수원지방법원 2024타경62672. 경기도 하남시 망월동의 미사강변 오벨리스크 9층 928호로, 경매상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 228,000,000원이고 현재 최저매각가는 2,209,000원으로, 14회 유찰된 물건입니다. 그러나 최저가가 크게 낮아졌다는 사실과 매수인이 부담하는 총취득비용이 낮다는 판단은 별개입니다.
등기부상 소유자는 정은미이며, 2021년 10월 22일 접수된 압류가 권리분석의 기준으로 제시돼 있습니다. 그보다 앞선 2021년 1월 6일 전입한 임차인 장은석이 조사돼 있다는 점이 핵심입니다. 이 임차인은 강제경매 신청채권자와 이름이 같고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 가장임차인 또는 관계인일 가능성이 거론되지만, 현재 정보만으로 허위 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1143-1, 미사강변 오벨리스크 [도로명주소] 경기도 하남시 미사대로 410, 9층 101-928호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 경매상 용도 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 철골철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 9층 928호 |
| 소유자 | 정은미 · 소유권이전 접수 2021.01.05 · 등기상 거래가액 223,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 2,209,000원 (14회 유찰, 감정가 대비 약 0.97%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 장은석 / 220,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 3번 압류 · 2021.10.22 · 권리자 국, 처분청 경기광주세무서장 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수보증금은 최저매각가격의 20% · 441,800원 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 권리와 임차인 위험을 분리해서 봐야 한다
등기부상 2020년 신탁등기는 이미 말소돼 있습니다. 이후 정은미 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고, 2021년 10월 22일 접수된 압류가 말소기준권리로 제시됩니다. 그 뒤 접수된 신한카드 가압류, 국민은행 가압류, 강제경매개시결정 및 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
| 임차인 / 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장은석 2021.01.06 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
임차인 장은석과 강제경매 신청채권자 장은석의 이름이 같습니다. 관련 기록에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있으나, 이름이 같다는 사실만으로 허위 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 임차인으로 표시되지는 않았습니다. 따라서 임차인으로 기재된 1명의 실제 점유 및 임대차관계를 확인하는 것이 우선입니다.
② 가격 분석 — 최저가가 낮다는 사실만으로 시세 메리트가 입증되지는 않는다
현재 최저매각가는 2,209,000원으로 감정가 228,000,000원의 약 0.97%입니다. 이는 14회 유찰된 재매각 물건의 현재 가격입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 부동산의 실거래 가격을 확인할 수 있는 수치가 없어, 최저가가 실제 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득액입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우에는 낙찰가에 인수액을 더해 총취득비용을 판단해야 합니다. 이 사건은 임차보증금 자체가 미상이므로, 현재 최저가를 기준으로 총취득비용을 확정하거나 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권 미배당액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 | 2,209,000원 | 252,675,578원 | 0원 |
| 15회 유찰 시 | 1,546,300원 | 253,326,349원 | 0원 |
| 16회 유찰 시 | 1,082,410원 | 253,781,889원 | 0원 |
회차별 매각가와 미배당액은 제시된 시나리오 기준입니다. 채권 미배당액은 채무자의 잔여 채무를 나타내며, 매수인의 임차보증금 인수 여부나 실질취득액과는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,209,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 439,762원 | 매각가의 약 19.9% 추정 |
| 1. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,044,870원 | 1,769,238원 | 미배당 발생 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 11,399,946원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 강제경매개시결정 · 장은석 | 220,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여금 없음 |
| 합계 · 채권자 | 254,444,816원 | 1,769,238원 | 채권 미배당 252,675,578원 |
예상배당은 매각가 2,209,000원과 제시된 배당 시뮬레이션을 기준으로 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 처리돼 있지만, 임차보증금이 미상인 문제까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 임차인의 대항력 및 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동의 하남종합운동장 동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 업무시설, 상업시설, 운동시설, 학교, 근린생활시설, 관공서와 공원 등이 소재하며, 감정평가서상 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 미사역이 있습니다. 감정평가서에서는 대중교통 이용상황을 보통으로 평가했습니다.
- 용도·건물. 경매상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가서상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 철골철근콘크리트구조의 10층 건물 중 9층 물건이며, 위생·급배수·소방·승강기·공동현관 보안·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·미사지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 및 중점경관관리구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 14회 유찰 및 재매각 조건은 보수적으로 검토할 요소입니다. 다만 실제 거래가격 비교자료가 없어 환금성이나 시세 대비 가격 수준을 수치로 확정할 수 없습니다. 용도와 실제 이용상태를 확인한 뒤 매수 수요를 따져야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 장은석의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 현황을 확인하세요. 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로 보증금 미상 상태에서 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
- 임차인과 신청채권자의 관계. 장은석은 임차인으로 기재돼 있으며 강제경매 신청채권자와 이름이 같습니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성만으로 결론을 내리지 말고 실제 권리관계와 점유 사실을 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 함께 검토해 임차인 관련 기재와 인수 여부를 확인하세요.
- 재매각 보증금. 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 2,209,000원을 기준으로 441,800원이므로 입찰 전 재매각 조건과 보증금 납부 요건을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 최저가 비율이 약 0.97%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 마세요. 비교 가능한 실거래가와 임차보증금을 확인한 후 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 관리비 및 인도. 관리비 체납액과 실제 점유자, 인도 가능 여부를 확인하세요. 현재 자료만으로 관리비 체납액이나 명도 비용을 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 원본 기준으로 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다”와 “실질취득비용이 낮다”는 다르다
이 물건은 14회 유찰로 최저매각가가 2,209,000원까지 내려왔고, 재매각 조건에 따라 매수보증금은 441,800원입니다. 그러나 이 숫자만으로 시세보다 저렴하거나 인수 위험이 없다고 판단할 수는 없습니다.
핵심은 2021년 1월 6일 전입한 장은석의 임대차관계입니다. 전입일은 2021년 10월 22일 압류보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이며, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 이 두 사실을 함께 검토해 임차인의 대항력과 매수인 인수 여부를 확인해야 합니다.
결론은 가격 메리트 확정이 아니라 권리 확인 우선입니다. 실거래 비교자료가 없고 실질취득액도 산정할 수 없는 상태에서는 저가 낙찰 가능성만 보고 응찰하기보다, 임차인 관련 원본 서류와 재매각 조건을 먼저 확인하는 접근이 필요합니다.
