수원지방법원 2024타경72020. 성남시 중원구 도촌동 으뜸이레가 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 249,000,000원, 현재 최저매각가는 174,300,000원으로 감정가의 70%이며 이미 8회 유찰됐습니다.
이 물건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 임차권의 인수 여부입니다. 조현우는 2020.10.30 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 252,000,000원입니다. 2023.12.28 주택임차권등기도 마쳤습니다. 말소기준인 2024.01.19 인천저축은행 가압류보다 앞선 임차관계이므로 본래는 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
그런데 매각물건명세서에는 2026.06.05자로 주택임차권의 승계인 한국주택금융공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 실제 임차인은 조현우 1명이며, 한국주택금융공사는 이 주택임차권의 승계인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72020 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33, 4층402호 (도촌동, 으뜸이레가) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 제7층 건 중 제4층 제402호 · 42.589㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사케이제이 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (8회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 280,762,949원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 공시지가 | 3,792,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 원래는 2.52억 인수형, 확약으로 반전
권리의 핵심 순서는 명확합니다. 조현우의 전입·점유는 2020.10.30, 임차권등기는 2023.12.28이고, 말소기준권리는 2024.01.19 인천저축은행 가압류 1,000,000,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 임차보증금 252,000,000원은 매각으로 지워지지 않는 선순위 대항력 구조입니다.
말소기준 이후의 국 압류, 현재 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 화성시 압류와 두 차례 신탁등기, 2023타경67021 강제경매개시결정은 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현우 제4층 제402호 42.589㎡ 전부 | 2020.10.30 임차권등기 2023.12.28 | 252,000,000원 | 대항력 有 | 승계인 주장 | 대항력 포기 실질 인수 0원* |
임대차계약은 2020.09.26, 보증금 240,000,000원에 대한 확정일자는 2020.10.07이고, 2022.09.20 보증금 12,000,000원이 증액됐으며 증액분 확정일자는 2022.10.24입니다. 최종 임차보증금은 252,000,000원입니다.
③ 가격 — 8회 유찰이지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 249,000,000원에서 현재 최저매각가는 174,300,000원으로 내려왔습니다. 표면상 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 139,440,000원, 그 다음은 111,552,000원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 174,300,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이미 8회 유찰됐다는 사실 자체가 가격·용도·환금성에 대한 시장의 추가 검증이 필요하다는 신호입니다. 권리 인수 문제가 확약으로 해소됐다고 해서 최저가 자체에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 임차인 조현우 보증금 | 252,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사인천저축은행 | 1,000,000,000원 | 171,059,800원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 280,762,949원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 1,280,762,949원 중 채권자 배당액이 171,059,800원이고 미배당액은 1,109,703,149원입니다. 조현우 임차권은 원래 대항력 기준으로 252,000,000원 인수 구조이나, 2026.06.05 승계인의 대항력 포기 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 인수는 확약이 관건
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 70% | 174,300,000원 | 171,059,800원 | 1,109,703,149원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 · 56% | 139,440,000원 | 136,687,840원 | 1,144,075,109원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 · 44.8% | 111,552,000원 | 109,190,272원 | 1,171,572,677원 | 0원* |
* 2026.06.05 한국주택금융공사의 대항력 포기 확약을 반영한 실질 인수 판단입니다. 확약을 반영하지 않는 원 대항력 구조에서는 보증금 252,000,000원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 중원구 도촌동 도촌중학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 20m 내외, 북측 약 12m 내외, 동측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(도촌)이며, 공시지가는 3,792,000원/㎡, 토지면적은 742.2㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등이 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.05 제출된 한국주택금융공사의 대항력 포기 확약이 본건 402호 임차권 전체에 적용되는지 입찰 전 원본으로 대조하세요.
- 임차권 승계관계 확인. 실제 임차인은 조현우 1명이며 주택임차권 승계인은 한국주택금융공사입니다. 승계 및 권리행사 범위를 매각물건명세서와 제출서류에서 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 현재 최저가율은 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 단순 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 용도·현황 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 공부상 용도를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당 가정에는 세금·우선변제 관련 실제 배당절차에서 변동될 요소가 있을 수 있으므로 배당요구 및 채권신고 원본을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재했던 물건인 만큼 현재 점유자가 누구인지, 인도 가능 시점과 명도비용을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 반전은 확약, 남은 승부는 가격”
이 물건은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 최저가 174,300,000원에 비해 선순위 임차보증금이 252,000,000원이기 때문입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 보증금 수준인 252,000,000원에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.06.05 주택임차권 승계인 한국주택금융공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했습니다. 이 한 문서로 가장 큰 권리 리스크가 해소돼 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 이미 8회 유찰됐고, 근린시설·업무시설(오피스텔) 이용 물건이며 비교 실거래가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인 시 통과, 가격은 별도 검증입니다. 입찰 전에는 무엇보다 2026.06.05 확약서 원문과 현재 점유관계, 실제 거래가격을 다시 확인해야 합니다.
