77,861,000원
160,000,000원
수원지방법원 2025타경2097. 경기도 광주시 초월읍 지월리 산호힐하우스 6동 3층 301호입니다. 등기부상 현재 소유자는 김광호이며, 2019.08.22. 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 219,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 케이비캐피탈의 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 매각물건명세서에 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없는 것으로 기재됐고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 사건의 용도 분류는 창고인 반면 감정평가서의 이용상태는 다세대주택으로 적혀 있습니다. 현황상 주거 이용만 보고 일반 다세대주택과 동일하게 판단하기보다는 이 차이를 먼저 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2097 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 753-7 산호힐하우스 제6동 제3층 제301호 도로명주소: 경기도 광주시 초월읍 설월길 47-13 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도: 창고 · 감정평가 이용상태: 다세대주택 |
| 면적 / 층 | 거래 비교 면적 67.08㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 경사지붕 · 외벽 석재붙임 · 하이새시 창호 |
| 소유자 | 김광호 (2019.08.22. 소유권이전, 매매 원인일 2016.12.01.) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 77,861,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 174,785,862원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.08.22. 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 219,600,000원이고, 경매 신청 청구액은 174,785,862원입니다. 이후 2024.02.05. 접수된 케이비캐피탈 가압류 20,156,007원과 2025.06.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유·사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김광석 | 점유 부분·용도 미상 | 2022.07.22. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김범석 | 주거 | 2022.07.22. / 2022.07.22. | 미상 | 대항력 없음 배당요구 완료 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차 관련 신고자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 2019.08.22. 말소기준권리보다 늦은 2022.07.22. 전입이므로 대항력은 없습니다. 김범석은 같은 날 확정일자를 받고 2025.08.13. 배당요구를 했지만 보증금이 확인되지 않아 구체적인 우선변제액은 판단할 수 없습니다. 김광석 역시 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세·표본 부족 반영
산호힐하우스 6동의 거래 비교 면적 67.08㎡ 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 205,000,000원이지만 2021년과 2022년의 225,000,000원·230,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최신 거래 160,000,000원과 최근 12개월 평균 160,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 67.08㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 67.08㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 67.08㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.08㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 67.08㎡ | 3건 | 205,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 77,861,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 160,000,000원의 48.7% 수준입니다. 숫자만 보면 가격 여유가 크지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -29.7%이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 전체 평균 205,000,000원 대비 비율 38.0%만을 근거로 가격 가점을 확대해서는 안 됩니다.
④ 회차별 가격·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 163,696,505원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,502,700원 | 53,121,651원 | 186,634,356원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,151,890원 | 37,065,156원 | 202,690,851원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 농협은행과 후순위 채권자의 미배당은 커지지만 매수인의 인수액은 계속 0원입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수되는 유형이 아니므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 77,861,000원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 77,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,801,498원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 219,600,000원 | 76,059,502원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 20,156,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 239,756,007원 중 채권자 예상배당은 76,059,502원이고 미배당액은 163,696,505원입니다. 배당표는 근저당 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 지월리 지월3리 마을회관 북측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 토지는 세장형의 주거용 건부지로 이용 중이며 북측과 서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 난방설비, 출입문 보안시스템이 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 589.0㎡, 공시지가는 450,000원/㎡입니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이와 위반사항은 해당 없음으로 조사됐으나, 사건 용도와 감정평가 이용상태의 표현 차이는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 2016.12.12. 사용승인된 8세대 규모 건물이고 동일 면적 거래는 3건으로 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 대조. 사건 용도 ‘창고’와 감정평가 이용상태 ‘다세대주택’이 어떻게 연결되는지 건축물 관련 공부와 매각서류를 대조하세요.
- 점유자 확인. 김광석·김범석의 실제 점유 부분과 관계, 보증금, 임대차계약서를 현장에서 확인하세요. 두 사람 모두 대항력은 없지만 명도 협의는 별개입니다.
- 배당요구 확인. 김범석은 2025.08.13. 배당요구를 했고 보증금은 미상입니다. 김광석의 확정일자와 배당요구 여부도 확인하세요.
- 최근 시세 재확인. 최신 거래는 160,000,000원이고 최근 12개월 평균 표본은 1건입니다. 동일 건물·인근 유사 물건의 현재 호가와 거래 가능 가격을 추가 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -29.7%이므로 과거 225,000,000원·230,000,000원 거래를 현재 가치의 중심값으로 삼지 마세요.
- 명도·관리비. 점유자 2명이 확인된 만큼 인도명령과 명도 협의, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물 관련 공부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 낮지만 용도 확인이 선행”
이 물건의 등기·임차 권리구조는 명확한 편입니다. 말소기준 농협은행 근저당 이후 권리는 소멸하고, 2022.07.22. 전입한 임차 관련 신고자 2명도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 실질취득액 77,861,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 48.7%로 가격 격차도 큽니다.
다만 이 격차를 곧바로 수익으로 해석하기에는 확인할 항목이 남아 있습니다. 최근 거래 추세가 -29.7%이고 표본이 1건에 불과하며, 8세대 소규모 건물에서 이미 3회 유찰됐습니다. 무엇보다 사건 용도는 창고, 현황 이용은 다세대주택입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 관심, 용도와 환금성은 반드시 검증입니다.
