수원지방법원 2025타경3168. 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 남측 인근에 있는 에스비비즈타워 1층 107호입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재는 부동산 중개업소로 이용 중입니다. 사건상 용도 표기는 대지이나, 등기사항전부증명서와 감정평가상 대상은 집합건물의 상가 호실입니다. 입찰 전 매각대상과 대지권 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
이 물건의 가격 변화는 상당합니다. 소유자 장희영이 2018년 828,450,000원에 취득한 부동산으로, 감정가는 775,000,000원입니다. 그러나 네 차례 유찰을 거치면서 이번 최저매각가는 186,078,000원으로 내려왔습니다. 감정가와 최저가의 격차만 보면 눈길을 끌지만, 현재 시장 거래가격과 실제 임차관계를 확인하지 않으면 이 할인폭의 경제적 의미를 판단하기 어렵습니다.
권리에서는 더욱 중요한 문제가 있습니다. 2019년 6월 19일 한국양토양록축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이지만, 김황수의 전입일은 2019년 3월 6일로 그보다 앞섭니다. 그런데 임차보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 특히 이 호실은 상가이므로 주거용 전입 기재만으로 상가 임대차의 대항력을 확정할 수도 없습니다. 대항력 가능성과 실제 인수 범위를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1134-1 에스비비즈타워 1층 107호 도로명주소: 경기도 하남시 미사강변동로 72 |
| 물건종류 / 용도 | 사건상 대지 표기 · 등기상 집합건물 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 현재 이용상태 | 부동산 중개업소 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 11층 중 1층 107호 |
| 사용승인 | 2018.10.30 |
| 소유자 | 장희영 · 2018.11.23 소유권이전 · 거래가액 828,450,000원 |
| 감정가 | 775,000,000원 |
| 최저매각가 | 186,078,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 한국양토양록축산업협동조합 |
| 청구금액 | 595,685,212원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2019.06.19 을구 5번 근저당권 · 채권최고액 744,000,000원 |
| 임차인 | 김황수 · 2019.03.06 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기상 핵심 말소기준권리는 2019.06.19 설정된 한국양토양록축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 744,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2025년 임의경매개시결정과 경기신용보증재단의 가압류 38,312,000원 역시 후순위 권리로 매각 시 소멸 대상입니다.
앞서 설정되었던 하나은행 근저당권 660,000,000원과 주식회사에스비디앤씨 근저당권 134,980,000원은 2019.06.19 이미 말소됐습니다. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기도 2018.11.23 말소됐으므로, 이들 등기를 현재 살아 있는 별도의 인수채무로 더해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 가능액 미상
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김황수 에스비비즈타워 107호 |
2019.03.06 | 미상 월차임 미상 |
가능·미상 선순위 전입, 성립요건 확인 필요 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
인수 가능성 금액 확정 불가 |
현황조사 및 매각물건명세서상 확인된 실제 임차인은 김황수 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고 임차인은 확인되지 않습니다.
김황수의 전입일인 2019.03.06은 근저당권 설정일인 2019.06.19보다 앞섭니다. 이는 임차인의 권리를 조사할 때 중요한 선후관계입니다. 다만 해당 호실은 공부상 소매점으로, 현재도 부동산 중개업소로 이용되고 있습니다. 따라서 전입신고 이력만으로 상가 임차인의 대항력이 성립한다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 인도·점유와 사업자등록, 임대차 목적 및 계약 내용 등을 확인해야 합니다.
이번 물건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 186,078,000원이라는 최저가가 곧 최종 취득비용이라는 판단은 금물입니다. 배당요구 여부와 보증금 반환관계가 확인되기 전까지 실질취득액 및 시세 대비 가격 메리트는 판단을 보류해야 합니다.
③ 가격 진단 — 감정가 대비 큰 하락, 시세 대비 할인은 미확정
최저매각가는 186,078,000원으로 감정가 775,000,000원의 24.01%입니다. 현재까지 4회 유찰됐으며, 이어지는 유찰 시나리오에서는 최저가가 더 낮아집니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 24.01% | 186,078,000원 | 599,639,092원 |
| 5회 유찰 가정 | 16.81% | 130,254,599원 | 654,680,965원 |
| 6회 유찰 가정 | 11.76% | 91,178,219원 | 693,174,989원 |
유찰 시나리오는 매각가 가정에 따른 배당 추정이며, 향후 실제 매각조건이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다. 표의 미배당액은 채권최고액 등을 기준으로 한 채권자 미배당 추정치로서 매수인의 인수액과 다릅니다.
이 호실은 미사역 인근 중심상가지대의 1층 상가라는 특성이 있지만, 주거용 아파트와 달리 실제 임대수익, 업종 적합성, 공실 가능성, 점포 위치와 상권 수요 등이 환금성에 큰 영향을 줍니다. 현재 부동산 중개업소로 이용 중이라는 사실만으로 안정적인 임대수익이나 향후 매각가격을 추정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,405,092원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 한국양토양록축산업협동조합 | 744,000,000원 | 182,672,908원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 38,312,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 782,312,000원 | 182,672,908원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 599,639,092원 |
집행비용 3,405,092원은 추정치입니다. 근저당권의 채권액 744,000,000원은 채권최고액 기준으로 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영되어 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
현재 매각가를 가정하면 집행비용을 제외한 182,672,908원이 근저당권자에게 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 추정됩니다. 채권자의 미배당 합계는 599,639,092원입니다. 다만 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 근저당권 및 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 권리이기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 남측 인근입니다. 아파트 단지를 배후지로 한 상업·업무시설 밀집 중심상가지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 미사역 및 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 접도. 서남측 약 35m 포장도로 및 동북측 약 10m 포장도로와 접하는 토지에 위치합니다.
- 건물. 2018.10.30 사용승인된 지하 4층·지상 11층 건물의 1층 107호입니다. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 부동산 중개업소로 이용 중입니다. 실제 영업 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역이며 배출시설설치제한지역·공장설립제한지역 등의 규제가 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 점포 내부 상태와 설비 유지관리는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 미사역 인근 상가라는 입지 특성은 있으나, 4회 유찰 이력이 있으며 현재 비교 가능한 실거래가격과 임대수익이 확인되지 않았습니다. 적정 매입가 및 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 확인. 김황수의 2019.03.06 전입과 말소기준 2019.06.19의 선후관계뿐 아니라 실제 점유·영업·사업자등록 및 대항력 성립 여부를 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 월차임, 반환 여부, 확정일자와 배당요구를 확인해 미배당 보증금의 매수인 승계 가능액을 계산해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 최저가 186,078,000원 외에 인수할 보증금이 있는지를 먼저 확인하세요. 대항력 인수형이면 입찰가 인하가 실질취득액 감소로 이어지지 않을 수 있습니다.
- 매각대상 확인. 사건상 용도는 대지로 표시되지만 등기상 집합건물이고 실제는 1층 소매점입니다. 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 건물·토지 지분 및 대지권 범위를 대조하세요.
- 상가 임대수익 검증. 현재 부동산 중개업소로 이용 중이지만 임대료와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 임대수익, 공실 가능성, 관리비와 영업 수요를 확인하세요.
- 배당표 재확인. 채권최고액 744,000,000원은 확정 채무액이 아닙니다. 배당요구 종기, 실제 채권액, 세금과 임차인 우선변제 관계를 확인해야 합니다.
- 체납 관리비. 미납 공용관리비 및 매수인 부담 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 시세 대조. 같은 상권의 유사한 1층 상가 실거래, 임대조건, 점포 규모와 접근성 등을 비교해 가격 적정성을 검증하세요.
- 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — “24% 낙찰가보다 중요한 것은 인수할 보증금”
하남 에스비비즈타워 107호는 감정가 775,000,000원에서 네 차례 유찰되면서 최저매각가가 186,078,000원까지 내려온 물건입니다. 감정가의 24.01%라는 숫자는 강렬하지만, 그것만으로 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
등기상 말소기준 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 말소기준 이전에 전입한 김황수의 보증금과 대항력 성립 여부가 미확정입니다. 해당 권리가 매수인에게 대항할 수 있다면 낮은 낙찰가를 상쇄하는 보증금 인수 부담이 생길 수 있습니다. 반대로 법적 대항력이나 인수할 잔액이 없는 것으로 확인되면 권리 위험은 그만큼 줄어듭니다.
현재는 실질취득액을 확정할 수 없고, 시장 실거래와 비교할 근거도 부족하며, 이미 4회 유찰된 상가입니다. 따라서 종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 먼저 임차보증금과 상가 대항력, 매각대상 범위, 실제 시장가격을 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 인수하는지에 있습니다.
