수원지방법원 2025타경3748. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 가111호로, 철근콘크리트구조 10층 건물 안의 1층 근린생활시설입니다. 감정 당시 이용상태는 공실입니다. 소유자는 서갑석이며, 주식회사 국민은행이 636,599,013원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
등기부의 말소기준은 2022.03.25. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 744,000,000원이고, 그 뒤 설정된 전철범의 200,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 단순하지만, 매각물건명세서에는 별도의 예외가 적혀 있습니다. 2022.01.14. 등기된 1·2토지 각 을구 1번 구분지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3748 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층가111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 가111호 · 현재 공실 |
| 소유자 | 서갑석 (2022.03.25. 소유권이전 등기, 원인 2021.08.23. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 1,060,000,000원 / 519,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 636,599,013원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수
확인된 임차인은 없고 감정 당시 공실입니다. 따라서 임차보증금이나 대항력 임차인으로 인한 금전 인수는 확인되지 않습니다. 국민은행 근저당권을 말소기준으로 이후의 전철범 근저당권과 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 낙폭보다 실질취득을 보라
현재 최저매각가는 519,400,000원으로 감정가 1,060,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 낙찰자가 지급하는 매각대금 외에 말소되지 않는 구분지상권 2건의 부담을 함께 취득하기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 519,400,000원 | 511,806,000원 | 432,194,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 363,580,000원 | 357,689,880원 | 586,310,120원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 254,505,999원 | 250,142,915원 | 693,857,085원 |
유찰이 이어지면 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당은 커집니다. 하지만 매각가격이 내려가도 구분지상권 인수 조건은 그대로 남습니다. 따라서 입찰가 상한은 단순한 감정가 할인율이 아니라, 해당 권리가 사용가치·담보대출·재매각에 미치는 영향을 반영해 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 519,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,594,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 744,000,000원 | 511,806,000원 |
| 2. 근저당 · 전철범 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용을 제외한 511,806,000원이 국민은행에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 전체 미배당은 432,194,000원입니다. 금전채권은 매각으로 소멸하지만, 명세서에 기재된 구분지상권 2건은 별도로 매수인이 인수합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 미사강변중학교 동측 인근으로, 지식산업센터·기숙사·근린생활시설·주상용건물·아파트단지·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 조사 시점 현재 공실입니다. 급배수·위생·시스템냉난방·승강기·에스컬레이터·소방·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 토지는 동측 약 40미터, 남서측 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설은 업종 적합성과 임대수익이 가격을 좌우합니다. 현재 공실이고 2회 유찰된 만큼 현장 수요와 권리 부담을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원등기 확인. 1·2토지 각 을구 1번, 2022.01.14. 구분지상권의 권리자·범위·존속기간·지료를 확인하세요.
- 사용·처분 영향 검토. 구분지상권이 가111호의 영업, 담보대출, 임대와 향후 재매각에 미치는 영향을 금융기관과 전문가에게 확인하세요.
- 공실 현장 확인. 실제 점유 여부, 내부 마감, 시스템냉난방 작동, 출입 동선, 가시성과 가능한 업종을 직접 점검하세요.
- 임대수익 검증. 주변 지식산업센터·기숙사·근린생활시설의 공실과 임대조건을 확인한 뒤 보수적으로 수익성을 계산하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 집행비용 변동 가능성을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 매각조건과 토지별 권리관계를 최종 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 존속 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 1,060,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 519,400,000원까지 내려왔습니다. 근저당권은 모두 매각으로 소멸하고 확인된 임차인도 없어 표면적인 권리관계는 단순해 보입니다. 그러나 1·2토지 각 을구 1번 구분지상권 2건이 매수인에게 인수된다는 조건이 결론을 바꿉니다.
게다가 이용상태는 현재 공실인 1층 근린생활시설입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 사건의 실질취득은 낙찰가에 존속 권리의 경제적 부담을 더해 판단해야 하며, 구분지상권 원등기와 임대·영업 가능성을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
