수원지방법원 2025타경2226. 성남시 중원구 성남동 니즈몰 1층 1011호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김혜정이며, 2007년 6월 14일 거래가액 60,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리관계의 출발점은 2006년 3월 3일 설정된 농업협동조합중앙회의 채권최고액 52,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사이랜드리테일의 전세권은 후순위이고, 경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그런데 이 물건은 등기권리보다 현실적인 사용 가능성과 점유관계를 먼저 확인해야 합니다. 공부에는 판매영업시설(상점)로 표시되어 있지만 현황은 의류매장이고, 인접 점포와 벽체 및 바닥 경계표시가 확인되지 않습니다. 박태호라는 점유자도 조사되어 있으나 전입신고일·보증금·확정일자 등이 파악되지 않았습니다. 6회 유찰이라는 숫자보다 이러한 미확인 위험이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2226 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 1층 1011호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 중원구 성남대로 1136 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 표기 · 공부상 판매영업시설(상점) · 현황 의류매장 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트조 · 지하 7층~지상 10층 중 1층 1011호 |
| 점포 형태 | 벽체 및 바닥 경계표시가 확인되지 않는 오픈형 상가 |
| 소유자 | 김혜정 · 2007.06.14 소유권이전 · 당시 거래가 60,000,000원 |
| 감정가 | 47,000,000원 |
| 최저매각가 | 5,530,000원 (6회 유찰 · 감정가 대비 약 11.77%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 / 45,577,468원 |
| 말소기준권리 | 2006.03.03 농업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 52,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험은 별개
말소기준권리는 2006년 3월 3일 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채무자는 처음 장순경이었으며, 2007년 6월 26일 계약인수에 따라 김혜정으로 변경되었습니다. 2011년 4월 8일 설정된 주식회사이랜드리테일의 전세권은 이보다 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상입니다. 과거 신탁등기와 국세 압류도 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 분석 — 대항력·보증금 모두 미확정
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태호 | 1층 1011호 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사·매각물건명세서에 확인된 점유자는 박태호 1명입니다. 실제 임차관계, 보증금, 대항력 및 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.
이 물건의 점유자 분석에서 가장 중요한 것은 보증금이 없다고 확인된 것이 아니라, 보증금이 얼마인지 모른다는 점입니다. 전입신고일도 파악되지 않아 2006년 근저당권보다 앞서는 대항력의 존재 여부를 단정할 수 없습니다. 상업시설의 실제 점유·영업관계와 임대차 보호 여부도 함께 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 11.77%, 하지만 적정가 검증은 별개
감정가 47,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가 5,530,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 11.77% 수준입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 하락 폭만 보여줄 뿐, 현재의 상가 시세나 수익가치를 입증하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 5,530,000원 | 11.77% | 51,096,724원 |
| 7회 유찰 시 | 3,870,999원 | 8.24% | 52,725,863원 |
| 8회 유찰 시 | 2,709,699원 | 5.77% | 53,866,260원 |
추가 유찰 시 입찰 가능한 최저가격은 더 내려가지만, 그만큼 채권자에게 배당되지 않는 금액은 증가합니다. 이 미배당 채권액이 모두 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 점유자의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 이상, 매각가격 하락만으로 매수인의 총비용이나 권리위험이 감소한다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 499,540원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 52,000,000원 | 5,030,460원 |
| 2. 전세권 · 주식회사이랜드리테일 | 4,127,184원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 5,530,000원 중 집행비용 499,540원, 근저당권 배당 5,030,460원으로 전액 소진되는 추정 구조입니다. 채권총액 56,127,184원 중 예상 미배당은 51,096,724원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 중원구 성남동 모란사거리 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·단독주택·다가구주택, 업무시설, 상업시설, 재래시장, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 모란역이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 지하 7층~지상 10층 규모의 철골철근콘크리트조 건물로, 승강기·에스컬레이터·지하주차장·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 현황 이용. 공부상 판매영업시설(상점)이고 현재 의류매장으로 사용 중입니다. 일반적인 주거용 물건의 임대수요나 환금성으로 평가해서는 안 됩니다.
- 경계 문제. 인접 호수와 벽체로 구분되지 않으며 바닥 경계표시도 확인되지 않습니다. 감정평가에서는 집합건축물대장 건축물현황도 등을 통해 해당 호수의 위치를 확인했습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당하며 과밀억제권역, 도시교통정비지역 및 비행안전제5구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 환금성. 모란역 인근의 상업적 입지 장점은 있으나, 독립 점포의 경계 미확인과 6회 유찰 이력 때문에 실제 매수수요·임대 가능성·재매각 난도를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 박태호의 권원 확인. 실제 임차인인지, 점유개시 시점과 계약 내용, 보증금·차임·확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입신고일이 미상이라는 이유로 대항력이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 해당 상가의 점유·영업관계와 적용되는 임대차 보호 요건을 원본 자료로 검토해야 합니다.
- 전세권 확인. 주식회사이랜드리테일 전세권은 말소기준 이후에 설정된 후순위 권리입니다. 매각소멸 여부와 실제 점유관계가 별도로 연결되어 있는지를 최종 확인해야 합니다.
- 점포 경계 현장확인. 집합건축물대장 건축물현황도와 실제 매장 배치를 대조하여 1011호의 위치와 경계를 확인해야 합니다.
- 독립 사용 가능성. 오픈형 의류매장 내부에서 해당 호수만 분리하여 사용할 수 있는지, 구획·출입·영업에 제약이 있는지 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.77%라는 할인율에 의존하지 말고 유사 점포의 실거래, 임대료, 관리비, 공실 및 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 관리주체에 공용부분 관리비 체납과 승계 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 입찰기일·원본 확인. 매각기일 2026.11.02의 진행 여부, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경·정정사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “553만원의 가격보다, 무엇을 취득하는지가 중요하다”
이 물건은 감정가 47,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 5,530,000원까지 떨어진 사례입니다. 등기상 근저당권·후순위 전세권의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 그 사실만으로 안전한 낙찰이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
점유자 박태호의 대항력과 보증금이 미상이고, 현재 의류매장으로 사용하는 공간은 인접 호수와 물리적 경계가 명확하지 않습니다. 동일 유형의 실거래와 임대수익 비교도 확정되지 않아 현재 최저가가 시장가치보다 낮다는 근거도 부족합니다.
종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 감정가의 11.77%라는 숫자에 가격 가점을 주기보다, 점유관계와 보증금 인수 가능성, 1011호의 독립된 점포 범위, 실제 수익성과 재매각 가능성을 검증하는 것이 우선입니다. 가격은 크게 내려왔지만, 위험까지 해소된 물건은 아닙니다.
