수원지방법원 2024타경70536. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터 한강미사2차 근린생활시설의 구분건물입니다. 등기상 소유자 하장호는 2023년 11월 소유권을 취득했고, 같은 날 수원지구원예농업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 금융기관의 신청으로 임의경매가 진행됐고, 6회 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 감정가의 11.76% 수준입니다.
이처럼 가격이 크게 내려온 물건은 낙찰가보다 매각 후에도 남는 권리의 성격을 먼저 확인해야 합니다. 이 사건에서는 근저당권과 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이지만, 하남시 덕풍동 831-1 토지의 을구 순위 1번 지상권설정등기는 말소되지 않는 권리로 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 따라서 금전채무 인수가 산정되지 않았더라도 토지 이용과 소유권 행사에 영향을 주는 법적 제한이 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70536 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사대로 520, 1층 씨씨01-020호 (덕풍동, 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설) |
| 물건종류 | 사건 용도 대지 · 등기상 집합건물 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 10층 중 1층 · 현재 공실 |
| 소유자 | 하장호 (2023.11.10 소유권이전, 등기상 거래가액 849,846,700원) |
| 감정가 | 869,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,237,000원 (6회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 수원지구원예농업협동조합 |
| 청구금액 | 628,257,680원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.10 수원지구원예농업협동조합 근저당권 (채권최고액 780,000,000원) |
| 점유·임대 | 현재 공실 · 임대관계 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
| 특별 인수사항 | 덕풍동 831-1 토지 을구 순위 1번 지상권설정등기 별도등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 별도
말소기준권리는 2023.11.10 설정된 수원지구원예농업협동조합의 근저당권입니다. 경매개시결정과 이후의 가압류·압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 근저당권의 채권최고액은 780,000,000원이며, 경매 신청 청구액은 628,257,680원입니다. 채권최고액은 담보 한도이지 확정된 실제 채무잔액을 의미하지 않습니다.
특히 본건은 대지로 분류된 사건이면서 실제 공부상으로는 근린생활시설인 구분건물입니다. 따라서 토지의 별도 지상권이 개별 호실의 처분·사용·담보가치에 어느 범위까지 영향을 미치는지 확인하는 일이 중요합니다. 지상권의 구체적인 설정 내용과 대지권 관계가 확정되지 않은 상태에서는 권리 안전형으로 분류할 수 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 급락과 시장가치의 차이
감정가 869,000,000원에서 6회 유찰된 현재 최저가는 102,237,000원입니다. 감정가 대비 약 11.76%라는 수치는 분명 큰 하락폭이지만, 감정가와 현재 실거래 시세가 같다는 의미는 아닙니다.
이 물건의 가격 판단에는 현재 공실 상태, 근린생활시설의 임대수요, 지상권 별도등기에 따른 권리 제한 가능성, 향후 처분 가능성을 함께 반영해야 합니다. 최근 거래사례와 거래 추세가 확인되지 않으므로 시세 대비 저가 매수인지 여부는 판단을 보류해야 합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 102,237,000원 | 11.76% | 693,140,851원 |
| 7회 유찰 시 | 71,565,900원 | 8.24% | 723,268,819원 |
| 8회 유찰 시 | 50,096,130원 | 5.76% | 744,352,133원 |
회차별 금액은 경매 진행 시나리오이며 실제 매각가격이나 낙찰 가능성을 보장하지 않습니다. 채권 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,231,318원 |
| 1. 근저당 · 수원지구원예농업협동조합 | 780,000,000원 | 100,005,682원 |
| 2. 가압류 · 수원지구원예농업협동조합 | 13,146,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 793,146,533원 | 100,005,682원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 693,140,851원 |
근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 예상배당은 집행비용을 추정하고 당해세 및 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에서 매각될 경우 집행비용 추정액을 제외한 100,005,682원이 근저당권자에게 배당되고, 가압류 채권에는 배당이 없는 것으로 산정됩니다. 채권자 전체 미배당액은 693,140,851원이지만, 이는 매수인이 자동으로 떠안는 채무를 뜻하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남풍산초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트단지가 혼재한 상업지역 성격의 주변 환경입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 하남풍산역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 10층 건물 내 1층 근린생활시설입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 화재탐지·경보설비, 스프링클러 및 옥내소화전설비가 있습니다.
- 토지. 덕풍동 831-1 및 831-2 일대는 준주거지역·미사지구 지구단위계획구역 등에 속합니다. 북동측으로 폭 42m, 남서측으로 폭 22m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 공공주택지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지이용 제한이 존재합니다. 실제 영업·시설 용도에 따른 인허가 가능성 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 공실 상태는 향후 임대수익과 운영비 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
- 환금성. 실제 임대수요 및 거래사례와 함께 토지 지상권의 존속 범위를 검토해야 합니다. 권리관계가 복잡한 상업용 구분건물은 일반적인 가격 할인율만으로 재매각 가능성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본. 하남시 덕풍동 831-1 토지 을구 순위 1번 지상권설정등기의 권리자, 목적, 범위, 존속기간과 변경·말소 이력을 반드시 확인하세요.
- 대지권 관계. 해당 구분건물의 대지권과 토지 지상권이 어떤 관계인지, 개별 호실의 사용·처분·담보 설정에 제한을 만드는지 검토하세요.
- 매각물건명세서. 말소되지 않는 지상권이 명시되어 있으므로 매각조건과 별도등기 내용을 대조하세요.
- 공실 및 임대차 확인. 현재 공실로 파악되지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유, 임대차계약, 사업자등록 및 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 실거래·임대 시세. 동일 시설 또는 유사 근린생활시설의 최근 매매사례와 임대료, 공실률 및 관리비 부담을 확인한 뒤 실질취득비용과 비교하세요.
- 체납·우선채권. 하남시와 청주시의 압류 이력이 있으므로 조세 관련 우선배당 가능성과 미납 관리비 등을 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 71,565,900원, 8회 유찰 시 50,096,130원으로 제시되어 있습니다. 가격이 더 내려가더라도 지상권 문제는 별도로 판단해야 합니다.
- 원본 및 전문가 검토. 입찰 전 토지·건물 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 지상권 설정 관련 서류를 대조하고 권리관계에 대한 전문 검토를 받으세요.
맺으며 — “많이 떨어진 가격이 안전한 가격은 아니다”
이 사건은 감정가 869,000,000원에서 최저가 102,237,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 근저당권 등 일반 채권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서 매수인 금전 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 매각물건명세서가 명시한 말소되지 않는 토지 지상권은 별개의 문제입니다. 여기에 공실 근린생활시설이라는 이용상 특성과 실제 거래 시세의 불확실성까지 겹쳐 있습니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 수익성이나 권리 안전성을 인정할 수 없습니다.
가격은 크게 하락했지만 권리 위험은 아직 해소되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라, 토지 지상권의 실질적인 영향을 확인하고 정상적인 사용·처분이 가능한 자산인지 판별하는 데 있습니다. 종합 판단은 고위험 D등급, 지상권 확인 전 입찰 보류입니다.
