수원지방법원 2025타경51006. 하남시 감이동 지골든프라자 1층 102호입니다. 사건의 말소기준은 2021.05.07 구산동새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이후 하남시 압류, 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 등기상 소유자는 한국투자부동산신탁주식회사이며, 등기에는 신탁원부 확인이 필요하다는 주의사항도 부기되어 있습니다.
점유관계에서는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 이연서는 102호를 점유하고, 보증금 30,000,000원·차임 1,800,000원, 전입일은 2024.05.27입니다. 말소기준일인 2021.05.07보다 늦으므로 대항력은 없고, 2025.02.28 배당요구를 했습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51006 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감일백제로83번길 24, 1층102호 (감이동, 지골든프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층/지상5층 중 1층 102호 · 사용승인일 2021.03.08 |
| 등기상 소유자 | 한국투자부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 995,000,000원 / 341,285,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구산동새마을금고 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 평가하여 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.07 근저당
말소기준권리는 구산동새마을금고의 근저당권입니다. 하남시 압류와 국의 압류, 경매개시결정은 모두 그 이후에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 신탁과 관련해서는 2021.05.07 유현디앤씨주식회사로 신탁재산이 귀속된 뒤 같은 날 한국투자부동산신탁주식회사 앞으로 다시 신탁등기가 이루어졌습니다. 등기부에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연서 | 102호 | 2024.05.27 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.02.28 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
이연서의 전입신고는 2024.05.27로 말소기준권리인 2021.05.07보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 배당요구는 2025.02.28 접수되었습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
감정가는 995,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가격은 341,285,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 238,899,499원(감정가 24.01%), 5회 유찰 시 167,229,649원(감정가 16.81%)으로 제시되어 있습니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실은 확인할 수 있어도, 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내릴 근거는 없습니다. 오히려 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 실제 입찰수요 사이의 간극을 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 341,285,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,577,990원 |
| 2. 근저당 · 구산동새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 325,707,010원 |
현재 회차 가정에서는 구산동새마을금고 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고, 계산상 채권 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 소유자 잔여액 325,707,010원은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 감이동 감일중학교 북서측 인근 지골든프라자 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설·대규모 아파트단지·학교·공원 등이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 현장조사일 현재 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다. 건물은 지하2층/지상5층이며 해당 호실은 1층입니다.
- 토지. 감이동 526-1·526-2 일대, 준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 623.0㎡, 공시지가는 6,116,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지 동측·서측·남측으로 폭 약 12m 내외 포장도로와 접하며, 토지 자료상 소로각지입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되어 있지만, 대지권 관계와 향후 등기 가능성을 매각물건명세서·등기기록으로 다시 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 수탁자이고 등기부에 신탁주의사항이 부기되어 있으므로 신탁의 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 이연서는 대항력이 없지만 현재 102호 점유자로 조사되어 있으므로 낙찰 후 현실적인 인도·명도 절차는 별도로 예상해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이연서는 2025.02.28 배당요구를 했으며, 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 배당기준 자료를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 상권의 1층 근린생활시설 거래·임대수익과 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 현재 영업상태 확인. 일반음식점으로 이용 중인 만큼 점유·시설물·원상복구 범위와 실제 인도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·비용 확인. 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 및 인수 여부를 원문으로 재검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “34.3%”는 가격 확정판이 아니다
권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.05.07 구산동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류는 소멸합니다. 실제 임차인 이연서는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘인수 없는 저가물건’으로 보면 부족합니다. 대지권 미등기, 신탁원부 확인 필요, 현재 일반음식점으로 사용되는 근린생활시설, 그리고 3회 유찰이라는 조건이 함께 있습니다. 감정가 995,000,000원에서 최저가 341,285,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 그 차이를 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·대지권·신탁 확인이 승부처인 사건입니다.
