수원지방법원 2024타경69284. 경기도 광주시 도척면 상림리 24-4의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 창고용지 1,575㎡이고 공업기타 용도로 이용 중이며, 건물은 1997.07.22 사용승인된 철근콘크리트조·경량철골조 3층 구조입니다. 가동은 층별로 창고·작업실·사무실·엘리베이터실·화장실 등으로 이용되고 있습니다.
권리의 출발점은 소유자 주식회사노말데님코리아가 2017.03.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 1,233,600,000원의 근저당입니다. 이후 설정된 박정미·박상원의 근저당과 기술보증기금 가압류, 국민건강보험공단·광주시·국의 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69284 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 도척면 상림리 24-4 · 경기도 광주시 도척면 도척윗로 708 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공업기타(사무실·창고·작업장) |
| 토지 | 창고용지 1,575㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조·경량철골조 3층 · 창고·작업실·사무실 등 |
| 소유자 | 주식회사노말데님코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 3,324,791,780원 / 1,629,148,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 876,010,974원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.03.24 중소기업은행 근저당이 말소기준입니다. 박정미 근저당 200,000,000원, 박상원 근저당 200,000,000원, 기술보증기금 가압류 380,850,000원과 이후 압류·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 1997년부터 2016년 사이 설정됐던 종전 근저당과 경매개시결정은 2017.03.24 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신성일 | 2018.06.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 기록은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 신성일의 전입일 2018.06.22은 말소기준 2017.03.24보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격구조 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 1,629,148,000원으로 감정가 3,324,791,780원의 49%입니다. 하지만 이 수치는 두 차례 유찰에 따른 법원 최저가 비율입니다. 공장·창고·작업장과 1,575㎡ 토지가 결합된 물건은 건물 상태, 실제 사용 가능 면적, 진입로, 규제, 임대수익과 업종 적합성에 따라 가치 편차가 큽니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 유사 공장·창고 거래, 임대료와 공실, 건물 보수비, 토지 경계 및 인접 하천부지 이용 상태를 대조해 현재 최저가의 적정성을 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,629,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,691,480원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 1,233,600,000원 | 1,233,600,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 박정미 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 박상원 | 200,000,000원 | 176,856,520원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 기술보증기금 | 380,850,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 2,014,450,000원, 예상배당은 1,610,456,520원, 미배당은 403,993,480원입니다. 국세·지방세의 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
3회 유찰 시 매각가는 1,140,403,600원이고 예상 미배당은 887,850,436원입니다. 4회 유찰 시 매각가는 798,282,520원, 예상 미배당은 1,226,550,305원으로 늘어납니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 가능성을 보여주는 지표이며, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 현장·토지 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물은 일괄매각 대상이며 제시외 건물도 평가에 포함됐습니다.
- 제외 시설. 이동이 용이한 컨테이너와 천막시설 등은 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
- 멸실 건물. 일반건축물대장상 나동 1층 관리실 24.53㎡는 현장조사일 현재 멸실돼 매각에서 제외됐습니다.
- 하천부지 이용. 본건 토지는 공업기타 용도로 이용 중이고 인접 하천부지 일부도 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 도로·하천. 중로3류와 도로구역·하천구역에 접하며 토지는 평지·부정형·소로한면입니다.
- 건물 상태. 1997.07.22 사용승인 후 일자 미상에 리모델링된 건물로 위생·급배수시설과 1,000kg 엘리베이터 시설을 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 소유자 직영 탐문과 신성일 전입기록이 함께 존재하므로 실제 점유자와 사용 공간을 확인합니다.
- 임대차 원본 확인. 신성일의 보증금·확정일자·배당요구 및 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조합니다.
- 세금 확인. 광주시·성남세무서장 등 관계기관의 당해세 여부와 법정기일을 확인합니다.
- 경계 측량. 인접 하천부지 이용 범위, 토지 경계, 원상회복 또는 사용 제한 가능성을 확인합니다.
- 제외물 목록화. 컨테이너·천막시설과 멸실된 관리실이 매각대상에서 제외된 점을 현장에서 대조합니다.
- 건물 실사. 창고·작업실·사무실의 실제 면적, 구조 상태, 리모델링 범위와 보수비를 확인합니다.
- 용도·업종 검토. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역 등에서 예정 업종의 사용 가능 여부를 확인합니다.
- 가격 재산정. 감정가 대비 49%라는 숫자와 별개로 유사 공장·창고 거래, 임대수익과 공실을 조사해 입찰 상한을 정합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 현장에서 결정된다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 신성일도 대항력이 없어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 입찰 가능한 유형입니다. 그러나 감정가의 49%라는 할인율을 그대로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
공장·창고·작업장과 토지가 결합된 물건이고, 인접 하천부지 일부 이용, 제외된 컨테이너·천막시설, 멸실된 관리실, 실제 점유관계와 세금 우선배당 등 확인할 요소가 많습니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 재검증. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 사용가치와 추가비용을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
