수원지방법원 2024타경72259. 경기도 광주시 능평동 400-51에 있는 토지 379㎡와 현황 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2021.06.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물이고, 소유자는 든해종합토건주식회사입니다. 감정가 대비 최저가가 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 가격보다 말소되지 않는 선순위 권리를 먼저 봐야 합니다.
말소기준권리는 2024.06.07. 경기광주세무서의 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.12.02. 조성현의 전세권설정등기와 2024.01.17. 주택임차권등기입니다. 특히 매각물건명세서가 목록 1 건물의 을구 1번 전세권을 매각 후에도 말소되지 않는 권리로 명시하고 있습니다. 예상배당표의 인수액 표시만 믿기보다 명세서의 명시 문구를 기준으로 최소 3억원 인수를 전제하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 400-51 · 경기도 광주시 대명대길11번길 49 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 현황 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 379㎡ · 보전관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 · 사용승인일 2021.06.02. |
| 소유자 | 든해종합토건주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,790,160원 / 514,887,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임정대 / 470,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
② 임차인·점유관계 — 실제 신고 2명
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 임정대 | 미상 | 2021.06.14. / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 조성현 | 지1층 93.89㎡ 전부 | 2021.11.30. / 2021.09.16. | 300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 전세권 인수 명시 |
조성현은 임대차계약일 2021.09.07., 확정일자 2021.09.16., 전입일 2021.11.30., 점유개시일 2021.12.02.로 기재돼 있고, 2024.01.17. 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 별도로 같은 날 설정된 전세권의 전세금도 300,000,000원입니다.
③ 실질취득가 — ‘감정가 49%’의 착시
현재 최저매각가는 514,887,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 매수인이 떠안을 전세권 300,000,000원을 더하면 실질취득가는 최소 814,887,000원입니다. 이는 감정가의 약 77.5%입니다. 여기에 임정대의 미상 보증금이 인수 대상으로 확인되면 실질취득가는 더 올라갑니다.
| 회차 | 매각가격 | 생존 전세권 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 514,887,000원 | 300,000,000원 | 814,887,000원+ |
| 3회 유찰 시 | 360,420,900원 | 300,000,000원 | 660,420,900원+ |
| 4회 유찰 시 | 252,294,629원 | 300,000,000원 | 552,294,629원+ |
각 실질취득가는 매각물건명세서에 명시된 말소되지 않는 전세권 300,000,000원을 반영한 최소액입니다. 임정대의 보증금과 조성현의 실제 배당·잔존채권에 따라 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 514,887,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,548,870원 |
| 1. 임차인 조성현 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 전세권 · 조성현 | 300,000,000원 | 207,338,130원 |
| 3. 경매신청채권 · 임정대 | 470,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.5%로 추정됐으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자 임정대의 청구액 470,000,000원은 현재 가정에서 배당되지 않고, 전체 채권 미배당액은 562,661,870원으로 산정됩니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 폐문과 이해관계인 부재로 내부를 직접 조사하지 못했으며, 현장조사와 탐문조사상 단독주택으로 이용 중인 것으로 간접 조사됐습니다.
- 주위환경. 광주광명초등학교 북동측 근거리에 있고, 주변에는 단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 379㎡, 완경사 사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 633,200원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·자연보전권역·준보전산지·특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 기본적인 전기와 위생 급·배수설비가 조사됐습니다.
- 환금성. 보전관리지역의 단독주택과 토지를 일괄매수하는 구조여서 아파트보다 수요층이 제한적일 수 있으며, 권리 인수액까지 더하면 재매각 가격 설정이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 1번 전세권이 말소되지 않는다는 문구와 전세금 300,000,000원의 정확한 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 조성현 권리 중복관계 확인. 전세권과 주택임차권이 동일 보증금 채권인지, 배당 후에도 얼마가 남는지 배당요구서·임대차계약서·전세권설정계약서를 대조해야 합니다.
- 임정대 보증금 확인. 2021.06.14. 전입자의 계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 두면 안 됩니다.
- 신청채권자와 점유자 동일인 확인. 임정대가 가장임차인인지 실제 임차인인지, 소유자·시공사와 어떤 관계인지 문건과 점유 현황을 통해 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 직접조사가 이뤄지지 않았으므로 지하층과 각 층의 실제 구조, 누수, 마감 상태, 불법 증축 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역과 각종 환경·산지·허가구역의 건축·증축·용도변경 제한을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 임차권과 전세권이 얽혀 있어 일반적인 소유자 점유 물건보다 명도와 보증금 정산 과정이 복잡할 수 있습니다.
- 응찰가 상한. 최저가가 아니라 최저가와 확정 인수액, 미상 보증금, 취득 후 수선비를 모두 더한 총액으로 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가가 49% 취득가는 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,050,790,160원짜리 단독주택과 토지를 514,887,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 하지만 말소되지 않는 조성현의 전세권 300,000,000원을 반영하는 순간 최소 실질취득가는 814,887,000원, 감정가의 77.5%로 올라갑니다.
여기에 말소기준보다 먼저 전입한 임정대의 보증금이 확인되지 않았고, 조성현의 전세권과 주택임차권이 배당 과정에서 어떻게 정리되는지도 확정해야 합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “저가 매수 기회”가 아니라 “인수액을 먼저 확정해야 하는 고위험 물건”입니다. 말소되지 않는 권리와 미상 보증금이 모두 해소되기 전에는 최저가만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
