수원지방법원 2024타경4836. 하남시 망월동 ‘힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭)’ 1층 1089호로, 감정평가상 판매시설이며 현재 공실상태입니다. 말소기준권리는 2021.04.28. 주식회사신한은행의 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 설정된 서울신용보증재단 근저당권과 임의경매개시결정, 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 명시돼 있어 현재 자료 기준 매수인이 승계할 권리금액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 1,120,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 188,238,000원, 즉 감정가의 16.81%입니다. 이 숫자는 매우 낮아 보이지만, 감정가 대비 할인율일 뿐 현재 시장가 대비 할인율은 아닙니다. 특히 판매시설·공실 물건에서 반복 유찰은 시장이 가격과 환금성에 보수적으로 반응했다는 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4836 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변동로 95(망월동), 1층1089호 (망월동,힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭)) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 · 현재 공실상태 |
| 소유자 | 안진홍 · 거래가액 1,004,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,120,000,000원 / 188,238,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 685,277,468원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 보증금 승계 문제도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 2021.04.28. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 2023.11.20. 서울신용보증재단 근저당권, 2024.08.01. 임의경매개시결정, 2025.02.21. 강북구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023년 서울신용보증재단 가압류와 2024년 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 16.81%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가 188,238,000원은 감정가 1,120,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 동일·유사 판매시설의 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 이 할인율을 곧바로 ‘시세 대비 83.19% 할인’으로 해석할 수 없습니다. 특히 이 물건은 이미 5회 유찰됐고 감정평가상 현재 공실입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유나 감정가 대비 낙폭만으로 가격 가점을 주기보다 실제 임대수요·공실 지속 가능성·재매각 가능성을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 188,238,000원 | 16.81% | 558,197,332원 |
| 6회 유찰 시 | 131,766,599원 | 11.76% | 613,878,133원 |
| 7회 유찰 시 | 92,236,619원 | 8.24% | 652,823,640원 |
③ 예상배당표 (매각가 188,238,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,435,332원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 720,000,000원 | 184,802,668원 |
| 2. 근저당 · 서울신용보증재단 | 23,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 184,802,668원이 선순위 신한은행 근저당에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 558,197,332원입니다. 서울신용보증재단 근저당의 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 북서측 인근의 힐스테이트미사역그랑파사쥬 1층 판매시설입니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트단지가 입지한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 미사역이 있어 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
- 현재 상태. 판매시설이지만 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상으로 조사돼 실제 임대수익은 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 북동측 폭 30-35m 대로, 남동측 폭 25-30m 대로, 북서측 폭 20-25m 중로, 남서측 폭 10-12m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 입지와 교통 조건은 양호하지만, 판매시설의 공실 상태와 5회 유찰 이력이 확인됩니다. 감정가 대비 낙폭보다 실제 임차수요와 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분. 최저가 188,238,000원은 감정가의 16.81%지만 이를 실제 시세 대비 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 공실 원인 확인. 현재 판매시설이 공실이므로 해당 호실의 동선·가시성·집객력과 임차수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 임대관계가 확인되지 않은 만큼 예상 임대료를 임의로 전제하지 말고 실제 주변 임대 사례와 공실기간을 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 필요 여부는 매각 전 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 체납비용 확인. 상가 관리비 등 매수 후 부담 가능 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2021.04.28. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인과 명시 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 188,238,000원, 별도 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 1,120,000,000원에서 5회 유찰돼 188,238,000원까지 내려왔다는 사실 자체를 투자 매력으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 이 물건은 판매시설·현재 공실·5회 유찰이라는 환금성 신호가 동시에 있습니다. 실거래 시세와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 ‘감정가의 16.81%’보다 실제로 얼마에 임대되고, 얼마에 다시 팔 수 있는가가 더 중요합니다. 결론은 권리 인수는 낮은 위험, 가격·환금성은 보수적 검증 필요입니다.
