인천지방법원 2024타경503845. 계양구 귤현동 ‘힐타운10차’ 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 174,000,000원인데 14회 유찰되어 현재 최저가는 1,180,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자는 매수인이 떠안을 수 있는 임차보증금이 반영되지 않은 법원 최저가입니다. 이 사건은 “최저가가 낮다”가 아니라 “왜 14회까지 유찰됐는가”를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
핵심은 임차인 오우정입니다. 데이터상 오우정은 실제 임차인으로 1명 표시되어 있고, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입신고일이 말소기준권리로 제시된 2022.04.29 갑구 11번 압류 보다 앞서 있어 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금이 null, 즉 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 매수인 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴합니다. 따라서 이 물건의 시세 비교 기준은 최저가 118만원이 아니라, 확인된 임차보증금까지 포함한 실질취득액이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경503845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장군봉길 29-1, 5층502호 (귤현동, 힐타운10차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사어반컨소시엄 (2020.07.15 소유권이전, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 1,180,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오우정 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 문제
데이터상 말소기준권리는 2022.04.29 갑구 11번 압류 · 국(안산세무서장)으로 제시되어 있습니다. 이후 갑구 13번 계양구 압류, 갑구 14번 주택도시보증공사 가압류, 갑구 15번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 등기권리보다 앞서 임차인 오우정의 확정일자 2020.06.10, 전입일 2020.06.29가 존재한다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오우정 | 502호 · 주거 | 2020.06.29 | 2020.06.10 | 미상 | 대항력 有 | 배당요구 | 실임차인 |
오우정은 2024.02.12 배당요구를 했고, 데이터상 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사 가능성이 표시되어 있습니다. 다만 보증금이 비어 있어 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 인수되는지 계산할 수 없습니다. 또한 notes에는 “오우정이 등기부상 권리자/채무자와 동일 → 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이 표시되어 있어, 임차관계의 실체와 보증금 원본 확인이 필수입니다.
③ 가격 비교 — 118만원은 ‘실질취득가’가 아니다
힐타운10차는 총 8세대, 사용승인일 2010.05.28의 소규모 다세대입니다. 제공된 실거래는 2021.08 전용 49.07㎡, 3층, 141,000,000원 1건뿐입니다. 대상 면적은 47.4㎡로 면적 매칭은 true로 표시되어 있지만, 실거래 표본이 1건이라 시세 판단도 조심해야 합니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 실거래 | 49.07㎡ | 3 | 141,000,000원 | 2021.08 거래 1건 |
| 현재 소유자 취득 | — | — | 165,000,000원 | 2020.07.15 거래가액 |
| 감정가 | 47.4㎡ | 5 | 174,000,000원 | 법원 감정가 |
| 최저가 | 47.4㎡ | 5 | 1,180,000원 | 임차보증금 인수 미반영 숫자 |
최저가 1,180,000원은 실거래 141,000,000원의 0.8%로 표시되지만, 이것을 “시세보다 싸다”는 의미로 읽으면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 대비 시세가 아니라 실질취득액 대비 시세를 비교해야 합니다. 이 사건의 실질취득액은 보증금 확인 전까지 산정불가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 421,240원 | 약 매각가의 35.7% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 부흥신용협동조합124241-0000043 | 156,000,000원 | 758,760원 | 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당 · 이승주830101- | 5,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 3번 전세권 · 이재근870219- | 20,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 3,274,873원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 부흥신용협동조합124241-0000043 | 165,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 118,800,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 14번 가압류 · 주택도시보증공사 | 882,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 오우정 | 165,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 최저가 기준 채권총액 1,515,074,873원 중 채권자 배당은 758,760원, 미배당은 1,514,316,113원으로 제시됩니다. 단, 이 표의 assumed_by_buyer 0원은 임차보증금이 미상인 상태의 배당 시뮬레이션 값일 뿐, 대항력 임차인 보증금 인수 위험을 제거하는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 “귤현초등학교” 북측 인근입니다. 주위는 동류형의 공동주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난하다고 표시되어 있습니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 위치하고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 제502호입니다. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 창호 등으로 표시되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이며, 제공된 최근 실거래는 2021.08 1건뿐입니다. complex_stats상 평균 유찰 14.0회, 매각률 0.0으로 표시되어 환금성은 낮게 봐야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 “없음”, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 오우정의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 배당요구 서류를 확인하기 전에는 실질취득액 산정이 불가능합니다.
- 가장임차인·관계인 여부. notes에 “오우정이 등기부상 권리자/채무자와 동일”하다는 경고가 있으므로, 임차인 지위가 실제인지 다투어질 수 있습니다.
- 대항력 인수 시뮬레이션. 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가도 총 취득부담은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 표시되어 있으므로, 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대, 실거래 1건, 매각률 0.0 데이터가 제시되어 있어 재매각·대출·전세 세팅을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·배당요구서 원본 확인 전에는 입찰을 보류하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “118만원 경매”가 아니라 “보증금 미상 경매”
이 물건의 표면 숫자는 극단적입니다. 감정가 174,000,000원짜리 다세대가 14회 유찰되어 최저가 1,180,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자가 싸다는 뜻은 아닙니다. 오우정의 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서 있고, 보증금이 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인은 미배당 보증금을 떠안을 수 있고, 그 순간 실질취득액은 최저가가 아니라 보증금 수준으로 바뀝니다.
따라서 결론은 명확합니다. 권리분석상 D급 고위험입니다. 유찰 횟수와 낮은 최저가에 끌릴 사건이 아니라, 보증금·점유·임차인 실체·당해세를 원본으로 확인하지 않으면 입찰가를 계산할 수 없는 사건입니다. 이 사건의 핵심 질문은 “얼마에 낙찰받을까”가 아니라 “오우정 보증금이 얼마이며, 그 중 얼마가 매수인에게 남는가”입니다.
