/ 6,441,000원
수원지방법원 2024타경62672. 하남시 망월동 미사강변 오벨리스크 101동 9층 928호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 정은미 명의의 소유권이전등기는 2021.01.05 접수됐고, 매매 원인은 2018.06.26, 거래가액은 223,100,000원입니다.
등기부에 근저당권은 없으며, 가장 먼저 매각으로 소멸하는 권리는 2021.10.22 경기광주세무서장의 압류입니다. 이 압류를 말소기준으로 뒤에 붙은 신한카드·국민은행 가압류, 장은석의 강제경매개시결정, 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리는 단순하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 점유자의 보증금이 확인되지 않는다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사대로 410, 미사강변 오벨리스크 101동 9층 928호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용 · 철골철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 정은미 (소유권이전 접수 2021.01.05 · 매매 원인 2018.06.26 · 거래가액 223,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 6,441,000원 (11회 유찰 · 감정가의 2.83%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장은석 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 1,288,200원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 점유자
말소기준은 2021.10.22 국세 압류입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하므로 등기부만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 권리는 없습니다. 다만 장은석은 2021.01.06 전입해 말소기준보다 약 9개월 앞섭니다. 전입일 순서만 놓고 보면 선순위이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은석 | 2021.01.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복을 제외한 실제 조사 대상은 1명입니다. 장은석은 이 사건의 강제경매 신청채권자와 동일한 이름입니다. 가장임차인 또는 소유자·채권자와의 관계인일 가능성이 제기되지만, 동일인이라는 사정만으로 임차관계가 없다고 단정할 수도 없습니다. 결국 임대차의 실체와 보증금 액수를 확인하는 것이 입찰 전제입니다.
③ 가격 진단 — 11회 유찰은 할인보다 경고에 가깝다
감정가 228,000,000원에서 11회 유찰돼 현재 최저가는 6,441,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 12회 유찰 시 4,508,700원, 13회 유찰 시 3,156,090원입니다. 그러나 낙찰가가 더 낮아져도 선순위 임차보증금 인수가 존재한다면 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 6,441,000원 | 5,925,062원 | 248,519,754원 | 배당 0원 |
| 12회 유찰 시 | 4,508,700원 | 4,027,543원 | 250,417,273원 | 배당 0원 |
| 13회 유찰 시 | 3,156,090원 | 2,699,280원 | 251,745,536원 | 배당 0원 |
매각가가 내려갈수록 총 채권 254,444,816원 중 회수되는 금액은 줄고 미배당은 커집니다. 특히 신청채권자 장은석의 청구액 220,000,000원은 세 시나리오 모두 배당액이 0원입니다. 신청채권자 본인이 점유자로 조사됐다는 점까지 고려하면, 경매 진행 목적과 점유관계에 대한 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 515,938원 |
| 1. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,044,870원 | 5,925,062원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 11,399,946원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 장은석 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 254,444,816원 중 채권자 예상배당은 5,925,062원, 미배당은 248,519,754원입니다. 말소기준 압류의 세액과 임차인 보증금·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산표상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 장은석의 보증금이 미상인 이상 실제 인수 여부를 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린시설로 분류된 집합건물이지만 감정평가 당시 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 하남종합운동장 동측 인근으로 아파트·업무시설·상업시설·학교·근린생활시설·관공서·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 미사역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층이며, 위생·급배수·소방·승강기·공동현관 보안·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물적 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성 경고. 11회 유찰 사실은 용도·점유·가격 또는 기타 조건에 대한 시장의 낮은 수용성을 보여주는 강한 경고 지표입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 장은석의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유 개시일과 전입세대열람을 대조하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 점유자 장은석과 신청채권자 장은석의 동일인 여부, 소유자와의 관계 및 채권 발생 경위를 확인하세요.
- 명세서 원문 대조. “인수권리 해당사항없음”의 판단 근거와 조사 시점 이후 변경사항을 확인하세요.
- 압류세액 확인. 말소기준인 경기광주세무서 압류와 하남시 압류의 실제 체납액·배당순위를 확인하세요.
- 재매각 보증금. 입찰보증금은 최저매각가격의 20%인 1,288,200원입니다. 대금 미납 시 보증금 손실 위험을 고려하세요.
- 용도·사용 가능성. 근린시설과 업무시설(오피스텔) 이용 상태가 실제 사용계획·대출·임대에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 2.83%”보다 보증금 미상이 중요하다
최저가 6,441,000원이라는 숫자는 강렬하지만, 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 아직 알려지지 않은 장은석의 보증금입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자이므로 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 보증금이 존재한다면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있습니다. 반대로 임대차가 가장이거나 관계인 점유로 확인된다면 위험 구조는 달라집니다.
후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 등기가 깨끗하다는 사실이 실질 인수까지 0원이라는 뜻은 아닙니다. 11회 유찰, 재매각, 20% 보증금, 선순위 전입자 보증금 미상, 신청채권자와 점유자의 동일 인명까지 겹친 사건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 임대차 실체를 먼저 확인해야 하는 D등급 고위험 물건입니다.
