수원지방법원 2025타경3168. 하남시 망월동 에스비비즈타워 1층 107호입니다. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재 부동산 중개업소로 이용 중입니다. 소유자 장희영은 2017.06.03 매매를 원인으로 2018.11.23 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 828,450,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2019.06.19 설정된 한국양토양록축산업협동조합의 채권최고액 744,000,000원 근저당권입니다.
표면적인 가격 숫자만 보면 낙폭은 큽니다. 감정가 775,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 186,078,000원입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준일보다 앞선 2019.03.06 전입 점유자가 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 낙찰대금 외에 매수인이 부담할 금액이 있는지부터 확정해야 합니다. 이 확인 전에는 감정가 대비 낙폭을 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3168 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1134-1 에스비비즈타워 1층 107호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변동로 72 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 부동산 중개업소 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상11층 중 1층 107호 · 사용승인 2018.10.30 |
| 소유자 | 장희영 · 등기상 거래가액 828,450,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 775,000,000원 / 186,078,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양토양록축산업협동조합 / 595,685,212원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
말소기준은 2019.06.19 한국양토양록축산업협동조합 근저당입니다. 그보다 앞서 설정됐던 하나은행 근저당 660,000,000원과 주식회사에스비디앤씨 근저당 134,980,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 경기신용보증재단 가압류 38,312,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금 확인이 입찰 전제
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김황수 | 에스비비즈타워 107호 | 2019.03.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 1명입니다. 전입일 자체는 말소기준일보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문에 우선변제액이나 낙찰 후 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다. 따라서 실질취득액 = 낙찰가라고 확정할 단계가 아닙니다.
③ 가격 — 4회 유찰은 ‘싸다’의 증명이 아니다
현재 최저매각가는 186,078,000원으로 감정가 775,000,000원의 24% 수준입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 130,254,599원, 6회 유찰 시에는 91,178,219원입니다. 다만 이 사건에서는 낙찰가가 낮아지는 것과 매수인의 실제 총부담이 낮아지는 것이 같은 의미라고 볼 수 없습니다. 선순위 전입 점유자의 인수 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액 자체가 미정이기 때문입니다.
특히 4회 유찰이라는 사실은 시장이 여러 차례 해당 가격에서 낙찰을 성사시키지 않았다는 결과입니다. 따라서 “감정가 대비 24%니까 싸다”는 접근보다, 권리 리스크를 금액으로 환산한 뒤 낙찰가와 합산하는 순서가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,405,092원 |
| 2. 근저당 · 한국양토양록축산업협동조합 | 744,000,000원 | 182,672,908원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 38,312,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 782,312,000원, 채권자 예상배당은 182,672,908원, 미배당은 599,639,092원입니다. 집행비용·근저당 배당으로 매각대금이 소진되는 구조이며, 경기신용보증재단과 소유자 배당은 0원입니다. 임차인의 보증금·우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 남측 인근에 위치하고, 아파트 단지를 배후지로 한 상업·업무시설이 밀집된 중심상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 미사역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현 이용. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 부동산 중개업소로 이용 중입니다.
- 도로. 서남측 약 35미터 포장도로, 동북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상11층 건물의 1층 107호이며 사용승인은 2018.10.30입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김황수 보증금 확인. 2019.03.06 전입이 말소기준 2019.06.19보다 빠릅니다. 보증금 규모가 실질취득액을 좌우할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 “대항력 있음”으로 단정하지 말고 실제 점유·전입 유지 여부까지 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 186,078,000원은 감정가 24%이지만, 임차보증금 인수 여부를 더한 총부담액이 확정되기 전에는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 현재 시뮬레이션은 근저당권자에게 182,672,908원이 배당되고 총 599,639,092원이 미배당되는 구조입니다. 임차인의 배당·승계 여부를 함께 대조해야 합니다.
- 상업용 이용 확인. 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현재 부동산 중개업소 이용 상태이므로 현장 점유관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 중요한 한 줄
이 사건의 숫자만 보면 감정가 775,000,000원에서 최저가 186,078,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2019.03.06 전입한 김황수의 보증금이 얼마인지가 먼저입니다. 말소기준 근저당은 그보다 뒤인 2019.06.19에 설정됐고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 현재로서는 대항력을 확정할 수도, 매수인 인수액을 확정할 수도 없습니다.
따라서 이 물건은 “4회 유찰이라 저렴한 물건”이 아니라 “선순위 전입 점유자의 금액을 확인해야 비로소 가격을 계산할 수 있는 물건”으로 보는 것이 정확합니다. 등기부상 후순위 권리는 소멸 구조가 명확하지만, 임차보증금이라는 핵심 변수가 남아 있습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이것이 현재 단계의 결론입니다.
