수원지방법원 2025타경3748. 경기도 하남시 망월동 소재 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 가111호에 관한 임의경매입니다. 소유자는 서갑석, 신청채권자는 주식회사 국민은행이며 청구금액은 636,599,013원입니다. 2022년 3월 25일 설정된 국민은행 근저당권 744,000,000원이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 전철범의 근저당권 200,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 이 사건은 근저당권만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 2022년 1월 14일 등기된 토지 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되기 때문입니다. 이는 금융채권의 미배당액을 떠안는 문제와 다른, 부동산에 존속하는 권리 부담입니다. 여기에 감정평가 당시 공실인 근린시설이라는 특성까지 고려하면, 현재 최저매각가가 감정가의 16.81%라는 사실만으로 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수

등기부에서는 2022년 2월 4일 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 소유권보존등기가 있었고, 2022년 3월 25일 서갑석 명의의 소유권이전과 신탁등기 말소가 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이 됩니다. 2025년 3월 4일 설정된 전철범의 근저당권과 2025년 8월 22일 국민은행의 임의경매개시결정은 후순위로서 매각으로 소멸합니다.

확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 당시에도 공실로 조사됐습니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유와 임대차 여부는 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 이는 별도로 명시된 구분지상권 인수가 없다는 뜻이 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 할인율은 아니다

이 물건은 감정가 1,060,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 178,154,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 16.81%입니다. 이는 경매 최저가격과 최초 감정가의 비율이지, 현재 상업용 부동산 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

회차별 금액은 각 유찰 시나리오에 따른 예상치입니다. 이후 회차의 실제 최저가격과 매각 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 채권자 측 손실 추정치이며 매수인 인수채무가 아닙니다.

현재 최저매각가 178,154,000원을 기준으로 예상 금전 인수액을 합산하면 실질취득 기준금액도 178,154,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·체납 관리비 등 부대비용은 별도이고, 인수하는 구분지상권의 경제적 영향은 이 금액에 반영되어 있지 않습니다. 따라서 실질취득 기준금액이 확정된 총투자원가를 뜻하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 178,154,000원 가정)

집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,294,156원을 제외한 174,859,844원이 국민은행에 배당됩니다. 전철범의 후순위 근저당권에는 배당이 없고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 총 채권최고액 944,000,000원을 기준으로 769,140,156원의 미배당이 발생하는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 망월동 소재 미사강변중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설, 주상용건물, 아파트단지와 공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 가111호입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 콘크리트 및 보드 위 페인팅, 창호는 샷시 강화유리로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 시스템냉난방설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비 및 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 도로. 본건 토지는 동측 약 40m, 남서측 약 20m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지 규제. 감정요항표상 망월동 834 및 834-1은 준주거지역·미사지구 지구단위계획구역 등으로 기재되어 있습니다. 별도의 토지 관련 기재에는 개발제한구역 등 상이한 내용도 나타나므로 대상 필지와 규제사항의 일치 여부를 토지이용계획 원본으로 대조해야 합니다.
• 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실입니다. 임대차 가능 조건과 실제 영업·입점 수요는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 입점 수요와 임대수익, 위치별 상권 차이의 영향을 받습니다. 특히 공실 상태와 구분지상권 인수 조건을 고려할 때 향후 매각 가능성을 낙관적으로 가정해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원본 확인. 1, 2토지 각 을구 1번 구분지상권의 2022.01.14 등기 내용, 설정 목적, 존속기간, 공간적 범위, 행사 주체와 소멸 조건을 확인하세요. 해당 권리가 매수인에게 인수된다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
• 대지권·이용 제한 확인. 구분지상권이 건물의 정상적인 이용, 토지 사용, 금융기관 담보평가, 재매각에 미치는 영향을 검토하세요. 단순히 예상 금전 인수액이 0원이라는 이유로 생략해서는 안 됩니다.
• 상가 실거래 및 임대료 조사. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실률과 관리비를 확인하고 현재 최저매각가 178,154,000원의 적정성을 평가하세요.
• 공실·점유 확인. 감정평가 당시 공실로 조사됐으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 출입 가능 여부, 임대차 관계 및 인도 상태를 재확인하세요.
• 관리비·시설 상태. 관리사무소를 통해 공용관리비 체납 가능성을 확인하고, 시스템냉난방·급배수·전기 등 주요 설비의 상태를 점검하세요.
• 토지 규제 대조. 망월동 834 및 834-1의 토지이용계획확인서와 등기부, 건축물대장 및 대지권 표시를 직접 비교하세요. 특히 서로 다르게 기재된 용도지역 정보를 해소해야 합니다.
• 유찰 회차 판단. 5회 유찰된 현재 가격은 감정가 대비 크게 내려왔지만 시장가치가 검증됐다는 뜻은 아닙니다. 6회·7회 유찰 시나리오도 임대수익과 매각 가능성을 기준으로 검토하세요.
• 배당액과 인수권리 구분. 채권 미배당액 769,140,156원은 매수인의 금전 인수액이 아닙니다. 반면 구분지상권은 매수인이 인수하므로 별도 권리 검토가 필요합니다.
• 입찰 전 최신 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 등기사항과 변경된 매각조건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 16.81%라도 인수권리는 남는다”

이 사건은 최초 감정가 1,060,000,000원이 5회 유찰 끝에 178,154,000원까지 내려온 근린생활시설입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 큽니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최초 감정가와의 차이보다 현재 시장가치, 매수인이 인수할 권리, 실제 활용 가능성입니다.

국민은행과 전철범의 근저당권은 매각으로 소멸하고 금전 인수액은 0원으로 예상됩니다. 하지만 1, 2토지 각 을구 1번 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 공실 상태의 근린시설이라는 점도 고려해야 합니다. 구분지상권의 실질적 영향과 임대수익·실거래 수준이 검증되기 전에는 현재 최저가가 매력적인 매입가격이라고 단정할 수 없습니다.

결론은 입찰 신중·권리 정밀확인입니다. 5회 유찰에 따른 가격 하락은 확인되지만, 그 자체가 안전마진을 보장하지 않습니다. 구분지상권 인수 조건과 상업시설의 경제적 가치를 먼저 확인한 뒤 응찰 여부와 입찰가격을 판단하는 것이 합리적입니다.