수원지방법원 성남지원 2025타경3458. 경기도 광주시 신현동 더베일리하우스 208동 4층 402호입니다. 사건상 용도는 창고로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 방 3개·거실·주방·욕실 2개·다락을 갖춘 다세대주택입니다. 옥탑부분 복층시설인 다락까지 포함해 평가됐으며, 거주자가 현장조사를 거부해 내부구조와 이용상황은 직접 확인되지 않았습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2017년 12월 7일 국민은행 근저당권 322,800,000원입니다. 이후 설정된 안소연 근저당권, 삼정레미콘 가압류, 광주시 압류, 안태수 근저당권과 그 근저당권부채권 압류, 이번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 전입한 전일영은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 보증금이 확인되지 않더라도 낙찰자에게 보증금 반환채무가 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 성남지원 2025타경3458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 825-30 더베일리하우스 제208동 제4층 제402호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 창고 · 감정평가상 다세대주택(방3·거실·주방·욕실2·다락) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 이주희 (단독소유 · 2017.12.07. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 218,050,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 274,271,373원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 특이사항 | 다락 포함 · 명시 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016년 성남제일새마을금고 근저당권 264,000,000원은 2017년 12월 7일 해지로 말소됐습니다. 같은 날 이주희 명의의 소유권이전과 국민은행 근저당권 322,800,000원이 설정됐고, 이 국민은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후의 담보권·압류·가압류는 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하므로, 현재 자료상 낙찰자가 등기상 채무를 떠안을 항목은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전일영 | 미상 | 2019.01.21 | 미상 | 미상 | 2025.09.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전일영의 전입일은 2019년 1월 21일로 말소기준인 국민은행 근저당권 설정일 2017년 12월 7일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025년 9월 25일 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 다만 대항력이 없기 때문에 미배당 보증금이 발생하더라도 이를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 검증 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 218,050,000원으로 감정가 445,000,000원의 49%입니다. 그러나 확인된 동일 면적 실거래와 최근 거래금액이 없어, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 중개 정보상 더베일리하우스 208동은 2016년 10월 12일 준공된 8세대 규모이며, 면적이 일치하는 비교자료도 확인되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 218,050,000원 | 214,197,300원 | 334,402,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 152,635,000원 | 149,698,110원 | 398,902,010원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 106,844,500원 | 104,548,677원 | 444,051,443원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 218,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,700원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 322,800,000원 | 214,197,300원 |
| 2. 근저당 · 안소연 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼정레미콘 주식회사 | 13,000,120원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 안태수 | 112,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 국민은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 334,402,820원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능액은 반영되지 않았으며, 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 신현초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5m의 도로에 접한 자루형 토지입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 정보. 지목은 대, 토지면적은 648.0㎡, 공시지가는 741,400원/㎡입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 적용 범위와 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 환금성. 2016년 10월 12일 준공된 8세대 규모로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건상 용도는 창고로 표시되지만 감정상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건축물대장과 집합건축물대장, 현황을 직접 대조하세요.
- 내부 확인. 거주자의 현장조사 거부로 내부구조와 이용상황이 확인되지 않았습니다. 다락을 포함한 실제 구조와 하자 여부를 확인하세요.
- 임대차 확인. 전일영의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의를 위해 원본 임대차관계를 확인하세요.
- 명도 비용. 현재 점유자의 자진 인도 여부, 이사비 협의 가능성, 인도명령 절차를 응찰가에 반영하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 다세대주택의 최근 실거래와 매물 호가를 별도로 조사하세요.
- 다락 상태. 옥탑부분 복층시설인 다락이 평가에 포함됐으므로 면적, 누수, 단열, 이용상태를 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·자연보전권역·특별대책지역과 토지거래계약 허가구역의 적용 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증되지 않았다”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 모두 소멸하며, 전일영은 후순위 전입자로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저가 218,050,000원이 감정가 445,000,000원의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않고, 8세대 소규모 다세대주택이며, 내부구조와 이용상황도 현장에서 확인되지 않았습니다. 여기에 사건상 창고 표기와 감정상 다세대주택 이용이라는 차이, 평가에 포함된 다락까지 직접 검증해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현황은 현장 확인 후 판단입니다.
