인천지방법원 2024타경503845. 계양구 귤현동 ‘힐타운10차’ 5층 502호 다세대주택입니다. 현 소유자는 주식회사어반컨소시엄으로 2020.07.15 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 165,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준은 2022.04.29 안산세무서장의 국 압류이고, 그 뒤의 계양구 압류·주택도시보증공사 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 선행 임차관계입니다. 오우정의 전입일은 2020.06.29로 말소기준보다 약 2년 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 신청채권자 오우정과 임차인 오우정이 동일인입니다. 이 사실만으로 임차보증금과 신청채권 165,000,000원을 같은 금액이라고 볼 수는 없습니다. 임대차계약의 실재, 보증금, 점유 개시 및 신청채권의 성격을 원문 서류에서 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경503845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장군봉길 29-1, 5층502호 (귤현동,힐타운10차) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 대상면적 47.4㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물의 제5층 제502호 |
| 현 소유자 | 주식회사어반컨소시엄 · 2020.07.15 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 578,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오우정 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 규모 | 힐타운10차 · 총 8세대 · 2010.05.28 준공 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오우정 | 502호 / 주거 | 2020.06.29 | 미상 | 미상 | 2024.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
오우정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류돼 있습니다. 동시에 이 사건의 신청채권자 이름도 오우정입니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성을 점검해야 한다는 메모가 있으나, 그 자체로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·점유 및 신청채권의 원인을 서로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 0.4%라는 숫자보다 ‘실질취득 미상’이 먼저
힐타운10차의 확인된 비교 거래는 1건입니다. 2021.08 전용 49.07㎡, 3층이 141,000,000원에 거래됐습니다. 비교 기준 평균·최저·최고도 모두 141,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 49.07㎡ | 3 | 141,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 141,000,000원 |
현재 최저가 578,000원은 이 비교 거래가의 0.4%로 표시됩니다. 하지만 거래 표본이 1건뿐이고 최신 확인 거래도 2021.08이며, 무엇보다 임차보증금 인수액을 알 수 없습니다. 따라서 0.4%라는 비율을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 시세와 비교해야 하는 금액은 최저가 자체가 아니라, 임차보증금을 확인한 뒤 산출한 실질취득비용입니다.
④ 예상배당표 (매각가 578,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 410,404원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 882,000,000원 | 167,596원 |
| 3. 경매개시결정 · 오우정 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 1,047,000,000원 중 167,596원만 배당되고, 미배당액은 1,046,832,404원입니다. 이 추정에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다. 특히 배당표상 별도 인수액이 0원으로 계산돼 있어도 오우정의 임차보증금이 미상이므로, 그 값을 실제 매수인 인수액 확정치로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 핵심 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 16회 유찰 | 578,000원 | 167,596원 | 1,046,832,404원 |
| 17회 유찰 시 | 404,600원 | 0원 | 1,047,000,000원 |
| 18회 유찰 시 | 283,220원 | 0원 | 1,047,000,000원 |
17회·18회로 더 유찰되면 표면상 최저가는 각각 404,600원, 283,220원까지 내려갑니다. 그러나 임차보증금이 그대로 미상인 한 실질취득비용의 핵심 불확실성은 해소되지 않습니다. 최저가가 더 낮아지는 것과 권리위험이 줄어드는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물의 제5층 제502호입니다.
- 입지. 귤현초등학교 북측 인근으로 동류형 공동주택과 아파트가 소재하며 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 감정평가상 미상입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인 거래 표본도 1건이라 가격 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 오우정의 보증금 액수, 계약 상대방, 계약일, 점유 개시를 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 구분. 신청채권 165,000,000원과 임차보증금은 동일하다고 단정할 수 없습니다. 채권원인 서류를 따로 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 확인. 전입일 2020.06.29는 말소기준 2022.04.29보다 빠르지만 보증금·확정일자 및 실제 임대차관계가 미상입니다.
- 실질취득비용 재계산. 인수보증금이 확인된 뒤에야 낙찰가와 합산해 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 비고 확인. 신청채권자 오우정으로부터 2,000,000원의 매수신청 보증이 있다는 기재의 절차상 의미를 원문으로 확인해야 합니다.
- 16회 유찰 원인 점검. 현장 상태, 점유·명도, 임차관계, 시장성 등 장기 유찰 원인을 개별 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 법원 배당요구 및 조세채권 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “578,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 등기부가 아니라 오우정의 임차보증금입니다. 전입일 2020.06.29가 말소기준 2022.04.29보다 앞서면서도 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득비용은 현재 확정할 수 없습니다.
확인된 실거래 141,000,000원과 비교하면 최저가는 0.4% 수준이지만, 이 숫자를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다. 거래 표본은 1건이고 2021.08 거래이며, 인수보증금이 얼마인지에 따라 실제 부담액이 완전히 달라질 수 있기 때문입니다. 16회 유찰·소규모 8세대·보증금 미상 선행 임차인이 동시에 존재하는 사건인 만큼, 임대차 원본을 확인해 실질취득비용을 숫자로 확정하는 것이 가장 먼저입니다.
