수원지방법원 2024타경70499. 광주시 신현동 엔떼빌 107동 1층 102호, 전용 53.72㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 253,000,000원이지만 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 14,585,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭은 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 임차인 염미영의 217,000,000원 보증금입니다.
염미영은 2022.01.24. 주민등록, 2022.01.25. 점유개시로 확인되고, 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 2022.09.22.입니다. 즉 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 임대차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시하고 있습니다. 제공된 배당계산에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원이고, 217,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 상태길81번길 38-8, 107동 1층102호 (신현동,엔떼빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.72㎡ · 지상4층 내 제1층 제102호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 박길준 (2022.02.15. 매매, 거래가액 217,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 14,585,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,575,140원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 재매각 | 대금미납으로 인한 재매각 · 입찰보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 2.17억
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염미영 | 전유부분 전부 · 주거 | 217,000,000원 | 2022.01.24 / 2022.01.25 | 2022.01.11 / 2022.03.22 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
염미영은 배당요구가 접수돼 있으나, 제공된 예상배당에서는 우선변제 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 217,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 잡힌 중복 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 231,585,000원으로 봐야 한다
엔떼빌 107동 전용 53.72㎡의 제공 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 259,250,000원이지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 245,666,666원과 거래 추세를 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -18.1%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 53.72㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 53.72㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 53.72㎡ | 1 | 217,000,000원 |
| 2021.06 | 53.72㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.72㎡ | 3건 | 245,666,666원 |
현재 회차 실질부담 231,585,000원은 최근 12개월 거래평균 245,666,666원의 약 94.3% 수준입니다. 최저가만 놓고 계산되는 5.9%와는 전혀 다른 그림입니다. 더구나 제공된 가장 최근 거래가 2022.12.이고 거래 추세가 -18.1%이므로, 이 정도 차이를 근거로 “크게 싸다”거나 “8회 유찰이라 가격 메리트가 매우 크다”고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,585,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 662,530원 |
| 인수 · 임차인 염미영 보증금 | 217,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 224,575,140원 | 13,922,470원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 210,652,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 14,585,000원 기준 집행비용 662,530원을 제외한 13,922,470원이 신청채권자 주택도시보증공사에 배당되는 계산입니다. 임차인 염미영의 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 217,000,000원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 핵심은 인수액
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 14,585,000원 | 13,922,470원 | 210,652,670원 | 217,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 10,209,500원 | 9,625,729원 | 214,949,411원 | 217,000,000원 |
| 10회 유찰 시 | 7,146,650원 | 6,618,010원 | 217,957,130원 | 217,000,000원 |
유찰이 더 진행되면 입찰가격은 10,209,500원, 7,146,650원까지 내려가는 시나리오가 있지만 제공된 계산에서 임차인 보증금 인수액은 계속 217,000,000원입니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 식으로 낙찰가만 비교하면 실제 부담을 왜곡하게 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남측 인근으로, 주변에는 다세대주택과 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 제1층 제102호이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스 난방·소방설비와 지상주차장이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 규모. 엔떼빌 107동은 8세대로, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 8.0회·매각률 11.11%입니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인이 부재해 내부구조와 이용상황은 외관 탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가됐으므로 실제 상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 14,585,000원이 아니라 217,000,000원 임차보증금 인수를 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 염미영의 전입·점유개시·확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 반환 자금. 매수인이 인수하는 217,000,000원의 반환의무가 핵심이므로 낙찰대금과 별개의 자금계획이 필요합니다.
- 재매각 조건. 대금미납 재매각으로 입찰보증금이 최저매각가격의 20%라는 점을 확인해야 합니다.
- 시세 보수적으로 보기. 가장 최근 제공 거래는 2022.12.이고 거래 추세는 -18.1%입니다. 전체 평균 259,250,000원만 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모, 평균 8.0회 유찰, 매각률 11.11%라는 경매 통계를 감안해 향후 매도 난도를 보수적으로 평가해야 합니다.
- 현장 확인. 내부구조·이용상황이 실제와 다를 수 있으므로 점유상태와 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 매각기일 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,458만원짜리 집”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 253,000,000원이 8회 유찰돼 14,585,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 실제 권리분석의 중심에는 대항력 있는 임차인 염미영의 보증금 217,000,000원이 있습니다. 제공된 배당계산상 이 보증금은 전액 매수인 인수이고, 현재 회차의 실질부담은 231,585,000원입니다.
이 금액은 제공된 최근 12개월 거래평균 245,666,666원보다 낮지만, 거래 추세는 -18.1%이고 비교 거래의 가장 최근 시점도 2022.12.입니다. 여기에 8회 유찰, 11.11%의 매각률, 대금미납 재매각, 20% 입찰보증금까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 매력으로 볼 물건이 아니라, 2.17억원 임차보증금 인수와 낮은 환금성을 감당할 수 있는지를 먼저 판단해야 하는 물건입니다.
