수원지방법원 2025타경2295. 성남시 중원구 성남동 영건센스빌오피스텔의 근린시설·오피스텔 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 3층 301호와 302호는 벽체를 제거한 뒤 구분 없이 하나의 공간으로 사용됐고 기준시점에는 공실이었습니다. 12층 1201호는 탐문상 오피스텔로 이용되는 것으로 확인됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사피누스도시개발이며, 주식회사하나은행이 430,454,305원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
권리 구조의 기준점은 2007.07.03. 주식회사하나은행 근저당권 260,000,000원입니다. 이후 설정된 박영순의 근저당권 72,000,000원과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인들의 전입일도 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 매각물건명세서상 명시된 인수권리 역시 해당 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2295 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 2164 영건센스빌오피스텔 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설·오피스텔 일괄매각 · 301호·302호 일체 이용 · 1201호 오피스텔 이용 |
| 현황 | 301호·302호 공실 · 목록1·2 벽체 제거 후 구분 없이 사용 · 1201호 폐문부재 |
| 소유자 | 주식회사피누스도시개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,365,000,000원 / 468,195,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 430,454,305원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2007년 이전의 가압류·압류·근저당권과 경매개시결정은 2007.07.03. 종전 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 그 경매로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 박영순의 2024.11.01. 근저당권과 이번 경매개시결정은 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이지온 | 영건센스빌1201호 | 2014.03.18 | 10,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박영순 | 확인 필요 | 2025.03.05 | 미상 | 2025.08.12 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김은아 | 확인 필요 | 2015.09.07 | 미상 | 2025.06.24 | 없음 | 미상 | 0원 |
세 임차인의 전입일은 2014.03.18., 2015.09.07., 2025.03.05.로 모두 2007.07.03. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금이 알려지지 않은 박영순·김은아도 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 확정일자와 일부 점유 부분, 보증금은 확인되지 않았으므로 배당순위와 실제 명도 대상은 원문 서류로 대조해야 합니다.
③ 유찰 구조 — 감정가 34.3%지만 시세 단정은 금물
감정가 1,365,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 468,195,000원, 감정가의 34.3%입니다. 절대금액은 크게 낮아졌지만 301호·302호의 구획 변경, 1201호와의 일괄매각, 근린시설과 오피스텔이 섞인 이용상태를 감안하면 단순한 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(34.3%) | 468,195,000원 | 332,000,000원 | 0원 | 129,113,050원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 327,736,500원 | 322,348,189원 | 9,651,811원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 229,415,550원 | 225,403,732원 | 106,596,268원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 468,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,081,950원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박영순 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,113,050원 |
현재 최저가에서는 등기상 채권최고액 기준 332,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 129,113,050원이 남는 시나리오입니다. 신청채권자 청구액은 430,454,305원이지만 신청채권자 예상배당은 260,000,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철8호선 수진역 남측 인근이며, 주변은 상업시설과 업무시설이 혼재하는 상가·업무지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 수진역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로·주차. 북서측 약 30미터, 북동측 약 4미터 포장도로에 접하며 지상·지하 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 광로2류와 소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 목록1·2는 벽체 제거 후 구분 없이 사용 중인 상태입니다.
- 환금성. 근린시설과 오피스텔이 함께 묶인 일괄매각이고 3회 유찰된 물건이므로 단일 주거용 물건보다 수요층과 금융조건을 세밀하게 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 301호·302호·1201호의 매각 목록, 대지권, 전유부분과 공용부분 범위를 매각물건명세서와 등기부에서 대조하세요.
- 벽체 제거 상태 확인. 301호와 302호를 다시 구획할 수 있는지, 설비가 독립돼 있는지, 관리규약상 제한과 복원 비용이 있는지 확인하세요.
- 1201호 점유 확인. 주식회사 이지온의 임대차계약과 실제 점유 여부, 박영순·김은아의 점유 부분과 보증금을 확인하세요.
- 관계인 여부 확인. 임차인 박영순과 근저당권자 박영순의 동일인 여부와 임대차의 실체를 원문 서류로 확인하세요.
- 활용수익 검토. 현재 최저가만 보지 말고 근린시설과 오피스텔 각각의 임대료·공실률·관리비·수선비를 따로 산정하세요.
- 체납 비용 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세, 명도 및 원상복구 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 목록을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 현장은 확인해야 한다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2007년 주식회사하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 3명은 모두 그 이후 전입했으며 매각물건명세서에도 인수권리가 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 1,365,000,000원이 3회 유찰돼 468,195,000원까지 내려왔어도, 301호·302호가 하나의 공간으로 사용된 점, 1201호가 함께 매각되는 점, 근린시설과 오피스텔의 수익성과 점유관계가 서로 다른 점을 반영해야 합니다. 권리는 소멸, 가격은 검증, 현장은 필수 확인. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 일괄매각 대상의 실제 가치와 활용 가능성을 얼마나 정확히 산정하느냐입니다.
