수원지방법원 2025타경3984. 사건 표시상 용도는 창고 + 토지이지만 감정평가상 이용상태는 다가구주택입니다. 토지는 경기도 광주시 능평동 627의 대지 727㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층·지상 3층으로 2011.03.16 사용승인됐습니다. 제시외 슬라브 지붕과 옥탑을 포함하며 공부상 지층~3층, 현황에서는 1층~4층으로 통칭됩니다. 일괄매각 조건입니다.
현재 최저매각가는 942,067,000원으로 감정가 1,922,585,800원의 약 49%입니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 임차보증금입니다. 선순위 전입자의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 소멸하지 않는다면, 매수인의 실질취득가는 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액이 됩니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 최저가와 실질취득가를 동일하게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3984 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 627 · 경기도 광주시 수레실길 92-6 |
| 사건상 용도 | 창고 + 토지 |
| 감정상 이용상태 | 다가구주택 |
| 토지 | 대 727㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 지하1층·지상3층 · 사용승인 2011.03.16 |
| 소유자 | 손철호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,922,585,800원 / 942,067,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 452,570,983원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 슬라브 지붕 및 옥탑 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 미확정
말소기준권리는 2023.04.27 설정된 오정농업협동조합 근저당권 516,000,000원입니다. 이후의 삼성카드·KB국민카드·서울보증보험·성남농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단·광주시 압류, 조배근 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정된 성남농업협동조합 근저당권 325,000,000원과 국가 근저당권 80,348,761원, 일부 압류·가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 선순위 전입 4명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차영숙 · 점유부분 미상 | 1979.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 임종민 · 301호 · 주거 | 2024.04.15 | 2016.12.19 | 미상 | 2025.10.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서휘 · B02호 | 2025.03.17 | 미상 | 미상 | 2025.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한형준 · 101호 · 주거 | 2016.12.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정수아 · B01호 | 2019.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.10.01 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박효남 · 201호 | 2014.04.15 | 미상 | 미상 | 2025.09.26 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 6명입니다. 이 가운데 임종민과 김서휘는 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 차영숙·한형준·정수아·박효남은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자 또는 배당요구 여부가 전부 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가 대비 약 49%이지만 비교 가능한 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 더 큰 문제는 선순위 전입자들의 보증금이 미상이라는 점입니다. 보증금 승계가 발생하면 실제 자금 부담은 낙찰가 942,067,000원 + 승계 보증금이 되므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 942,067,000원 | 781,472,338원 | 0원 | 148,773,992원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 659,446,900원 | 650,452,431원 | 131,019,907원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 461,612,830원 | 454,596,702원 | 326,875,636원 | 0원 |
위 미배당액은 확인된 등기채권을 기준으로 한 수치입니다. 선순위 임차인의 미상 보증금은 포함되지 않았으므로, 유찰이 더 진행될수록 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 승계 가능성이 커져 실질취득가가 같은 폭으로 내려가지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 942,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,820,670원 |
| 2. 근저당 · 오정농업협동조합 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 20,014,651원 | 20,014,651원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 20,555,007원 | 20,555,007원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,421,390원 | 16,421,390원 |
| 6. 가압류 · 성남농업협동조합 | 15,180,470원 | 15,180,470원 |
| 7. 근저당 · 조배근 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 43,300,820원 | 43,300,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 148,773,992원 |
현재 최저가 기준으로 확인된 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 148,773,992원으로 계산됩니다. 오정농업협동조합 배당액은 채권최고액 516,000,000원 기준이며 신청채권액은 452,570,983원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 능평초등학교 서측 인근이며, 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 사건 표시상 창고 + 토지이나 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다. 각 호수별 실제 점유와 임대차 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층·지상3층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 727㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 599,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 토지 특성은 세로한면(불)로 조사됐으나 감정평가에는 차량출입 가능으로 기재돼 있어 실제 진입로와 도로권리 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 4명 계약서 확인. 차영숙·한형준·정수아·박효남의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 배당되지 않는 선순위 보증금을 합산한 금액으로 판단하고, 최저가만으로 저렴하다고 평가하지 마세요.
- 배당요구 여부 확인. 차영숙과 한형준은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 정수아와 박효남도 보증금·확정일자가 미상이라 배당과 승계 범위를 확정할 수 없습니다.
- 점유 호수 대조. 101호·201호·301호·B01호·B02호와 차영숙의 점유부분을 현황도·건축물대장·임대차계약서로 일치시켜야 합니다.
- 건물 층수 확인. 공부상 지층~3층, 현황상 1층~4층으로 통칭되므로 호수별 위치와 제시외 옥탑 포함 범위를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 창고 + 토지와 감정상 다가구주택 이용상태를 건축물대장·현황도·사용승인 자료와 대조하세요.
- 도로·허가구역 확인. 차량출입 현황, 도로 지분·사용권, 토지거래계약 허가구역 적용 여부를 관할기관에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 광주시·국민건강보험공단 압류 이력, 당해세, 소액임차인 최우선변제 가능액을 배당표에 반영해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저, 보증금 총액을 확인하라”
등기부만 보면 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리는 모두 소멸합니다. 그러나 이 물건의 본질적인 위험은 등기부가 아니라 6명의 임차관계에 있습니다. 특히 말소기준일보다 먼저 전입한 4명의 보증금이 확인되지 않아 매수인 승계액과 실질취득가가 열려 있습니다.
따라서 현재 최저가 942,067,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 선순위 임차보증금과 실제 배당액을 확인한 뒤 낙찰가 + 미배당 보증금 = 실질취득가로 다시 계산해야 합니다. 보증금 원본이 확인되기 전의 결론은 명확합니다. 등기권리는 정리되지만, 임차인 인수위험은 미확정 — 입찰 보류.
