인천지방법원 2024타경502330. 인천 남동구 구월동 ‘진보주택(C동)’ 4층 402호, 전유면적 39.55㎡ 다세대주택입니다. 감정가 107,000,000원에서 11회 유찰되어 현재 최저가는 8,812,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 10.4% 수준으로 보이지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 실질취득가는 낙찰가가 아니라 보증금 잔액을 포함한 총액으로 봐야 합니다.
특히 임차인 자료에는 실제 점유자로 보이는 천화영, 박한희 2명이 있고, 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고로 표시되어 있습니다. 보증기관 승계분은 별도 임차인 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 명세서의 을구 16번 임차권등기 인수 경고는 별도 확인해야 할 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경502330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 인주대로721번길 42, 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.55㎡ · 진보주택(C동) · 총 10세대 |
| 이용상태 | 다세대주택(방3, 주방, 욕실 등)으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 김건우 (2023.01.09 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 8,812,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 34,595,090원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수 보증금’이 핵심
데이터상 말소기준은 2024.01.15 갑구 20번 강제경매개시결정입니다. 이후 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차권은 단순히 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서면 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 이 사건의 배당표가 바로 그 구조를 보여 줍니다.
② 임차인·승계 신고 — 실제 임차인 2명, LH는 중복 합산 금지
| 성명 / 지위 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 메모 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천화영 실제 임차인으로 분류 | 전입 2023.05.11 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상. 한국토지주택공사 대위·승계 신고와 연결되어 표시되나 별도 합산 금지. |
| 박한희 실제 임차인으로 분류 | 전입 2018.02.28 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금·확정일자 미상 점유자. 대항력 확정이 아니라 원본 확인 필요. |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 전입 2018.02.28 확정 2018.01.31 | 76,500,000원 | 승계 | 있음 | 천화영 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시. 실제 임차인 수에는 넣지 않음. |
③ 시세 비교 — 최저가 881만원이 아니라 실질취득으로 봐야 한다
진보주택(C동) 동일 면적 39.55㎡ 실거래 표본은 2021.11 1건, 85,000,000원입니다. 최저가 8,812,000원은 이 실거래의 10.4%로 보이지만, 인수형 임차보증금이 있는 사건에서는 이 수치가 투자 메리트를 뜻하지 않습니다. 배당표 기준 실질취득은 77,058,616원이고, 명세서의 을구 16번 90,000,000원 기준으로 보면 실거래 85,000,000원을 오히려 넘습니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 실거래 | 39.55㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 평균 | 39.55㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 메모 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (11회 유찰, 감정가 8%) | 8,812,000원 | 68,246,616원 | 77,058,616원 | 현재 회차 |
| 12회 유찰 시 (감정가 7%) | 7,049,600원 | 69,977,293원 | 77,026,893원 | 인수액 증가 |
| 13회 유찰 시 (감정가 5%) | 5,639,680원 | 71,361,834원 | 77,001,514원 | 총액 거의 고정 |
대항력 인수형에서는 최저가가 내려가도 실질취득이 함께 내려가지 않습니다. 낙찰가가 줄어든 만큼 미배당 인수액이 늘어 총액이 보증금 수준으로 고정됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 8,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 558,616원 | 약 매각가의 6.3% 추정 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 76,500,000원 | 8,253,384원 | 부족분 68,246,616원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 씨티은행 | 26,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 31,900,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 경서농업협동조합 | 52,200,000원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 남인천농업협동조합 | 56,400,000원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 을구 9번 근저당 · 강광원 | 30,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 7. 을구 10번 근저당 · 강광원 | 50,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 한국자산관리공사 | 26,552,885원 | 0원 | 미배당 |
| 9. 갑구 14번 경매개시결정 · 리더스금융판매 주식회사 | 34,595,090원 | 0원 | 미배당 |
| 10. 갑구 17번 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 23,978,918원 | 0원 | 미배당 |
| 11. 을구 13번 근저당 · 서점덕 | 68,600,000원 | 0원 | 미배당 |
| 12. 갑구 20번 경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | 34,595,090원 | 0원 | 신청채권자 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
후순위 채권 총액 434,821,983원은 현재 매각가에서 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 “인천구월초등학교” 동측 인근, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 접근성·노선·운행횟수 기준 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 알씨조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물 내 4층 402호입니다. 사용승인일자는 1994.08.03입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 진보주택(C동)은 총 10세대이고, 동일 면적 실거래 표본은 2021.11의 85,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 얇아 가격 확신이 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 8,812,000원이 아니라 최저가+인수 77,058,616원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 을구16 원본 대조. 명세서상 을구 16번 임차권등기 90,000,000원 잔액 인수 경고가 있으므로, 배당표 76,500,000원과의 차이를 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 천화영·박한희는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 “확정”이 아니라 대항력 가능·미상 리스크로 보아야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증금 대위·승계로 표시되어 있으므로 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 분리해야 합니다.
- 당해세·압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위로 배당을 흔들 수 있습니다.
- 환금성 보수 평가. 총 10세대 다세대, 사용승인 1994.08.03, 실거래 1건이라는 조건은 재매각·대출·명도 협상에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·배당요구 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “881만원”이 아니라 “보증금 인수 사건”
이 물건의 핵심은 11회 유찰이 아닙니다. 최저가가 8,812,000원까지 내려왔다는 숫자는 인수액을 빼고 본 착시입니다. 배당표 기준으로는 한국토지주택공사 보증금 미배당 68,246,616원이 매수인에게 넘어가 실질취득이 77,058,616원이 되고, 명세서상 을구16 90,000,000원 인수 경고까지 확인해야 합니다. 실제 임차인 2명의 보증금·확정일자도 미상입니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만, 권리와 인수 리스크는 낮지 않습니다. 이 사건은 가격 메리트보다 원본 확인과 인수액 확정이 먼저입니다.