수원지방법원 2025타경4680. 하남시 망월동 현대클러스터한강미사3차 3층 비에이03-0021호로, 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고 사건상 용도는 근린시설입니다. 소유자 서동민 명의로 2022.12.19. 소유권이 이전됐고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부 흐름만 보면 후순위 권리는 정리되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서가 별도로 토지 을구 1번 구분지상권등기의 인수를 명시하고 있어, “낙찰로 모든 권리가 깨끗해진다”고 결론 내릴 수 없습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액 0원과 구분지상권이라는 비금전적 권리부담은 반드시 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4680 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 836 현대클러스터한강미사3차 3층 비에이03-0021호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변한강로 165 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 공장(지식산업센터) · 지하 3층/지상 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 서동민 (2022.12.19. 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 167,580,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 202,968,877원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 2022.10.17 |
| 호실 표시 | 부동산 표시: 3층비에이 03-0021 · 현황 표시: BA321 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 구분지상권은 인수
말소기준은 2022.12.19. 국민은행 근저당권입니다. 2024.04.04. 중소기업은행 가압류 22,787,142원과 2025.10.14. 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 하남시 압류는 2026.03.23. 등기된 뒤 2026.03.25. 말소됐습니다. 2022.10.20. 하나자산신탁 명의의 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 167,580,000원으로 감정가 342,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 건물이나 유사 용도의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)·근린시설로 이용되는 물건은 실제 임대수익, 공실, 관리비, 업종 제한과 같은 개별 조건에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·49%) | 167,580,000원 | 164,433,880원 | 98,353,262원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 117,306,000원 | 114,863,716원 | 147,923,426원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 82,114,200원 | 80,236,144원 | 182,550,998원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 167,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,146,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 164,433,880원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 22,787,142원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 164,433,880원이 국민은행에 배당되고, 중소기업은행과 소유자에게는 배당되지 않습니다. 총 채권 미배당은 98,353,262원입니다. 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 토지 구분지상권 인수는 별도의 비금전적 권리부담입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 미사강변한신휴플러스아파트 동측 인근으로, 아파트·지식산업센터·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 북동측으로 미사대로, 남서측으로 미사강변한강로가 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 10층 건물의 3층 호실이며, 사용승인일은 2022.10.17입니다. 급배수·위생·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설이고 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트와 다른 수요층·임대시장·업종 적합성을 따로 점검해야 합니다.
- 도로. 북동측 약 40m 미사대로와 남서측 약 25m 미사강변한강로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 호실 식별. 부동산 표시에는 ‘3층비에이 03-0021’로 등재되어 있으나 현황 표시는 ‘BA321’이므로 현장 호실과 도면을 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 1번 등기의 권리자, 범위, 존속 조건과 해당 호실 이용에 미치는 영향을 토지 등기 및 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 현대클러스터한강미사3차의 동일·유사 용도 최근 거래와 임대사례를 확보해 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유관계. 신고·등재 임차인은 확인되지 않지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 서류를 현장에서 확인하세요.
- 호실 특정. 등재 호실 ‘3층비에이 03-0021’과 현황 표시 ‘BA321’이 같은 목적물인지 건축물현황도와 현장 표지를 대조하세요.
- 용도 적합성. 사건상 근린시설과 건축물대장상 공장(지식산업센터)의 관계, 입주 가능 업종과 실제 사용상태를 확인하세요.
- 비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 제세공과금과 취득 후 공실·운영비를 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 등기를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “반값처럼 보여도 권리가 남는다”
이 물건은 감정가 342,000,000원에서 두 차례 유찰돼 167,580,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 국민은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 확인된 임차인 보증금에 따른 금전 인수도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 저가 매물처럼 보일 수 있습니다.
그러나 매각물건명세서가 2022.10.13. 토지 을구 1번 구분지상권등기의 매수인 인수를 명시한다는 점에서 결론은 달라집니다. 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 후순위 권리는 정리되지만 인수권리는 남고, 가격은 시세 검증 전까지 보류. 구분지상권의 실질 부담과 지식산업센터·근린시설의 거래가격을 확인한 뒤에만 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
