수원지방법원 2024타경70499. 경기 광주시 신현동 엔떼빌 107동 1층 102호, 전용 53.72㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박길준이고, 2022년 2월 16일 소유권이전등기가 이루어졌으며 거래가액은 217,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 기존 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 분석에서 가장 중요한 권리는 염미영 명의의 주택임차권등기입니다.
임차인 염미영은 말소기준권리일인 2022년 9월 22일보다 앞선 2022년 1월 24일 주민등록을 마쳤고, 2022년 1월 25일 점유를 개시했습니다. 따라서 단순히 임차권등기보다 압류가 먼저라는 이유로 임차인의 대항력을 배제해서는 안 됩니다. 다행히 이 사건에는 주택도시보증공사의 인수조건확약서가 있습니다. 법률상 원칙적인 인수 가능액과 확약 적용 후의 실질 인수액을 구분하는 것이 이번 권리분석의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 상태길81번길 38-8, 107동 1층102호 (신현동, 엔떼빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.72㎡ · 지상 4층 중 1층 102호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 경사슬래브지붕 |
| 건물 현황 | 엔떼빌 107동 · 8세대 · 2017.05.01 준공 |
| 소유자 | 박길준 (2022.02.16 소유권이전 · 거래가 217,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 9회 (현 회차 감정가 100% 표시) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 224,575,140원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.22 국민건강보험공단 압류 (갑구 4번) |
| 선순위 임차보증금 | 염미영 · 217,000,000원 |
| 실질 인수액 | 0원 (확약의 효력 및 적용 범위 확인 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
이 사건의 말소기준은 2022년 9월 22일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 기존 우리은행 근저당권은 2019년 8월 12일 이미 말소됐습니다. 그러나 임차인 염미영은 말소기준권리보다 먼저 주민등록과 점유를 갖추었으므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 취급해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확약으로 해소되는 인수 위험
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
| 염미영 전유부분 전부 |
전입 2022.01.24 점유개시 2022.01.25 |
217,000,000원 |
대항력 有
우선변제 확인
공사 확약
을구 3번 임차권등기 · 주택도시보증공사 관련 권리 확인 필요 |
실제 확인되는 임차인은 염미영 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 해당 임차보증금에 관해 확약서를 제출한 기관으로, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차권등기는 2024년 2월 5일 접수됐고, 등기상 확정일자는 2022년 1월 11일과 2022년 3월 22일입니다. 다만 원임차인의 우선변제 행사 범위와 주택도시보증공사로의 권리 승계 범위는 원본 서류를 함께 확인해야 합니다.
| 원래 임차보증금 | 217,000,000원 |
|---|---|
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 배당표상 임차보증금 배당 | 0원 |
| 확약 없을 때 인수 | 217,000,000원 (배당표상) |
| 확약 적용 후 실질 인수 | 0원 |
| 실질 취득가격 판단 | 확약 유효 시 낙찰대금 기준 · 미확인 부대비용 별도 |
③ 시세 비교 — 평균보다 비싼 가격, 하락 추세까지
엔떼빌 107동의 동일 전용면적 53.72㎡ 거래는 확인된 표본 4건이며, 전체 평균은 259,250,000원입니다. 그러나 이 전체 평균은 과거의 높은 거래금액을 포함하고 있어 가격 메리트를 판단하는 주된 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 53.72㎡ | 4층 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 53.72㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 53.72㎡ | 1층 | 217,000,000원 |
| 2021.06 | 53.72㎡ | 4층 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | 53.72㎡ | 4건 | 259,250,000원 |
| 전체 거래 평균 | 259,250,000원 (4건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 통계 | 245,666,666원 (3건) |
| 표본 최신 거래 | 2022.12 · 300,000,000원 |
| 최저 거래 | 217,000,000원 |
| 최고 거래 | 300,000,000원 |
| 최저가 / 전체 평균 | 97.6% |
| 최저가 / 최근 평균 통계 | 103.0% |
| 최근 대비 과거 추세 | -18.1% |
전체 평균과 비교하면 최저가가 97.6%로 보이지만, 우선 적용해야 할 최근 거래 평균 통계는 245,666,666원입니다. 현 최저매각가 253,000,000원은 이보다 높아 103.0%에 해당합니다. 여기에 -18.1%의 하락 추세가 더해져 현재 최저가를 저렴한 매수가격으로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,342,000원 |
| 임차보증금 · 염미영 | 217,000,000원 | 0원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 224,575,140원 | 224,575,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 24,082,860원 |
제시된 예상배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 염미영 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 독립된 임차보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 확약 적용 전 원칙적 임차보증금 인수 가능액은 217,000,000원, 확약 적용 후 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 무조건 유리하지 않다
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 (100%) | 253,000,000원 | 224,575,140원 | 0원 |
| 10회 유찰 (80%) | 202,400,000원 | 198,766,400원 | 25,808,740원 |
| 11회 유찰 (64%) | 161,920,000원 | 158,853,120원 | 65,722,020원 |
배당 시뮬레이션은 유찰이 진행될수록 신청채권자의 미배당액이 증가하는 구조입니다. 이때 중요한 구분은 신청채권자에게 발생하는 미배당과 매수인이 법률상 떠안는 임차보증금이 같지 않다는 점입니다. 주택도시보증공사의 확약이 유효하다면, 배당 부족 자체만으로 포기한 대항력과 임차권등기의 인수 부담이 부활한다고 보기는 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 소재 신현초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 소규모 근린생활시설 등이 분포하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하며 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택입니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소방설비 및 지상주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 해당하며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등의 지정이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 조건도 확인해야 합니다.
- 공시지가. 732,300원/㎡이며, 제시된 토지면적은 603.0㎡입니다.
- 환금성. 엔떼빌 107동은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 전체 거래 표본이 4건에 그쳐 시세 신뢰도가 제한적이고, 평균 유찰 9.0회 및 매각률 10.0%는 거래 유동성에 대한 경계 신호입니다.
- 현장 상태. 외부 탐문 및 건축물현황도 등을 참고하여 평가됐으며, 현장조사 당시 소유자와 이해관계인의 부재로 내부 구조 및 실제 이용상태가 직접 확인되지 않았습니다. 내부 상태와 현재 점유 현황의 재확인이 필요합니다.
- 건축물 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 인수조건확약서의 문구, 적용 채권 범위, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 실제로 적용되는지 확인하세요.
- 원임차인의 잔존 권리. 염미영의 임차보증금 217,000,000원에 관한 주택도시보증공사의 권리 승계 범위와 독립적인 반환청구권 또는 대항력 존속 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재의 실제 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현황조사서와 현장 방문으로 점유자 및 명도 여건을 확인하세요.
- 매각조건 확인. 9회 유찰에도 감정가 100%로 표시된 가격 조건을 법원의 최신 매각공고와 대조하세요.
- 현재 시세 재검증. 실거래 표본이 2021~2022년 자료이므로 2026년 매각 시점의 최신 거래, 주변 다세대주택 가격과 매물 수준을 확인하세요.
- 내부 하자·수리비. 실내 상태가 직접 확인되지 않았으므로 누수·결로·설비 및 마감 상태, 수선 필요성을 조사하세요.
- 관리비와 조세. 체납 공용관리비, 당해세, 법정 우선채권 및 배당 변동 가능성을 확인하세요.
- 토지거래허가 등. 관련 지역·지구 제한에 따른 실제 거래·이용 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 공고를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “보증금 인수는 풀려도, 가격의 문제는 남는다”
이 사건은 단순한 선순위 임차인 인수형 물건과 다릅니다. 염미영의 보증금 217,000,000원은 대항력 있는 채권이지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 확약이 해당 보증금 권리에 완전하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액을 0원으로 평가할 수 있습니다.
그렇다고 투자 매력이 높다는 결론으로 이어지지는 않습니다. 감정가와 동일한 최저가 253,000,000원은 제시된 최근 거래 평균 245,666,666원보다 높고, 거래 추세는 -18.1%입니다. 단지 경매 평균 유찰 9.0회, 매각률 10.0%, 소규모 8세대 다세대주택이라는 환금성 부담까지 고려해야 합니다. 더욱이 비교 가능한 실거래의 최신 시점이 2022년이어서 현재 가격의 적정성을 판단하기 위한 자료도 충분하지 않습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 이는 확약 자체를 부정하는 평가가 아니라, 확약의 효력 확인 필요성, 오래된 시세 표본, 하락 추세, 다회 유찰 및 낮은 환금성을 함께 반영한 결과입니다. 권리 해소 여부를 먼저 확정하고, 이후 현재 시세 대비 충분한 가격 여유가 확인될 때 접근하는 물건입니다.
