수원지방법원 2025타경1544. 하남시 망월동 미사푸르지오시티 에이동 2층 에이-209호 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 현황 공실이며, 2018.08.14 사용승인을 받은 지하 6층·지상 20층 건물의 2층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 김수원·윤미연 각 2분의 1입니다.
권리 구조의 중심은 2020.06.26 접수된 마포중앙새마을금고 채권최고액 252,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이고, 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사투게더홀딩스 근저당권 65,000,000원, 2024년 김미선 임차권등기, 2025년 경매개시결정·압류·가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1544 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1093-1 미사푸르지오시티 에이동 2층 에이-209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 현황 공실 · 지상 20층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김수원 2분의 1 · 윤미연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 82,594,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 마포중앙새마을금고 / 215,738,300원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.26 마포중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.06.26
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.06.26 김수원·윤미연에게 소유권이전이 된 뒤 같은 날 마포중앙새마을금고 근저당과 주식회사투게더홀딩스 근저당이 순차 접수됐습니다. 이 중 먼저 접수된 마포중앙새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 김미선의 임차권등기와 국의 압류, 신한은행 가압류가 들어왔으나 모두 기준권리보다 늦습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 주요 날짜 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미선 | 건물의 전부 · 임차권등기 | 6,100,000원 보증금 10,000,000원 중 미반환액 | 계약 2022.08.13 점유개시 2022.08.26 확정일자 2022.08.26 임차권등기 2024.10.07 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 0원 |
② 가격 위치 — 4회 유찰, 감정가 24%
감정가 344,000,000원에서 현재 최저매각가는 82,594,000원으로 내려왔고, 현재 회차는 4회 유찰·감정가 24%입니다. 다만 이 24%는 감정가 대비 현재 최저가의 위치일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 현재가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 82,594,000원 | 80,707,308원 | 348,931,115원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 57,815,800원 | 56,375,116원 | 373,263,307원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 40,471,060원 | 39,342,581원 | 390,295,842원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,594,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,692원 |
| 2. 근저당 · 마포중앙새마을금고 | 252,000,000원 | 80,707,308원 |
| 3. 근저당 · 주식회사투게더홀딩스 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사신한은행 | 112,638,423원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 82,594,000원 가정 시 채권 총액 429,638,423원 중 채권자 배당은 80,707,308원이고 미배당은 348,931,115원입니다. 신청채권자 마포중앙새마을금고의 청구액은 215,738,300원으로 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 위 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 2018.08.14 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 20층 건물의 2층입니다.
- 입지. 하남시 망월동 미사역(지하철 5호선) 북측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 미사역이 있어 감정평가상 전반적인 교통여건은 양호합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 30m 내외, 서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현재까지 4회 유찰된 이력은 가격 판단 시 함께 봐야 할 핵심 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 24%만으로 싸다고 판단하지 않기. 현재 최저가 82,594,000원은 감정가 대비 크게 낮지만 실거래 시세와 동일한 개념은 아닙니다.
- 김미선 임차권 재확인. 보증금 미반환액 6,100,000원, 점유개시·확정일자 2022.08.26, 임차권등기 2024.10.07 및 사업자등록 관련 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 현황 공실 재확인. 감정평가상 공실이지만 임차권등기 기록이 있으므로 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표의 미반영 항목 확인. 현재 추정배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조입니다.
- 4회 유찰 이유를 가격에 반영. 현재 회차까지 낙찰이 성립하지 않았다는 사실 자체를 가격 판단의 핵심 자료로 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2020.06.26 마포중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 김미선 임차인은 실제 임차인 1명으로 확인되지만 대항력 자체는 단정할 수 없고, 확인된 임대차 관련 날짜는 말소기준권리 이후입니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 344,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 82,594,000원, 감정가 24% 수준까지 내려왔지만 이 숫자만으로 시세 대비 저평가를 확정할 수 없습니다. 더구나 감정평가상 근린생활시설·공실이고 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 판단은 보수적으로 해야 하는 C등급형 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
