는 뜻은 아니며, 임대차계약 원본·보증금 지급 내역·점유 관계와 경매 청구채권의 발생 원인을 대조해야 한다는 의미입니다. 임차보증금 380,000,000원과 경매 청구액 380,204,100원을 별개의 부담으로 단순 합산해서도 안 됩니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 최재훈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2017.12.06 · 확정일자 2017.12.06 | 380,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
| 부터 | 주거 · 전입일·확정일자·보증금 확인 필요 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 표에 기재된 두 명은 중복 승계 신고로 합쳐지는 대상이 아닙니다. 다만 ‘부터’ 명의 점유 기재는 보증금과 전입일, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
③ 유찰돼도 총비용은 크게 내려가지 않는다
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당액은 줄고 매수인 인수액은 증가합니다. 즉 표면 최저가는 계속 하락하지만 실질취득액은 임차보증금 380,000,000원 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 205,310,000원 | 178,364,340원 | 383,674,340원 |
| 3회 유찰 시 | 143,717,000원 | 239,095,038원 | 382,812,038원 |
| 4회 유찰 시 | 100,601,900원 | 281,606,527원 | 382,208,427원 |
④ 예상배당표 (매각가 205,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,674,340원 |
| 1. 임차인 최재훈 보증금 | 380,000,000원 | 201,635,660원 |
| 2. 경매개시결정 채권자 최재훈 | 380,204,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 예상 미배당액 178,364,340원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모
- 용도. 공부상 및 감정평가상 노유자시설(노인복지시설)입니다. 입주자 제한 여부를 개별 확인해야 하며 일반 주거용 집합건물과 같은 방식으로 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 표시 차이. 경사 지형을 이용한 건축물로 공부상 1층은 외형상 2층으로 보이며, 현관문에는 223호로 표시돼 있습니다. 에이123호와 현황 223호의 동일성 확인이 필요합니다.
- 주변 환경. 계원예술고등학교 남동측 인근이며, 주변은 분당주택 공원지대와 분당신도시 아파트·단독주택지대로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 3층·지상 3층 건물로 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하며 상대보호구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 규제가 포함돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 총부담은 383,674,340원입니다. 최저가 205,310,000원만을 매입가격으로 보면 안 됩니다.
- 임차보증금 인수 재확인. 최재훈의 배당 예상액과 미배당 인수액을 배당요구서, 임대차계약서, 배당표 원문으로 다시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 최재훈이 임차권자이자 경매채권자로 기재된 경위와 임대인·소유회사 사이의 관계를 확인해야 합니다.
- 선순위 가등기 확인. 유철재 가등기의 피담보채권액, 담보가등기 확정 여부, 배당요구에 따른 소멸 여부를 법원 기록에서 확정해야 합니다.
- 추가 점유 기재 확인. ‘부터’ 명의 점유자의 실제 성명, 보증금, 전입일, 점유 범위와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 노유자시설 제한 확인. 입주자 자격, 전입·사용 가능 여부, 용도변경 가능성, 관리규약과 행정상 제한을 확인해야 합니다.
- 호수 동일성 확인. 공부상 에이123호와 현관 표시 223호가 동일 물건인지 현장과 건축물대장·집합건축물도면으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 배당 관련 기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “보증금 인수형”
이 물건의 최저가는 감정가 419,000,000원의 49%인 205,310,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 380,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 현재 회차에서 178,364,340원을 추가로 인수해 실질취득액은 383,674,340원이 됩니다.
한 번 더 유찰돼도 실질취득액은 382,812,038원, 두 번 더 유찰돼도 382,208,427원입니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 대부분 상쇄되는 구조입니다. 여기에 선순위 가등기 처리 문제, 추가 점유자의 대항력 미상, 노유자시설 입주 제한, 공부상 호수와 현황 표시 차이까지 겹칩니다. 최저가 할인율은 크지만 권리·용도·가격을 합친 실제 안전마진은 확인되지 않은 고위험 물건입니다.
