수원지방법원 2025타경50713. 광주시 삼동 라팰리스 108동 4층 401호, 전용 57.95㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 강정철은 2021.03.15. 이 물건을 거래가 330,000,000원에 취득했습니다. 이 사건은 일반적인 근저당 실행형이 아닙니다. 2016년 신한은행 근저당은 2021.03.15. 이미 말소됐고, 현재의 말소기준권리는 그 뒤인 2021.08.09. 국민건강보험공단 압류입니다.
핵심은 임차인 신정희의 주민등록일자·점유개시일자가 2021.03.15.로 말소기준일보다 앞선다는 점입니다. 확정일자도 2021.02.26.이고 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어, 매수인의 총 부담은 보증금과 집행비용을 합친 약 3.32억~3.33억원 수준으로 거의 고정됩니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 확약 적용 시 이 임차권의 실질 승계액은 0원*입니다. 확인된 실제 임차인은 신정희 1명이며, 확약 대상 밖의 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50713 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 고불로 461-113, 라팰리스 제108동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.95㎡ · 4층 건물 내 4층 |
| 부속 공간 | 4층 상부 다락 소재 · 다락층 포함 일괄 평가 |
| 소유자 | 강정철 (2021.03.15. 거래가 330,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 161,700,000원 (5회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인 / 세대 | 2016.06.27. / 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합
2016년 설정된 신한은행 근저당은 소유권이 강정철에게 이전된 2021.03.15. 해지로 말소됐습니다. 따라서 말소된 근저당을 기준으로 잡으면 안 되고, 2021.08.09. 국민건강보험공단 압류가 말소기준입니다. 이후 제이티친애저축은행· 서민금융진흥원 가압류, 2023년 국민건강보험공단 압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 신정희의 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2021.03.15.이고 확정일자는 2021.02.26.입니다. 임차권등기 자체는 2023.04.04.로 말소기준 뒤지만, 대항력 판단의 핵심 날짜는 선행한 전입과 점유입니다. 그래서 확약이 없다면 임차보증금 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 날짜 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신정희 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 330,000,000원 | 계약 2021.02.08. 확정 2021.02.26. 전입·점유 2021.03.15. 배당요구 2023.04.04. | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
② 가격 비교 — 68.8%라는 숫자의 한계
동일 건물·동일 면적의 확인된 실거래는 2021.08 1건으로, 전용 57.95㎡ 1층이 235,000,000원에 거래됐습니다. 확약을 반영한 실질취득 161,700,000원은 이 거래가의 68.8%이며 금액 차이는 73,300,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 실질취득 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.08 | 57.95㎡ | 1층 | 235,000,000원 | 68.8% |
다만 이 한 건은 매각기일보다 약 5년 앞선 거래이고 표본도 1건뿐입니다. 이를 현재 시세로 그대로 간주해 “시세보다 확실히 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 라팰리스 108동 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.3회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 가격 할인율과 별개로 시장의 환금성 경고가 강합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,063,800원 |
| 1. 임차인 신정희 보증금 | 330,000,000원 | 158,636,200원 |
| 2. 제이티친애저축은행 가압류 | 14,590,827원 | 0원 |
| 3. 서민금융진흥원 가압류 | 11,821,410원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 잔액 | - | 171,363,800원 |
| 확약 반영 실질 인수 | - | 0원* |
배당원칙만 적용하면 미배당 보증금 171,363,800원이 매수인에게 승계됩니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 승계액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수 | 확약 전 총 부담 | 확약 반영 총 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰·49% | 161,700,000원 | 171,363,800원 | 333,063,800원 | 161,700,000원* |
| 6회 유찰·39% | 129,360,000원 | 203,251,040원 | 332,611,040원 | 129,360,000원* |
| 7회 유찰·31% | 103,488,000원 | 228,760,832원 | 332,248,832원 | 103,488,000원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 삼동 소재 경강선 삼동역 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 삼동역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 2016.06.27. 사용승인됐으며, 도시가스 개별난방·엘리베이터·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 다락. 4층 상부에 다락이 소재하고 다락층을 포함해 일괄 평가했습니다. 내부 통로와 실제 구조가 현황도면과 다를 수 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 이상의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 612,800원/㎡입니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대이고, 확인된 동일면적 거래가 1건뿐입니다. 평균 유찰 4.3회·낙찰률 0.0%라는 경매 통계도 매각 난도를 보여줍니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 대항력 포기, 전액 미배당 시 임차권등기 말소 동의, 적용 임차권과 보증금 범위를 법원 기록 원본으로 대조하세요.
- 매각물건명세서 문구. 확약이 매수인 인수조건을 완전히 제거하는지 최신 매각물건명세서와 특별매각조건을 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 대금납부 후 말소에 필요한 서류·협조 주체·처리 순서를 확인하세요.
- 점유와 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 내부 확인 가능 여부를 별도로 조사하세요.
- 현재 시세. 235,000,000원 거래는 2021.08의 단일 표본입니다. 인근 유사 다세대와 108동 최근 거래·매물·전세가를 현장에서 보완하세요.
- 다락 적법성·현황. 다락층과 내부 통로가 현황도면과 일치하는지, 사용상 제약이 없는지 확인하세요.
- 환금성. 8세대 다세대, 5회 유찰, 평균 유찰 4.3회, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 보수적 출구가격을 설정하세요.
- 체납·공과금. 관리비·공용부분 비용·세금과 각종 체납 여부를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “확약 한 장”이 중요하다
표면만 보면 감정가 3.3억원이 5회 유찰돼 1.617억원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금도 정확히 3.3억원이어서, 확약을 제외한 원칙대로라면 현재 회차의 총 부담은 333,063,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 총 부담은 약 3.33억원에서 거의 움직이지 않습니다.
이 구조를 바꾸는 것이 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원이고 실질취득은 161,700,000원으로 내려갑니다. 다만 가격 비교 자료는 2021.08의 235,000,000원 거래 1건뿐이며, 8세대 다세대·5회 유찰· 평균 유찰 4.3회·낙찰률 0.0%라는 환금성 부담이 남습니다.
확약 확인 전에는 3.33억원 인수형, 확약 확인 후에만 1.617억원 취득형. 이 사건은 최저가보다 문서 한 장의 효력이 투자 결과를 결정합니다. 권리 해소 가능성은 분명하지만, 현재 시세와 출구 유동성까지 검증한 뒤에야 가격 메리트를 인정할 수 있습니다.