부동산임의경매

2024타경5852 · 서울중앙지방법원 · 근린시설

최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트

716,800,000원 7억 1,680만 감정가 1,750,000,000원

감정가의 41% ▼ 59% 할인

다음 매각기일

10-22

서울중앙지방법원 10:00

입찰 보증금

7,168만원

최저가의 10% · 71,680,000원

감정가 대비

▼ 59.0% 싸게 매수

감정가 17.50억원

최근 결과

4 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 59% 할인 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 4회 유찰로 최저가는 감정가의 41%까지 하락했지만, 근린시설 특성상 환금성과 임대관계 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 716,800,000원 = 감정가 1,750,000,000원의 40.96%
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 71,680,000원
리스크 임차관계 미상·국세 지방세 압류 관련 당해세 가능성 및 상가 환금성 점검 필요

한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 권리상 매수인 인수 위험은 없지만, 근린시설은 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 임대관계·공실 여부·환금성 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

감정가

1,750,000,000원

근린시설

최저가

716,800,000원

4회 유찰

감정가 대비

40.96%

가격 조정 완료

매수인 인수

0원

말소기준 이후 권리

서울중앙지방법원 2024타경5852. 서울 동작구 신대방동 보라매삼성쉐르빌 지하1층 지106-2호 근린시설입니다. 감정가는 17.5억원이지만 4회 유찰을 거치며 최저매각가는 7.168억원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2019년 하나은행 근저당권이며 이후 설정된 가압류·근저당 등은 매각으로 소멸됩니다. 다만 상가 물건인 만큼 가격보다 실제 운영 가능성과 임대 안정성이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	서울중앙지방법원 2024타경5852 (임의경매)
소재지	서울특별시 동작구 보라매로5길 43, 지하1층 지106-2호 (신대방동, 보라매삼성쉐르빌)
물건종류	근린시설
이용상태	근린생활시설(운동시설, 일반음식점)로 이용중
소유자	강승희, 김기식
감정가 / 최저가	1,750,000,000원 / 716,800,000원
신청채권자 / 청구액	주식회사 하나은행 / 806,125,773원
매각기일	2026.10.22

① 권리 흐름 — 인수 위험은 제한적

말소기준권리는 을구 8번 하나은행 근저당권(2019.08.23)입니다. 이후 설정된 류호일·한수임·한국캐피탈 근저당권과 각종 가압류는 매각으로 소멸 예정입니다.

② 임차 및 점유 확인

⚠️ 임대관계 확인 필요 현황조사 및 매각물건명세서 기준 임차관계는 미상입니다. 홍지우 점유 관련 보증금은 확인되지 않았고, 전입신고는 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 판단됩니다.

점유자	전입	보증금	권리
홍지우	2023.12.01	미상	대항력 없음

③ 예상배당표 (매각가 716,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	9,568,000원
하나은행 근저당권	1,080,000,000원	707,232,000원
후순위 권리	922,058,972원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

4회 유찰 후 최저가는 감정가의 40.96% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸되며 매수인이 인수하는 권리는 0원입니다.

⛔ 주의 관점 근린시설은 거래량과 임대수요에 따라 환금성이 크게 달라집니다. 최저가만 보고 접근하기보다 실제 영업 상태와 임대 가능성을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 보라매병원 남측 인근으로 상업·업무시설, 주상복합, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 버스정류장 및 신림선 보라매병원역이 인근에 있습니다.
용도. 현황 운동시설(당구장), 일반음식점으로 이용 중이며 음식점 부분은 인접호수와 일괄 사용 중입니다.
환금성. 보라매삼성쉐르빌 246세대, 2003년 준공 건물로 상권·임대수요 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임대 확인. 임대관계 미상 부분은 현장 확인이 필요합니다.
당해세 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 해당 시 배당 순위 변동 가능성이 있습니다.
운영성 검토. 현재 이용상태와 실제 영업 여부를 확인해야 합니다.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싸진 가격, 남은 것은 상가의 현실성”

이 물건은 4회 유찰로 감정가 대비 41% 수준까지 가격이 내려온 근린시설입니다. 권리상 인수 부담은 없지만 상가는 가격보다 임대수익과 환금성이 결과를 좌우합니다. 낮아진 최저가는 기회가 될 수 있으나, 현장 확인 없이 접근하기에는 리스크가 남아 있습니다. 권리는 정리됐고, 이제는 장사의 자리인지 판단할 단계입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-19	유찰	17억 5,000만원
2	2026-04-23	유찰	14억원
3	2026-05-28	유찰	11억 2,000만원
4	2026-07-02	유찰	8억 9,600만원
5	2026-10-22	대기	7억 1,680만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

반값 아래까지 내려온 4회 유찰 근린시설 — 보라매삼성쉐르빌 지106-2호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 제한적

② 임차 및 점유 확인

③ 예상배당표 (매각가 716,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸진 가격, 남은 것은 상가의 현실성”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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