서울중앙지방법원 2024타경5852. 보라매삼성쉐르빌 지하 1층 지106-2호, 감정 이용상태는 근린생활시설(운동시설, 일반음식점)입니다. 감정가는 1,750,000,000원, 3회 유찰 후 최저매각가는 896,000,000원으로 내려와 감정가의 51.2%입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건의 본질은 주거용 아파트가 아니라 지하 근린시설입니다. 단지 내 주거부 실거래 평균 1,600,833,333원과 단순 비교해 “싸다”고 결론내리기 어렵습니다.
권리 쪽에서는 임차인 인수는 0원으로 정리됩니다. 다만 배당표는 무겁습니다. 현재 회차 896,000,000원 기준 매각대금은 집행비용 11,360,000원을 제외하면 선순위 수산업협동조합중앙회에 884,640,000원만 배당되는 구조이고, 신청채권자 주식회사 하나은행의 청구액 806,125,773원은 현재 회차 시나리오에서 배당 0원으로 잡힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경5852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 보라매로5길 43, 지1층지106-2호 (신대방동, 보라매삼성쉐르빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 대상 면적 577.52㎡ · 근린생활시설(운동시설, 일반음식점) |
| 소유자 | 강승희 2분의 1 · 김기식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,750,000,000원 / 896,000,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 806,125,773원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지·규제 | 일반상업지역 · 공시지가 11,290,000원/㎡ · 과밀억제권역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 2019.08.23 을구 8번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 김기식 지분에는 근저당·가압류·압류가 다수 붙었고, 강승희 지분에도 압류와 가압류가 붙었습니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 난점은 인수 자체보다 선순위 배당으로 매각대금이 거의 소진되어 후순위 채권이 대거 미배당으로 남는다는 점입니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
임차인으로 확인되는 사람은 홍지우 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 보이며, 전입일은 2023.12.01입니다. 말소기준권리 2019.08.23보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 월세는 확인되지 않아 우선변제 범위는 따로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍지우 | 2023.12.01 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 시세 참고 — 주거 실거래와 직접 비교 금지
보라매삼성쉐르빌의 최근 신고 거래 12건은 120.59㎡·163.83㎡ 주거부 거래입니다. 평균은 1,600,833,333원, 최저는 1,470,000,000원, 최고는 1,750,000,000원입니다. 반면 이 물건은 대상 면적 577.52㎡의 지하 근린시설입니다. 최저가 896,000,000원이 단지 실거래 평균의 56.0%로 표시되더라도, 그 수치를 곧바로 “시세 대비 저가”로 읽으면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 163.83㎡ | 46 | 1,590,000,000원 |
| 2026.03 | 120.59㎡ | 21 | 1,500,000,000원 |
| 2026.03 | 120.59㎡ | 27 | 1,470,000,000원 |
| 2025.10 | 120.59㎡ | 38 | 1,500,000,000원 |
| 2025.05 | 163.83㎡ | 32 | 1,650,000,000원 |
| 2025.05 | 163.83㎡ | 32 | 1,650,000,000원 |
| 2025.02 | 163.83㎡ | 28 | 1,580,000,000원 |
| 2024.09 | 120.59㎡ | 11 | 1,470,000,000원 |
| 2024.06 | 163.83㎡ | 18 | 1,680,000,000원 |
| 2024.04 | 163.83㎡ | 10 | 1,620,000,000원 |
| 2023.09 | 163.83㎡ | 36 | 1,750,000,000원 |
| 2023.07 | 163.83㎡ | 42 | 1,750,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,600,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 896,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,360,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 2,145,000,000원 | 884,640,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이진행 | 80,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이진행 | 80,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 2,145,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 630,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 보라매삼성쉐르빌상가관리단 | 60,540,007원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 류호일 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 한수임 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 한수임 | 75,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 한국캐피탈주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사현대렌탈서비스 | 40,251,420원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 7,575,767원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 110,801,462원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,328,000원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 145,510,121원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 · 보라매삼성쉐르빌상가관리단 | 134,505,118원 | 0원 |
| 갑구 27번 가압류 · 보라매삼성쉐르빌상가관리단 | 44,764,380원 | 0원 |
| 갑구 28번 가압류 · 신용보증기금 | 10,087,084원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권신고액 합계 | 7,262,363,359원 | 884,640,000원 |
| 미배당액 | - | 6,377,723,359원 |
현재 회차 기준 매각가 896,000,000원에서 집행비용 11,360,000원을 차감하면 채권자 배당은 884,640,000원입니다. 채권신고액 합계는 7,262,363,359원이고, 미배당액은 6,377,723,359원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 후순위 채권 회수 가능성은 매우 낮게 잡힙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보라매병원 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무시설, 주상복합 부동산, 근린생활시설, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 경전철역(신림선 보라매병원역)이 소재합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 운동시설(당구장), 운동시설(골프연습장), 일반음식점이며, 현황은 운동시설(당구장), 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 49층건 내 제지1층 제지106-2호, 사용승인일은 2003.01.03입니다.
- 도로·토지. 서측 약 20m, 북측 약 12m 도로에 접하며, 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 주의. 음식점으로 이용 중인 부분은 인접 호수인 지106-1호와 일괄 사용 중입니다. 독립 사용 범위와 인도 범위 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 매수인 인수액 0원이므로 현재 회차 실질취득은 896,000,000원입니다.
- 주거 실거래 오판 금지. 단지 실거래 평균 1,600,833,333원은 120.59㎡·163.83㎡ 주거부 거래입니다. 대상은 577.52㎡ 지하 근린시설입니다.
- 점유 확인. 임차인 홍지우는 대항력 없음으로 보이나, 보증금·월세와 실제 점유 범위는 현장 확인이 필요합니다.
- 인접호수 일괄 사용. 일반음식점 사용 부분이 지106-1호와 일괄 사용 중이므로, 낙찰 후 분리 인도·영업시설 경계가 쟁점이 될 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건은 당해세 여부에 따라 배당 순서와 배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 상가관리단 채권. 보라매삼성쉐르빌상가관리단 가압류가 확인됩니다. 공용부분 관리비·사용료 성격의 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 246세대 주상복합 내 물건이지만, 지하 근린시설은 주거부보다 수요층이 좁아 환금성 검토가 우선입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “쓸 수 있는 상가인가”가 핵심
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 홍지우의 전입은 말소기준권리 이후이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 좋은 물건이라고 단정하기엔 아직 이릅니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 현황은 운동시설·일반음식점입니다. 음식점 일부는 인접 호수와 일괄 사용 중이며, 3회 유찰 후에도 채권신고액 7,262,363,359원 중 6,377,723,359원이 미배당으로 남습니다. 권리는 통과, 가격과 사용성은 보수적으로 재검토. 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 “낙찰 후 실제로 분리·인도·운영·재매각이 가능한가”입니다.
