수원지방법원 2025타경2226. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정평가상 공부 용도는 판매영업시설(상점), 현황은 의류매장입니다. 철골철근콘크리트조 지하 7층·지상 10층 건물의 1층 1011호이며, 소유자 김혜정 씨가 2007년 6월 14일 거래가 60,000,000원에 취득했습니다. 농업협동조합중앙회의 2006년 3월 3일 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 주식회사이랜드리테일의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기부만 보면 구조는 단순하지만, 입찰 판단의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 박태호 씨가 1층 1011호를 점유하는 것으로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 게다가 평가 당시 1011호는 인접 호수와 경계벽이 없고 바닥 경계표시도 확인되지 않아, 실제 점포 범위와 인도 대상부터 현장에서 다시 특정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2006년 3월 3일 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 52,000,000원입니다. 2011년 설정된 주식회사이랜드리테일의 전세권 4,127,184원은 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 예상 배당에서는 이 전세권에 배당되는 금액이 0원이지만, 후순위 소멸 전세권의 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력은 가능·미상

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 사람은 1명입니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 판정할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 대항요건이 말소기준권리보다 먼저 갖춰진 사실이 확인될 경우에는 배당되지 않은 보증금의 승계 문제가 생길 수 있으므로, 현재의 실질취득비용은 최저가 16,121,000원으로 고정해 계산하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 16,121,000원 가정)

채권 합계 56,127,184원 중 15,430,822원이 배당되고, 미배당액은 40,696,362원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박태호 씨의 보증금과 배당 지위가 확인되면 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 현황·경계 위험 — 독립된 1011호가 눈에 보이지 않는다

매각물건명세서 비고와 감정평가 내용에 따르면, 이 물건은 공부상 판매영업시설이지만 현재 의류매장으로 이용되고 있습니다. 더 중요한 점은 현황 벽체가 없고 인접 호수와 경계가 구분되지 않는 오픈형 상가라는 사실입니다. 조사 당시 바닥 경계표시도 확인되지 않아 집합건축물대장의 건축물현황도로 위치를 확인했습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 16,121,000원으로 감정가 47,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 수치는 세 차례 유찰된 결과일 뿐, 최근 거래가격과 비교한 할인율이 아닙니다. 특히 오픈형 판매시설은 개별 호수의 경계, 실제 사용 가능 면적, 점유관계와 상가 운영 상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

실질취득비용도 16,121,000원으로 확정되지 않습니다. 확인된 등기상 인수액은 0원이지만, 점유자의 보증금과 대항력이 미상이고, 경계 복원·분리 공사나 명도 비용이 발생할 수 있기 때문입니다. 입찰 상한은 최저가가 아니라 점유자 권리와 물리적 경계 확인을 끝낸 뒤 산정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남시 중원구 성남동 모란 사거리 남측 인근입니다. 주변에는 아파트·단독주택·다가구주택·업무시설·상업시설·재래시장·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 모란역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
• 토지·용도. 일반상업지역의 상업용 건부지이며, 토지는 평탄한 정방형입니다. 북측으로 주차장 진입이 가능하고 외곽 공도와 연결됩니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기, 에스컬레이터와 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
• 환금성. 현황이 오픈형 의류매장이고 독립된 호실 경계가 보이지 않아, 일반적인 독립 점포보다 매수층과 활용 방식이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박태호 씨의 권리 확인. 전입신고일, 점유 개시일, 보증금, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 1011호 경계 특정. 집합건축물대장의 건축물현황도와 현장을 대조해 벽체·바닥선·기둥·출입구를 기준으로 실제 위치를 확인하세요.
• 인접 호수 관계. 의류매장이 사용 중인 전체 공간에서 1011호가 차지하는 범위와 인접 호수 소유자·점유자를 확인해야 합니다.
• 분리 공사 검토. 경계벽, 출입문, 전기, 소방, 냉난방 및 급배수설비를 독립적으로 분리할 수 있는지와 비용을 점검하세요.
• 용도 재확인. 사건상 도시형생활주택 표기와 감정평가상 판매영업시설·현황 의류매장 사이의 차이를 건축물대장과 관련 원본으로 대조하세요.
• 가격 검증. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%만으로 가격 가점을 주지 말고, 동일 건물 내 점포 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 기타 우선채권을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물현황도를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “등기는 읽히지만, 현장은 닫히지 않았다”

이 물건의 등기상 구조는 분명합니다. 2006년 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 후순위 전세권은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 인수 0원으로 끝내기에는 두 가지 핵심 변수가 남습니다. 첫째는 보증금과 전입 시점이 확인되지 않은 실제 점유자 박태호 씨이고, 둘째는 인접 호수와 경계가 보이지 않는 오픈형 점포 구조입니다.

최저가 16,121,000원은 감정가의 34.3%지만, 세 차례 유찰됐다는 사실은 가격 경쟁력을 보증하지 않습니다. 점유자의 대항력과 보증금을 확인하고 1011호의 물리적 범위·독립 사용 가능성을 특정하기 전에는 실질취득비용도, 명도 난도도, 환금성도 확정할 수 없습니다. 등기상 소멸은 명확하지만 현장 위험은 미해결 — 가격보다 선행조사가 먼저인 물건입니다.