수원지방법원 2025타경51341. 광주시 곤지암읍 곤지암리 한솔리치빌 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김대성 씨는 2020.08.03. 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 시기 최승일 씨는 보증금 180,000,000원의 임대차계약에 따라 2020.07.31. 전입하고 2020.08.03. 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.03.15. 국세 압류보다 앞선 전입·점유이므로 원래는 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
이 물건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자가 아닙니다. 대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져, 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 다만 이 사건에서는 임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기해 그 승계분의 실질 인수액이 0원*으로 바뀝니다. 따라서 시세 비교도 일반 규칙상 총부담이 아니라, 확약을 반영한 실질취득 91,140,000원*을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 경충대로493번길 28, 1층101호 (한솔리치빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 비교 대상면적 57.17㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 김대성 (2020.08.03. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (6회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 대항력 포기 확약
등기부상 과거 우리은행·성남동부새마을금고의 근저당권은 각각 2018.06.25.와 2020.08.03. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.03.15. 국세 압류이고, 이후 광주시 압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.06.27. 설정된 최승일 씨의 주택임차권등기도 등기 순위 자체는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차권등기가 소멸한다고 보증금 문제가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 최승일 씨의 전입일 2020.07.31.과 점유개시일 2020.08.03.은 말소기준보다 앞서므로, 일반 원칙상 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 최저가 배당모델에서는 보증금 중 90,900,520원이 부족합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 상태 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최승일 전유부분 전부 · 주거 | 전입 2020.07.31. 확정 2020.06.16. 점유 2020.08.03. 배당요구 2023.06.27. | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 | 실질 0원* 일반 규칙상 90,900,520원 |
② 시세 비교 — 최근 거래의 61.6%, 그러나 하락 추세
한솔리치빌은 총 8세대, 사용승인일은 2018.06.11.입니다. 확인된 실거래는 2건이며, 전체 평균은 175,000,000원입니다. 하지만 2022.09.의 202,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있어 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.37㎡ | 3층 | 148,000,000원 |
| 2022.09 | 58.37㎡ | 2층 | 202,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 148,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 175,000,000원 |
확약이 유효하다는 전제에서 실질취득 91,140,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 148,000,000원의 61.6%입니다. 따라서 현재 가격은 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 26.7% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 전체 평균 175,000,000원을 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,040,520원 |
| 1. 임차인 최승일 보증금 | 180,000,000원 | 89,099,480원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 대항력 규칙으로는 임차보증금 부족분 90,900,520원이 매수인 인수액입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 낙찰가 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 최저가 | 일반 규칙상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 49% | 91,140,000원 | 90,900,520원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 39% | 72,912,000원 | 108,800,416원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 31% | 58,329,600원 | 123,120,333원 | 0원* |
대항력 포기가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하므로, 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서 회차 하락이 실제 취득가를 낮추는 이유는 보증금보다 낮은 낙찰가 자체가 아니라 대항력 포기 확약입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 주위환경. 곤지암2리마을회관 남측 인근으로, 다세대주택·소규모 근린생활시설·아파트가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 곤지암역이 있어 교통상황은 보통입니다. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 534.0㎡, 공시지가는 506,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로 실거래 표본이 2건에 불과합니다. 최근 거래가 148,000,000원으로 과거 거래보다 26.7% 낮아졌고, 본건도 6회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.03.30. 제출된 대항력 포기 확약서의 제출인, 대상 호수, 임차권 범위와 조건을 확인하고 매각물건명세서의 “인수권리 해당 없음” 기재와 대조하세요.
- 승계관계 확인. 주택도시보증공사는 최승일 임차권 승계인으로 별도 임차인이 아닙니다. 보증금 180,000,000원을 중복 계산하지 않되, 승계 범위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세 압류 1건과 광주시 압류 2건이 있습니다. 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태는 일치하지 않을 수 있습니다. 현장조사로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 1층 현장 점검. 채광·사생활·소음·습기와 내부 관리상태, 승강기 및 공용부분 상태를 직접 확인하세요.
- 환금성 보수적 산정. 최근 12개월 거래가 1건이고 가격 추세가 -26.7%입니다. 전체 평균 175,000,000원보다 최신 거래 148,000,000원을 우선해 매도가격을 검토하세요.
- 기일·원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서와 매각기일 진행 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 확약서가 먼저다
이 물건은 표면적으로 감정가 186,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 91,140,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 확약이 유효하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 91,140,000원*으로 최근 거래 148,000,000원의 61.6%입니다. 가격 차이는 분명합니다.
그러나 이 결론은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약 위에 서 있습니다. 확약이 없다면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 90,900,520원을 인수하고, 다음 회차로 내려갈수록 인수액은 더 커집니다. 여기에 총 8세대, 실거래 2건, 최근 가격 -26.7%, 6회 유찰이라는 환금성 신호도 가볍지 않습니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 할인 구간, 환금성은 보수적 접근. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서의 유효성과 매각조건 반영 여부입니다.
