3,054,100,000원
수원지방법원 2023타경56618. 하남 감이동 반도유스퀘어 5층 501호가 표시된 사건입니다. 등기상 소유자는 김인주이고, 2022년 6월 24일 소유권이전과 동시에 안중농업협동조합이 채권최고액 3,900,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2022년 7월 6일 김병석 명의 채권최고액 840,000,000원 근저당이 추가됐고, 2023년 5월 15일 안중농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥의 점유형 위험입니다. 매각물건명세서에는 유치권자 (주)디자인선우가 공사대금 채권 554,074,975원을 위해 본건 건물 전부인 501~509호를 점유하며 유치권을 행사 중이라고 적혀 있습니다. 2023년 11월 6일 유치권 신고가 있었고, 유치권 부존재 확인의 소는 2025년 9월 2일 원고 청구기각 판결 뒤 2025년 9월 18일 확정됐습니다. 따라서 등기상 인수액이 0원이라는 이유만으로 점유·유치권 부담까지 0원이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경56618 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감일백제로180번길 20(감이동), 5층501호 (감이동,반도유스퀘어) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1,2종근린생활시설 건물 내 5층 · 501~509호는 상호 경계 구분 없이 하나의 영업장 용도(의원)로 인테리어 공사 중 중단 |
| 소유자 | 김인주 · 2022.06.24. 소유권이전 · 거래가액 514,762,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 4,363,000,000원 / 3,054,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안중농업협동조합 / 3,114,941,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 등기상 담보권 | 근저당권 2건 · 말소기준 안중농업협동조합 3,900,000,000원 · 후순위 김병석 840,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도
말소기준은 2022년 6월 24일 안중농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 김병석 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 501~509호의 임대 관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유 주체와 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 3,054,100,000원으로 감정가 4,363,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 상태입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
감정평가서상 501~509호는 서로 경계 구분 없이 하나의 의원 영업장 용도로 인테리어 공사를 진행하다 중단된 상태입니다. 개별 호실 단위의 통상적인 상가 사용과 달리 실제 현황이 연결돼 있고, 공용 위생·급배수·승강기·소화설비와 함께 시스템 냉난방·급배수·전기·통신설비 공사가 진행된 상태로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,054,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,941,000원 |
| 1. 근저당 · 안중농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 3,021,159,000원 |
| 2. 근저당 · 김병석 | 840,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 4,740,000,000원, 예상배당은 3,021,159,000원, 미배당은 1,718,841,000원입니다. 신청채권자 안중농업협동조합의 청구액 3,114,941,095원도 현재 회차 예상배당 3,021,159,000원으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 감이동 단샘초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 단독주택 단지를 배후로 한 소규모 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 501~509호는 상호 경계 구분 없이 하나의 영업장 용도인 의원으로 인테리어 공사 중 중단된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물의 5층에 위치하며, 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 공사 중단 상태, 창호는 샷시 페어그라스 창호입니다.
- 토지. 제1,2종근린생활시설 건부지이며 일반상업지역, 지구단위계획구역(감일지구)입니다. 토지면적은 1,102.6㎡, 공시지가는 6,782,000원/㎡입니다.
- 도로. 주위로 중로2류와 접하고, 토지이용계획상 중로1류(폭 20m~25m)와 중로2류(폭 15m~20m)가 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. (주)디자인선우의 554,074,975원 공사대금 채권과 2023.11.06 유치권 신고, 유치권 부존재 확인 소송 기록을 직접 대조해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 매각물건명세서에는 501~509호 전부를 유치권자가 점유 중이라고 기재돼 있습니다. 현재도 동일한 점유가 계속되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 501~509호 경계 상태 확인. 감정평가서상 각 호실은 상호 경계 구분 없이 하나의 의원 영업장으로 인테리어 공사를 하다 중단된 상태입니다.
- 가격 판단 보수적으로. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 할인율을 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 임대·사용관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대 관계는 미상입니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 안중농업협동조합도 청구액 전액을 회수하지 못하고, 후순위 김병석은 예상배당 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 소송 기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2022년 6월 24일 안중농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 김병석 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론을 뒤집는 요소가 유치권입니다. (주)디자인선우가 554,074,975원의 공사대금 채권을 주장하며 501~509호 전부를 점유하고 있고, 유치권 부존재 확인 청구도 기각되어 확정됐습니다. 여기에 501~509호가 경계 없이 하나의 의원 영업장으로 공사 중단된 상태라는 현황까지 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 3,054,100,000원이 실제 시장가보다 저렴한지 판단할 근거도 없습니다. 등기만 보면 인수 0원, 실제 입찰은 유치권 검증이 먼저. 이 사건은 할인율보다 점유와 유치권의 실체를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
