수원지방법원 2024타경70536. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터 한강미사2차-25블럭 근린생활시설 1층 씨씨01-020호입니다. 공부상 근린생활시설이며 현재는 공실입니다. 소유자 하장호는 2023년 11월 2일 849,846,700원에 매매하고, 2023년 11월 10일 소유권이전과 동시에 수원지구원예농업협동조합에 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 이후 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 일반적인 “말소기준권리 이후 전부 소멸”만 확인하고 끝낼 사건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 토지 하남시 덕풍동 831-1의 을구 순위 1번 지상권설정등기가 말소되지 않는 별도등기로 명시돼 있습니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금전채무는 0원이지만, 금전 인수와 별개로 해당 지상권은 낙찰 후에도 남는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70536 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사대로 520, 1층 씨씨01-020호 (덕풍동, 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 근린생활시설 구분호 · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 10층 건물 내 1층 씨씨01-020호 |
| 소유자 | 하장호 (2023.11.02. 거래가 849,846,700원, 2023.11.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 869,000,000원 / 146,053,000원 (5회 유찰, 감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원지구원예농업협동조합 / 628,257,680원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 별도등기 인수를 구분해야 한다
확인된 임차인은 없으며 현재 공실입니다. 따라서 임차보증금이나 대항력 임차인에 따른 금전 인수는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2023년 11월 10일 수원지구원예농업협동조합의 근저당권이고, 이후 설정된 경매개시결정·가압류·하남시 압류·청주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 유찰 — 낮은 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 869,000,000원, 현재 최저매각가는 146,053,000원으로 5회 유찰된 감정가의 17% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 102,237,100원, 7회 유찰 시 71,565,970원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 146,053,000원 | 143,208,258원 | 649,938,275원 |
| 6회 유찰 시 | 102,237,100원 | 100,005,781원 | 693,140,752원 |
| 7회 유찰 시 | 71,565,970원 | 69,877,783원 | 723,268,750원 |
유찰이 반복될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인의 금전 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 그러나 토지 지상권 별도등기의 존속 여부는 회차별 매각가와 무관합니다. 최저가가 더 내려가더라도 지상권 위험이 자동으로 줄어드는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,053,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,844,742원 |
| 1. 근저당 · 수원지구원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 143,208,258원 |
| 2. 가압류 · 수원지구 원예농업 협동조합 | 13,146,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 793,146,533원 중 143,208,258원이 배당되고, 미배당액은 649,938,275원입니다. 매수인의 금전 인수액은 0원이나, 토지 831-1의 지상권 별도등기는 배당과 별개로 존속합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남풍산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트단지가 입지합니다. 상업지로서 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 하남풍산역이 근거리에 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이나 현재는 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 건물이며 위생·급배수, 엘리베이터, 화재탐지·경보, 주차장, 스프링클러, 옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 42m 대로와 남서측 폭 22m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 8,442.2㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 가로장방형이며 도로접면은 광대소각입니다. 공시지가는 5,505,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 근린생활시설이 현재 공실이고 5회 유찰된 상태입니다. 실제 임대수요·관리비·공실기간·유사 호실 거래가격을 확인하지 않으면 낮은 최저가만으로 환금성을 긍정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 덕풍동 831-1 토지 등기부 을구 순위 1번 지상권설정등기의 권리자, 목적, 범위, 존속 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 집합건물과 대지권 관계 확인. 해당 지상권이 씨씨01-020호의 대지 사용과 처분가치에 어떤 제약을 주는지 검토해야 합니다.
- 공실 현장 확인. 현재 공실이므로 내부 상태, 전용 출입구, 가시성, 동선, 실제 영업 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 인근 근린생활시설의 임대료와 공실 수준을 확인해 관리비·세금 등을 고려한 수익성을 계산해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 869,000,000원 대비 최저가 146,053,000원이라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 체납 관리비와 조세채권의 실제 부담 범위를 관리주체와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격보다 먼저 볼 것은 남는 지상권”
이 물건은 집합건물 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2023년 11월 10일 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정·가압류·압류는 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에 명시된 덕풍동 831-1 토지의 지상권설정등기는 매각 후에도 남습니다.
현재 최저가는 146,053,000원으로 감정가의 17%까지 내려왔지만, 5회 유찰된 공실 근린생활시설이고 유사 물건의 거래가격과 임대수익 검증도 필요합니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하고 가격이 싼 물건”이 아니라, 금전 인수는 없지만 별도 토지권리가 남아 있는 고난도 물건으로 봐야 합니다. 지상권의 내용과 실제 환금성을 해소하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
