9,965,000원
수원지방법원 2025타경50355. 하남시 망월동 르보아파크2 9층 936호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 121,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 9,965,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보는 순간 분석이 무너집니다. 임차권자 정아림은 2022.02.25 주민등록과 점유를 시작했고, 말소기준인 2023.07.26 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 579,370원을 먼저 제외한 뒤 정아림에게 9,385,630원이 배당됩니다. 보증금 135,000,000원 중 남는 125,614,370원은 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 확인된 실질취득은 135,579,370원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50355 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변남로 91, 9층936호 (망월동, 르보아파크2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지상 12층 중 9층 |
| 건물구조 / 설비 | 철근콘크리트구조 · 외장석 등 마감 · 새시창호 · 급배수·난방·승강기·지하주차장 |
| 소유자 | 김종민 (2022.03.10. 거래가 127,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 9,965,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정아림 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
등기부상 과거 우리은행 근저당권 117,600,000원은 2022.02.25 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.07.26 접수된 주택도시보증공사 가압류 256,004,794원입니다. 이후의 하남시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순서보다 앞선 임차인의 점유입니다. 정아림은 2022.02.25부터 주민등록과 점유를 갖췄고 확정일자는 2022.02.08입니다. 임차권등기 자체는 2024.09.09로 말소기준보다 늦지만, 앞선 대항요건과 매각물건명세서의 인수 문구 때문에 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액조차 미상
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽원주 | 2022.05.06 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 인수액 산정 불가 |
| 정아림 | 2022.02.25 전유부분 전부 | 135,000,000원 | 확정 2022.02.08 배당요구 2024.09.09 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 125,614,370원 인수 |
곽원주는 말소기준일보다 앞선 2022.05.06 전입자로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 금액은 현재 계산된 실질취득 135,579,370원에 포함되지 않았습니다. 보증금이 확인될 경우 매수인 부담이 더 커질 수 있습니다.
③ 회차가 내려가도 총부담은 거의 줄지 않는다
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건은 낙찰가가 내려가는 만큼 배당액이 감소하고, 그 차액이 매수인 인수액으로 이동합니다. 정아림 보증금만 반영한 회차별 구조는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 정아림 배당 | 미배당 인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 9,965,000원 | 9,385,630원 | 125,614,370원 | 135,579,370원 |
| 8회 유찰 시 | 6,975,500원 | 6,449,941원 | 128,550,059원 | 135,525,559원 |
| 9회 유찰 시 | 4,882,850원 | 4,394,959원 | 130,605,041원 | 135,487,891원 |
8회·9회까지 유찰돼 최저가가 각각 6,975,500원, 4,882,850원으로 내려가더라도 정아림 미배당 인수액은 128,550,059원, 130,605,041원으로 증가합니다. 확인된 실질취득은 계속 135,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 곽원주의 미상 보증금 위험은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 579,370원 |
| 1. 임차인 정아림 보증금 | 135,000,000원 | 9,385,630원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 256,004,794원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 정아림 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 5.8% 추정치입니다. 정아림 보증금 부족분 125,614,370원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사역(지하철 5호선) 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역, 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 12층 건물 중 9층이며, 위생·급배수·난방·승강기와 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 장방형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용되며, 남측 대로·북측 중로·동측 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 감정가 121,000,000원에서 7회 유찰됐다는 사실 자체가 경매시장의 응찰 수요가 약했다는 경고 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 곽원주 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유부분·배당요구 여부를 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차계약 원본으로 확인해야 합니다.
- 정아림 채권관계 확인. 임차권자이자 경매신청채권자로 표시된 경위와 보증금 지급자료, 임대차계약의 진정성, 실제 점유 여부를 대조해야 합니다.
- 계약 시점 확인. 정아림의 임대차계약일 2022.02.08과 김종민의 소유권이전 등기일 2022.03.10의 선후관계 및 계약 당시 임대권원을 확인해야 합니다.
- 입찰가가 아닌 총부담 기준. 응찰 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
- 세금·최우선변제 재계산. 하남시 압류가 있고 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위에 따라 정아림 인수액이 더 늘 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 2명의 현재 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하고, 명도 비용과 기간을 별도로 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인에게 승계될 수 있는 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “996만원에 낙찰받아도 996만원짜리가 아니다”
이 사건의 최저가는 감정가의 8.24%까지 내려왔지만, 할인 폭은 실질취득가에 반영되지 않습니다. 정아림의 보증금 135,000,000원이 매각대금으로 충당되지 않는 만큼 매수인 인수액으로 전환되기 때문입니다. 현재 회차의 확인된 총부담은 135,579,370원이고, 추가로 곽원주의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다.
등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이 되지 않습니다. 선순위 임차보증금, 미상 점유자, 임차권자와 신청채권자의 관계, 7회 유찰이라는 약한 수요 신호가 동시에 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 감정가보다 높고 최종 인수액도 닫히지 않은 구조입니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 보면 결론은 입찰 보류입니다.
