수원지방법원 2025타경4345. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스지식산업센터의 근린시설로, 감정요항표상 건축물대장 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 주식회사태정산업개발이며, 2022년 4월 11일 설정된 하나은행 근저당권 631,200,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 박진서 근저당권 300,000,000원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “등기부상 후순위 권리가 소멸한다”는 사실만 보고 깨끗한 물건으로 결론 내릴 수 없습니다. 매각물건명세서에는 2개 토지의 구분지상권등기가 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 금액으로 산정된 인수액은 0원이지만, 토지 이용과 처분에 영향을 줄 수 있는 비금전 권리부담이 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층 다631호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사태정산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 766,000,000원 / 375,340,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 545,105,182원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 2022.01.28 |
| 인수 권리 | 망월동 834 및 834-1 토지 각 을구 1번 구분지상권등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수
말소기준권리는 2022.04.11 설정된 하나은행 근저당권 631,200,000원입니다. 2023.01.03 설정된 박진서 근저당권 300,000,000원, 경기광주세무서장 압류, 하남시 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.03.13 국민건강보험공단 압류는 2024.04.24 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대국건설 다동631호 | 2023.08.22 | 3,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 주식회사 대국건설 1명입니다. 전입일 2023.08.22은 말소기준권리 2022.04.11보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 3,000,000원, 차임은 550,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가격 해석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 766,000,000원, 현재 최저매각가는 375,340,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 정량화된 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 375,340,000원입니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 지식산업센터 및 지원시설 성격의 물건은 동일 건물·동일 용도·층·면적·임대상태가 유사한 거래를 기준으로 별도 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 375,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,054,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 631,200,000원 | 369,285,240원 |
| 2. 근저당 · 박진서 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 931,200,000원 중 369,285,240원이 배당되고, 미배당액은 561,914,760원입니다. 신청채권자 청구액 545,105,182원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 별도로 토지 구분지상권등기 2건은 인수됩니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 미사강변한신휴플러스아파트 북측 인근으로, 지식산업센터·오피스텔·아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 토지는 공장 및 근린생활시설·운동시설·기숙사 등 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 동측 약 40미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 시설. 위생·냉난방·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·소화·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정요항표에는 해당사항 없음으로 기재됐으나, 같은 자료의 건물 구조 항목에 다른 층·호수가 적혀 있어 원본 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 망월동 834 및 834-1 토지 등기부의 각 을구 1번을 발급해 권리자·목적·범위·존속기간·지료 및 변경등기를 확인하세요.
- 매각물건 동일성 확인. 사건주소 6층 다631호와 감정요항표 구조 항목의 8층 다828호가 다른 이유를 감정평가서 원본과 법원 기록으로 확인하세요.
- 임차인 현황 확인. 주식회사 대국건설의 현재 점유, 사업자등록, 계약기간, 미납차임 및 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 시세 재검증. 동일 건물의 같은 동·층·용도·면적 거래와 현재 매물, 보증금·차임 수준을 조사해 실질 수익가치를 산정하세요.
- 관리비·세금 확인. 관리사무소와 집행기록을 통해 체납 관리비, 당해세 및 배당표 변동 가능성을 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 건축물대장상 공장 용도와 실제 사용 목적이 맞는지, 입주업종 및 사용 제한이 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 등기부를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 인수 권리 확인이 먼저”
이 물건의 최저가는 375,340,000원으로 감정가 766,000,000원의 49%입니다. 임차인은 1명이나 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 근저당권과 후순위 압류도 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 금액 인수 0원의 단순한 구조처럼 보입니다.
하지만 결론을 바꾸는 핵심은 토지 구분지상권등기 2건의 인수입니다. 또한 사건주소와 감정요항표의 층·호 표시가 서로 달라 물건 동일성 확인도 필요합니다. 실거래 비교수치 없이 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기도 어렵습니다. 따라서 이 사건은 가격은 검증 보류, 권리는 조건부입니다. 구분지상권 원문과 정확한 매각목적물을 확인한 뒤에만 입찰가를 검토해야 합니다.
