수원지방법원 2025타경3274. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 ‘은혜빌’ 3층 303호, 전용 52.17㎡의 다세대주택입니다. 감정가 151,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가격은 73,990,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2013.01.25. 설정된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 103,200,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024년 우리카드 가압류와 2025년 임우규의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 그 뒤에 놓입니다.
임차인 임우규는 2021.06.07. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 20,000,000원입니다. 그러나 말소기준일인 2013.01.25.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 접수됐지만 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3274 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 242-31 은혜빌 3층303호 · 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로694번길 19-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.17㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 3층 303호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이정애 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 100,164,078원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 재매각 조건 | 대금미납으로 인한 재매각 · 입찰보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 승계는 없다
2011년 융창상호저축은행의 가처분과 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2013.01.25. 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정됐다가 2021.03.31. 말소된 박화양 근저당, 2024.03.20. 우리카드 가압류, 2025.07.18. 임우규 주택임차권과 2025.08.01. 경매개시결정은 매각 후 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임우규 · 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.07 / 2021.06.07 | 20,000,000원 | 배당요구 有 | 대항력 없음 | 별도 확인 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 73,990,000원 vs 147,000,000원
은혜빌(242-31)은 11세대, 2012.10.12. 준공이며 대상 면적은 전용 52.17㎡입니다. 면적이 일치하는 비교 실거래는 2건으로, 모두 2023.04. 1층에서 147,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 52.17㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2023.04 | 52.17㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 평균 | 52.17㎡ | 2건 | 147,000,000원 |
현재 최저가 73,990,000원은 비교 실거래 평균 147,000,000원의 50.3%입니다. 대항력 있는 보증금 승계가 없으므로 현재 회차의 실질취득 기준금액 역시 73,990,000원으로 볼 수 있고, 이 기준에서도 비교 실거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본은 2건뿐이고 거래 시점도 2023.04.로 제한돼 있으므로, 50.3%라는 숫자만으로 현재 시세를 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 103,200,000원 | 72,258,180원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 6,059,892원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 109,259,892원, 예상배당은 72,258,180원, 미배당은 37,001,712원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 37,001,712원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 58,799,166원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,255,100원 | 35,202,508원 | 74,057,384원 | 0원 |
유찰이 추가될 경우 매각가격은 51,793,000원, 36,255,100원으로 낮아지고 채권자의 미배당은 커집니다. 하지만 임우규에게 대항력이 없기 때문에 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 ‘관음1교’ 남동측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 3층 303호이며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 통상의 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 완경사 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용중이며 북측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역. 공시지가는 347,200원/㎡이며 토지면적은 686.0㎡입니다.
- 제한. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함되며 준보전산지·소로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성 참고. 은혜빌은 11세대이며 비교 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회, 매각률은 25.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 대금미납으로 인한 재매각이므로 입찰보증금이 최저매각가격의 20%라는 점을 최우선 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 임우규의 전입·점유·확정일자 2021.06.07., 보증금 20,000,000원, 배당요구 접수 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 재확인하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 거래 표본 확인. 비교 실거래는 전용 52.17㎡ 2건, 모두 2023.04. 147,000,000원입니다. 최근 현장 매도호가와 상태 차이를 따로 점검하세요.
- 환금성. 11세대 다세대이고 비교 거래 수가 적습니다. 낙찰가 할인폭과 향후 매도 용이성을 별개의 항목으로 보세요.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역과 각종 권역·제한지역 포함 사항을 원본 토지이용계획확인서로 대조하세요.
- 현장 확인. 다세대주택으로 이용중이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·명도 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “반값 가격”보다 재매각 조건과 환금성을 함께 본다
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2013.01.25. 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임우규는 2021.06.07. 전입해 후순위입니다. 따라서 보증금 20,000,000원을 매수인이 떠안는 대항력 인수형이 아니며, 실질취득은 현재 최저가 73,990,000원·인수 0원으로 정리됩니다.
가격만 보면 비교 실거래 147,000,000원의 50.3%까지 내려와 간극이 큽니다. 그러나 이 비교는 2023.04. 거래 2건에 기반하고, 물건은 11세대 다세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 이번 매각은 대금미납 재매각이라 입찰보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 간극은 크지만 재매각 조건·점유·환금성 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다.
